Рынок земли: бум по-самарски

Как в предыдущие годы людей «портил» квартирный вопрос, так в нынешнем году для многих остро встал вопрос земельный. После того, как в конце 2006 года «разогнанный» до невероятных скоростей рынок городского жилья, наконец, «дал по тормозам», масса инвесторов-перекупщиков обратила свои взоры на ставшие актуальными загородную недвижимость и земельные участки. В результате сегодня в Самаре и пригородах ситуация со спросом и ценами на землю близка к буму. Однако способствует ли это цивилизованному развитию неокрепшего земельного рынка?

    Можно много говорить о растущем стремлении людей обосноваться «на лоне природы», обрести собственное благоустроенное жилье с приусадебным участком, но, учитывая двух-, а местами и трехкратный годовой рост цен на землю, стремление это начинает выглядеть слишком уж маниакальным. Поэтому большинство профессиональных участников рынка так или иначе признают наличие ажиотажного спроса на земельные участки и связывают это с переориентацией инвестиционных потоков с городского жилья на загородную недвижимость.

    По словам заместителя генерального директора РСЦ «Мабис», руководителя компании Royal Estate Boutique Никиты Петухова, «в 2007 году люди стали гораздо больше вкладывать в земельные участки, чем раньше. Возросла привлекательность земли как объекта вложения средств. За прошедший год неплохо смогли заработать те, кто покупал участки на просеках - там рост цен практически двукратный».

    Среди причин, из-за которых «земельный бум» возник именно в 2007 году, Никита Петухов называет несколько, в том числе развитие ипотеки загородной недвижимости, первые признаки упорядочивания в вопросах собственности на землю, но «главная причина все-таки состоит в том, что высвободился спрос, который раньше в значительной степени поглощался «вторичкой» и «долевками». Таким образом, всплеск спроса на землю стал логичным завершением всей нашей эпопеи с ростом цен на недвижимость».

    По мнению заместителя директора по загородной недвижимости ООО СРП «Дисса» Рината Файзуллина, «нынешний год сохранил тенденцию роста цен на земельные участки, ведь за последнее десятилетие средний показатель стоимости земли повышался не менее чем на 40% в год, а чаще - на 60-80% в год. Другое дело, что темпы роста в текущем году, действительно, позволяют говорить о буме - по сравнению с осенью прошлого года цены в среднем возросли на 100%, а местами наблюдался троекратный рост.
    Причины активизации роста цен на землю в том, что после прекращения роста на «вторичку» и «долевки», денежная масса стала быстрее перетекать в загородную недвижимость, повышая спрос на нее. Сегодня этот спрос во многом формируют перекупщики, физические лица - они составляют не менее половины игроков на рынке загородной недвижимости».

    Возникновение ажиотажного спроса со стороны перекупщиков на фоне того, что еще далеко не все фактические владельцы участков имеют полный пакет правоустанавливающих документов на землю, вовсе не способствует нормальному цивилизованному развитию рынка земли. По словам начальника отдела загородной недвижимости ООО СРП «Усадьба» Юрия Борисова, «в настоящее время, в связи со значительным ростом цен на землю, у многих правообладателей, а также у посредников, сильно не вникающих в проблемы рынка, возникает соблазн провести спекулятивные операции с целью мгновенного обогащения. Исходя из этого, говорить о цивилизованном рынке не приходится. Изыскиваются все возможности для оформления земли в собственность. При этом многие при оформлении и реализации этих участков не обращают внимания на Земельный Кодекс и на Правила застройки и землепользования в г. Самаре. Отдельные операторы рынка недвижимости проявляют некомпетентность в оценке возникающих при этом рисков или сознательно скрывают от потребителей их возникновение».

    Особенно нездоровый ажиотаж и массу последующих проблем для участников рынка, по мнению Юрия Борисова, создает незаконное оформление земли в собственность (особенно памятников природы, зона рекреации Р-4) и их освоение, которое проходит практически безнаказанно. «Разобраться во всех нюансах и проблемах, которые могут возникнуть у потребителей в дальнейшем, могут только высококлассные, узкопрофильные специалисты, которых в Самаре не так много».

    Проблемы, возникающие у собственников при покупке незаконно оформленных земельных участков, ставят под удар само право собственности. Как говорит Ринат Файзуллин, «меня как потребителя, как участника рынка не устраивает то, что выдаваемые сегодня свидетельства о собственности на землю теоретически могут быть оспорены. Я хочу быть уверен, что свидетельство о собственности на товар (неважно, дом это или земля) не может быть оспорено. А для этого все нюансы и условности должны учитываться и решаться еще до выдачи Регистрационной палатой свидетельства о собственности».

    Среди положительных моментов развития земельного рынка его участники отмечают появление ряда законодательных актов, призванных упорядочить оборот земли, позитивные сдвиги в работе кадастровой службы и других организаций, участвующих в оформлении земельных участков. Тем не менее, практически все операторы сетуют на то, что государственные структуры не успевают за развитием земельного рынка. Особенно по срокам оформления документов.

    По не оправдывает себя и «дачная амнистия». По словам руководителя земельного отдела АН «Визит» Анастасии Балялиной, «после внесения в земельное законодательство изменений, называемых в народе «законом о дачной амнистии», порядок оформления документов на земельные участки немного упростился, однако этот процесс по-прежнему занимает достаточно много времени и сил. Подготовка межевого дела геодезической организацией составляет от 3 до 8 месяцев, а в отдельных случаях подготовка данного документа может занять полтора-два года. Постановка на кадастровый учет занимает 1,5-2,5 месяца. Для развития земельного рынка это слишком большие сроки, они явно не соответствуют потребностям продавцов и покупателей земельных участков».

    Среди основных проблем отечественного рынка земли специалисты называют сложность перевода земельных участков из одной категории в другую. По словам Никиты Петухова, «сегодня остается много неясностей в статусе земельных участков, точнее в процедуре смены статуса, смены разрешенного использования, перевода из одной категории в другую. В этих вопросах законодательство до конца не отработано. Имея садово-дачный участок или землю сельхозназначения, часто невозможно понять, как его перевести в категорию ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Проблема усугубляется тем, что на периферии Самары возникает неразбериха с принадлежностью земли - власти Красноярского и Волжского районов кивают на город, город посылает обратно в районы. В результате оформление земли, например, под строительство коттеджного поселка может длиться очень долго».

    Дополнительную путаницу для неискушенных собственников создает то, что в свидетельстве о собственности, как правило, прописывается стандартная категория «земли поселений». К землям поселений с разрешенным использованием сегодня относятся 90% участков, предлагаемых на рынке. В то же время в кадастровой карте прописывается еще и назначение земли, которое может быть разным.

    Эти различия всплывают, если собственник хочет использовать земельный участок в качестве залога для получения кредита. Как разъяснил Ринат Файзуллин, «свидетельство о собственности на земельный участок сегодня является предметом залога и очень успешно рассматривается всеми банковскими структурами. Другое дело, что ряд самарских банков обращают внимание на назначение земли, предпочитая иметь дело с участками под индивидуальное жилищное строительство. В этом смысле московские банки более гибкие, и возможностей у них больше. Они готовы рассматривать практически любое предложение».

    Выровнять спрос на земли различного целевого назначения могло бы упрощение процедуры перевода земель из одной категории в другую. В этом случае рынок коттеджного строительства получил бы большие площади земель, относящихся сегодня к землям сельхозназначения.

    Отмечая высокую ликвидность земли, Юрий Борисов все же замечает, что «абсолютно надежным предметом залога при кредитовании земельные участки станут тогда, когда у «банкиров» будет стопроцентная уверенность в полной прозрачности возникновении права на земельный участок, и в том, что не имеют места нарушения в разрешенном использовании земли».

    Особенностью развития рынка загородной земли в Самаре является его острая зависимость от транспортной инфраструктуры города. В условиях нехватки современных дорог и постоянно растущих автомобильных пробок доступность крупных автомагистралей становится одной из главных составляющих географического фактора, формирующего спрос и цены на землю. Территория Самары с пригородами, ограниченная 20-30 километровой зоной от внешних окраин города, становится похожа на огромный паровой котел с угрожающе растущим давлением спроса внутри и невозможностью выпустить пар ввиду отсутствия нормальных клапанов, какими могли бы послужить современные автомагистрали с высокой пропускной способностью.

    Предложения участков в районах индивидуальной застройки в пределах городской черты и в «удобных» пригородах (Царевщина, Гранный) постепенно приобретают эксклюзивный характер. Наибольший рост цен - на просеках, и здесь же - наибольший спрос, подогреваемый инвесторами-перекупщиками. По информации Анастасии Балялиной, «на сегодняшний день по-прежнему большим спросом пользуются земельные участки в черте города и удаленностью не более 30 км от него. Популярны участки от 8 до 15 соток на просеках, в Управленческом, в Царевщине и Красном Яру. Что касается просек, ликвидных земельных участков там практически не осталось, одни участки имеют неудобные подъездные пути, к другим затруднительно подключение коммуникации. Поэтому стоимость хорошего земельного участка на просеках может достигать 29 тысяч долларов за сотку, но даже такие достаточно дорогие участки быстро распродаются. Средняя стоимость сотки земли на 8-й просеке составляет от 15000 до 19000 долларов, на 9-й - 15000-25000 долларов».

    Интересная, но вполне закономерная тенденция последнего времени для наиболее востребованных зон индивидуальной застройки - рост доли земли в стоимости единого объекта недвижимости «земля + строение». По словам Рината Файзуллина «доля стоимости земли на самых дорогих участках в городской черте может доходить до 30%, а если строение одноэтажное сельского типа - то и больше». Никита Петухов также считает, что «земельный участок составляет все более ощутимую долю стоимости. Если строение по уровню ниже среднего, то сегодня в городе оно практически исчезает на фоне цены участки земли. Так, например, пару лет назад продавая участок с нормальным дачным домиком на 9-й просеке, еще можно было бороться за дачу. Сегодня в таких случаях покупают только землю, и покупателю все равно, что на ней стоит».

    Таким образом, ближайшее будущее земельного рынка Самары нельзя с уверенностью назвать цивилизованным. Не успевший законодательно оформиться, но уже подвергшийся влиянию спекулятивного спроса, рынок приобретает все более ажиотажный характер. В этой ситуации неизбежно растет число попыток незаконного приобретения прав собственности на землю.

    Определенные позитивные перспективы связаны с развитием строительства коттеджных поселков и других форм комплексной малоэтажной застройки. Однако эти перспективы ограничены территориально по причине недостаточной развитости транспортной и коммунальной инфраструктуры. Среди немногих перспективных направлений называют северное - Мехзавод, Красная Глинка, Царевщина.

    Прогнозируя дальнейший рост цен, Никита Петухов надеется на улучшение качества оформления документов, и на то, что «участки в коттеджных поселках будут продаваться с нормальным оформлением документов. Сейчас вопросы оформления документов, вопросы проведения коммуникаций во многих случаях не решены». Ринат Файзуллин отмечает интерес крупнейших риэлторских компаний к рынку загородной недвижимости и земли: «Рынок земли очень динамично развивается, а с ним активно развивается земельное направление в деятельности риэлторских компаний».

    Этот факт, а также то, что государство принимает законодательные меры по развитию земельного рынка, реализует мероприятия по созданию развитой информационной системы кадастра объектов недвижимости, а Самара готова, наконец, утвердить новый генеральный план, - все это оставляет надежду, что рынок земли постепенно встанет на цивилизованные рельсы, обретет новые перспективы развития.

   Алексей Сергушкин, SamRu.ru