Зарубежная недвижимость в Самаре становится доступнее

Текущий год, отмеченный некоторой стагнацией на российском, и особенно столичном рынке недвижимости, заставил многих покупателей обратить свои взоры за рубеж. И в первую очередь - на курортные зоны южноевропейских стран, а также на активно растущие рынки Восточной Европы. Престиж, стабильность, удобные способы приобретения недвижимости в ряде стран Евросоюза привлекают как профессиональных инвесторов, так и любителей отдохнуть на морском побережье.

    Спрос: высокий и очень высокий

    Динамика изменения спроса на зарубежную недвижимость у российских покупателей в 2007 году в целом проявила обратную зависимость от уровня спроса в России. Стагнация на российском рынке недвижимости конца 2006 - начала 2007 года, ставшая логичным следствием безудержного роста цен в течение 2006 года, заставила многих покупателей, рассматривающих недвижимость в качестве средства инвестирования, обратить свои взоры за рубеж.

    В результате и без того немалый спрос на зарубежную недвижимость стал расти, причем не только в Москве и Петербурге, но и в регионах. Доказательством тому может служить расширение филиальной сети столичных агентств, активизация их деятельности в крупных российских городах, в том числе и в Самаре. В то же время работу в сфере зарубежной недвижимости успешно развивают и некоторые региональные компании.

    По мнению управляющего Бюро зарубежной недвижимости «Люди мира» Людмилы Мининой, «спрос на зарубежную недвижимость у наших сограждан из года в год повышается. Это обусловлено еще и тем, что за рубежом зачастую можно купить уже меблированный дом, находящийся недалеко от моря, за гораздо меньшую сумму, чем такой же дом в Самаре. Если брать для сравнения динамику спроса в Московском регионе то, конечно, Самарская область в этом плане отстает. Но данный факт во многом связан с тем, что на самарском рынке это сравнительно новая услуга, и люди пока с опаской смотрят на возможность приобретения недвижимости за рубежом через Самару. Однако мы уверены, что такие опасения исчезнут в ближайшем будущем, и спрос вырастет значительно».

    Если раньше приобретение дома в Европе для большинства россиян было связано, в основном, с вопросом престижа, социального статуса, то сегодня на первых план выходят инвестиционные цели. Специалист по зарубежной недвижимости Агентства недвижимости «Волга-Регион» Ирина Якубенко считает, что «зарубежная недвижимость сегодня - это, в основном выгодное вложение денег. Недвижимость за рубежом демонстрирует уверенный рост и становится все более выгодной в качестве инструмента инвестирования. Немаловажен и тот факт, что недвижимость за рубежом соответствует высоким стандартам и имеет немало преимуществ, среди которых возможность отдыхать на побережье. Следовательно, вкладывая деньги в зарубежную недвижимость, можно не только хорошо заработать, но и прекрасно отдохнуть».

    Очевидно, сегодня все сложнее становится разделять покупателей зарубежной недвижимости на тех, кто инвестирует, и тех, кто пользуется недвижимостью. В большинстве случаев одновременно преследуются разные цели. О разделении клиентских потоков более или менее уверенно можно говорить при рассмотрении различных стран или различных географических зон. Например, имеет значение членство или перспектива вступления той или ной страны в ЕЭС, степень лояльности законодательства по отношению к иностранным покупателям недвижимости. И уж, конечно, есть разница между побережьем Балтийского или Северного моря и пляжами Средиземного и Черного моря.

    Как считает директор департамента развития и PR Риэлторской компании «Центр недвижимости» Татьяна Арапова, «говоря о динамике изменения спроса на зарубежную недвижимость, следует рассматривать два направления клиентских потоков. К первому можно отнести тех, кто приобретая недвижимость за рубежом, преследует в первую очередь инвестиционный интерес. Безусловно, динамика роста цен на российскую недвижимость опережает европейскую, но присутствие такого фактора как стабильность и прогнозируемость рынка является ничуть не мене важным для инвестирования, нежели непредсказуемое и скачкообразное поведение цен на недвижимость. При этом, безусловно, более выгодным с точки зрения инвестиционных вложений являются вложения в недвижимость тех стран, которые стоят на пороге вступления в ЕЭС или вступили в это сообщество недавно. Известно, что факт вступление в ЕЭС обеспечивает уверенный рост цен на недвижимость в стране-участнике сообщества. Вторая категория покупателей рассматривает наличие недвижимости за рубежом как естественную составляющую пакета притязаний успешного человека. В данном случае приобретается возможность отдыха в той или иной зарубежной стране. Впрочем, как правило, это не исключает и успешную инвестиционную составляющую».

    Страны: доступные и не очень

    Говоря о конкретных странах, где недвижимость пользуется наибольшим спросом у россиян, безусловно, следует начать со средиземноморских и черноморских государств. Здесь одним из главных лидеров на протяжении многих лет является Испания. По мнению ведущего менеджера проекта компании «Runiga» Елены Фильчаковой, «это обусловлено стабильностью государственной системы и растущей экономикой, прекрасной кредитной политикой, а также до предела упрощенной процедурой приобретения и оформления недвижимости на территории Испании для нерезидентов. За последние десять лет испанские власти сделали все возможное, чтобы упростить для иностранцев процедуру покупки коммерческой и жилой недвижимости. Можно даже сказать, что рынок испанской недвижимости превратился в своеобразный «магазин на диване»: любой желающий может обратиться в одну из международных риэлторских компаний и, не выезжая из страны, приобрести себе дом в Испании.
    Статистика показывает, что спрос у российских граждан на испанскую недвижимость постоянно растет. И Самарский регион является прямым подтверждением данной статистики».

    Другой популярной в России «курортной» страной является Кипр. Здесь ситуация с ценами и кредитами на покупку недвижимости во многом похожа на испанскую. За одним исключением - протяженность побережья Кипра значительно меньше, а значит мест для строительства не так много, что сказывается на скорости роста цен на объекты первой береговой линии.

    Канарские острова следует рассматривать как особую территорию Испании. «Недвижимость на Канарских островах предназначена для покупателей с более высоким доходом, - рассказывает Ирина Якубенко. - Но сама процедура оформления сделки также проста, как и на остальной территории Испании. Привлекательность такой покупки заключается, в первую очередь, в климате, который позволяет гостям и жителям островов круглый год пользоваться пляжами, заниматься спортом и просто отдыхать. Вследствие этого недвижимость на островах чаще всего приобретается для отдыха. Здесь можно насладиться тишиной и чистым воздухом, так как на Канарах нет больших городов».

    В 2007 году в список стран, наиболее популярных среди российских покупателей недвижимости вошли близкие нам по языковой и культурной среде Болгария и Черногория, которые обогнали многолетних лидеров - Испанию и Кипр. При этом интересно то, что если испанская и кипрская недвижимость с середины 2006 года стали востребованнее примерно в полтора раза, то вступившая в Евросоюз Болгария и получившая независимость Черногория продемонстрировали более чем двукратный рост популярности.

    Любопытно, что эксперты называют Черногорию «самой притягательной» для россиян страной, а Болгарию - «самой покупаемой». Обе страны демонстрируют динамичность развития экономики, благоприятный инвестиционный климат. Однако рынок недвижимости Черногории пока не готов к «свалившемуся» на него российскому спросу - как по объему предложений, так и по их качеству, хотя перспективность вложений здесь не у кого не вызывает сомнений. Отсюда несоответствие цены качеству.

    В этом смысле Болгария, по мнению специалистов, является полной противоположностью Черногории. Уровень апартаментов и таунхаусов, которыми сегодня активно застраивается черноморское побережье страны, полностью соответствует европейскому бизнес-классу. При этом их стоимость сравнительно невелика. По словам Ирины Якубенко, «15% от общего числа покупателей недвижимости в Болгарии - россияне, что связано с территориальной близостью к России, отсутствием языкового барьера и низкой налоговой ставкой на владение недвижимостью. Также немаловажно, что цены на недвижимость в Болгарии относительно невысокие. К примеру, на сумму 30-50 тыс. евро можно приобрести 3-4 комнатную квартиру».

  Среди других стран, популярных у российских покупателей недвижимости, стоит отметить Чехию, Словению и Турцию. Чехия отличается благоприятными природно-климатическими условиями, красотой, стабильной экономической ситуацией. Несмотря на то, что приобретать недвижимость здесь могут только юридические лица, спрос высок, и цены растут примерно на 20% год. Специалисты связывают это с перспективой ожидаемого присоединения Чехии к Шенгенскому соглашению 31 декабря 2007 года.

    Что касается Турции, то 2007 год стал во многом переломным для иностранцев, желающих приобрести в стране недвижимость. В нынешнем году в Турции полностью отработана процедура покупки жилья иностранцами. Власти государства не видят больше проблем с частными зарубежными инвесторами и рассматривают новые законы, направленные на привлечение иностранного капитала и развитие местного рынка недвижимости. В частности, 6 марта 2007 года был принят закон об ипотеке. Таким образом, Турция вместе с Болгарией создала условия, которые вызвали настоящий бум на территориально близком к России причерноморском рынке недвижимости.

    Большинство развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Италия, Швейцария, Великобритания до сих пор не стали массовыми направлениями у российских покупателей зарубежной недвижимости по причине сравнительно высоких цен, однако они традиционно лидируют в элитном секторе, и являются выгодными объектами для долгосрочных инвестиций, а также предполагают высокие доходы от аренды.

    Ипотека: европейская мечта россиянина

    Сегодня нам очень часто для сравнения с условиями российской ипотеки приводят в пример ипотеку в европейских странах. Действительно, процедура получения кредита за многие годы здесь отработана и упрощена до крайности. Многие страны рады видеть среди заемщиков иностранцев. Что же касается процентных ставок, то они значительно ниже российских.

    Однако 2007 год внес свои коррективы в победное шествие ипотеки по европейскому континенту. Американский ипотечный кризис в наиболее рискованное положение поставил кредитные системы именно тех стран, где условия ипотеки были наиболее лояльными. Однако в целом Европа пока сопротивляется американской «чуме», и во многом это происходит за счет активной государственной поддержки ипотечного сектора.

    В качестве примера страны с практически идеальной кредитной системой часто называют Испанию. В 2006 году, по данным Испанской ипотечной ассоциации, был зарегистрирован 7,5%-ный рост объема ипотечных кредитов относительно 2005 года (в денежном выражении), несмотря на то, что общее их число сократилось на 10%. Общая стоимость выданных в 2006 году 1,1 млн. ипотечных займов составила 160 млрд. евро.

    По словам Елены Фильчаковой, «многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости под залог этой недвижимости. Сумма кредитования как правило составляет 50-60%, но иногда достигает 70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования - от 10 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика с возможностью досрочного погашения. Кредиты в зависимости от банка предоставляются под 4,8-5,2% годовых на первые 6 месяцев, иногда на первый год. Затем банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре».

    По мнению Людмилы Мининой, «Испания является страной, наиболее лояльной по своей ипотечной политике. Здесь практически любой иностранец может получить ипотечный кредит в размере до 70% от оценочной стоимости жилья на срок до 30 лет, при этом процент по кредиту со временем сильно не меняется, что делает покупку недвижимости в Испании очень выгодной и экономически безопасной.
    Американский кризис, безусловно, отразился на развитии ипотеки, но что касается Испании, то здесь процент по кредиту сильно не вырос - увеличение составило порядка 1%, что не сильно сказалось на ипотечной политике и на условиях ипотечного кредитования».

    Вообще, по мнению многих специалистов, возможное влияние американского кризиса на Европу также во многом преувеличено. Как считает Татьяна Арапова, «многочисленные разговоры об этом в СМИ есть ни что иное, как очередная попытка повлиять на рынок ипотеки - в первую очередь российский - и вызвать определенный накал страстей. Поскольку реальных предпосылок, которые могли бы повлиять на развитие ипотеки в России и в Европе, нет».

    Сегодня, безусловно, российских покупателей очень привлекает молодая ипотечная система Турции. Хотя она действует всего полгода, но уже успела создать на рынке определенный ажиотаж, связанный с большим ожиданием платежеспособного спроса на фоне последних законодательных изменений, направленных на развитие ипотеки. Сегодня иностранцам предполагается выдавать кредиты на срок от 3 месяцев до 10 лет. Ставки составляют 7,8% годовых для кредитов в европейской валюте и 8,4% для долларовых займов.

    В принципе, ставка по ипотечному кредитованию сравнительно невысока во многих европейских странах, другое дело, что стоимость самой недвижимости, а, следовательно, и сумма кредита не везде по карману россиянину. Так, например, в Великобритании процентная ставка по ипотечному кредиту составляет в среднем 6% годовых при сроке кредита 15-20 лет, однако стоимость квартир и домов на порядок выше, чем в той же Болгарии.

    Интересно, что в отдельных европейских странах местные банки изобретают специальные кредитные программы для русских клиентов. Так, к примеру, в Финляндии можно взять кредит только на покупку второго объекта недвижимости, отдав первый в залог. Однако в приграничных районах страны, таких как Лаапенранта, пользующихся спросом у жителей Петербурга, банки практикуют и более привычные для нас схемы кредитования.

    Зарубежная недвижимость: цены, предпочтения, перспективы

    Цены на недвижимость в каждой отдельно взятой стране значительно варьируются, однако в грубом приближении можно предполагать, что они снижаются с запада на восток. По крайней мере, ценовая разница между объектами одного класса в Великобритании и Болгарии может составлять разы. Однако рынки Восточной Европы характеризуются гораздо более динамичным развитием, и можно прогнозировать постепенное выравнивание ситуации.

    Как рассказывает Ирина Якубенко, «в Болгарии, прежде всего, приобретают объекты эконом-класса, также наметился устойчивый спрос на коммерческую недвижимость. Российские инвесторы вкладывают деньги или в действующие отели, или в земельные участки, чтобы впоследствии строить курортные комплексы. За 100 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями, а за 200-300 тыс. - шикарный дом.
    После вступления Болгарии в Евросоюз цены на недвижимость растут быстро, но своего предела еще не достигли. Ежемесячно цены повышаются примерно на 4%. Так, к следующему годы прирост цен составит примерно 40 %».

    Испания в ряду европейских стран выглядит как промежуточный вариант, однако обладает значительным внутренним разбросом цен. По словам Елены Фильчаковой, «диапазон цен на недвижимость здесь очень широк - от 48 тыс. евро за студию в 400 м от моря до 15 млн. евро за шикарную виллу на первой береговой линии. В данный момент наибольшим спросом пользуются бунгало и квартиры в ценовом диапазоне от 170 до 250 тыс. евро в непосредственной близости от моря, к тому же не пропадает спрос на элитное жилье, - это дома в урбанизациях класса люкс и огромный спектр вилл и VIP-вилл на любой вкус. А вообще, широкий ценовой сегмент от 100 тыс. до 7 млн. евро и выше позволяет выбрать жилье на любой вкус и кошелек. Чаще всего стоимость зависит от нескольких факторов, таких как близость до пляжа, степень развития инфраструктуры, местоположение по отношению к крупным городам и т.д.».

    Как говорит Людмила Минина, «большой популярностью, безусловно, пользуются дома с земельными участками, с бассейнами на территории, где можно отдохнуть «без посторонних глаз». Так же с полной уверенностью можно сказать, что не меньшей популярностью пользуются апартаменты, находящиеся на первой-второй линии моря. Такие квартиры владельцы зачастую используют в качестве жилья только 1-2 месяца в году, а остальное время сдают в аренду, что позволяет им покрыть расходы на содержание и даже получить определенный доход». Все это, наряду с высокой ликвидностью жилья, делают Испанию стабильно привлекательной.

    В целом можно отметить значительный рост предложения объектов зарубежной недвижимости на региональных рынках. Однако, как отмечают специалисты, рост этот обусловлен, в основном, проникновением на эти рынки столичных компаний. Что касается местных игроков, то с их стороны процесс освоения «зарубежья» будет носить более сдержанный характер. И объясняется это не только характером клиентов, но и особенностями отношения самих компаний к такому направлению, как «зарубежная недвижимость».

    Как объясняет Татьяна Арапова, «независимо от предпочтений в плане выбора той или иной страны, существуют общие тенденции. Первым приобретением, как правило, являются наименее капиталоемкие объекты. Что объяснимо - иностранный гражданин должен оценить все преимущества владения недвижимостью за рубежом, на собственном опыте выяснить стоимость содержания и обслуживания дорогой покупки, чтобы в дальнейшем более взвешенно подойти к покупке более дорогостоящего объекта. Стоимость «пробных» объектов, как правило, колеблется в диапазоне от 100 до 500 тыс. евро.
    Недвижимость за рубежом - это направление, где потребительские предпочтения формируются намного дольше, чем в своей стране. Можно лишь отметить, что интерес будет увеличиваться - как со стороны потенциальных покупателей, так и профессиональных участников рынка. При этом надо подчеркнуть, что на данном этапе для местных компаний данное направление в деятельности будет не столько коммерческим проектом, сколько имиджевым. Направление «зарубежная недвижимость» - это своего рода визитная карточка, определяющая статус компании, наличие необходимых связей и возможностей заниматься достаточно трудоемким направлением, и наконец, возможность предложить клиентам более широкую линейку продуктов».

    Алексей Сергушкин, SamRu.ru