Что будет в 2008 году с рынком жилья

1. Рост цен продолжится, но будет сдержанным

Степень этой сдержанности эксперты, однако, оценивают по-разному: от «чуть выше темпов инфляции» до 25% в долларовом измерении.

Есть, конечно, и «экстремальные» прогнозы: начало очередного двукратного роста цен уже с этой весны. Однако большинство аналитиков с этим не согласны.

- По нашим исследованиям, предпосылок к кардинальным изменениям на рынке на данный момент нет, - считает, например, Алексей КУДРЯВЦЕВ, руководитель аналитической службы МИАН-агентства недвижимости.

По прогнозам этой аналитической службы, с учетом ипотеки, роста реальных доходов населения и укрепления рубля финансовые возможности потенциальных покупателей жилья более-менее подтянутся к нынешнему уровню цен примерно к осени 2009 года.
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn), постоянно расти в геометрической прогрессии цены не могут. Последний резкий взлет стоимости столичного жилья (2006 год) совпал по времени с бурным развитием ипотеки и закончился, когда возможности ипотечных покупателей оказались исчерпаны. Соответственно, по прогнозам этого центра, в ближайшей перспективе ситуация будет развиваться по сценарию, характерному для большинства рынков недвижимости в условиях общеполитической и экономической стабильности - медленный рост цен на уровне 15 - 20% в год. Это, конечно, если ситуация не перестанет быть стабильной.

2. Хитом продаж останется эконом-класс

Квартиры более высокого класса просто недоступны для основной части желающих. Предполагаемое же введение налога на недвижимость, по прогнозам, в перспективе приведет к еще большей популярности «экономных» вариантов.

А соответственно типовые панели и пятиэтажки в ближайшее время вряд ли существенно подешевеют, несмотря на крохотные кухни, совмещенные санузлы и прочие прелести советского домостроения.
Альтернатива у тех, кто не вписывается в льготные программы московского правительства, но и сверхдоходами похвастаться не может, сейчас только одна - новостройка в Подмосковье, причем уже не самом ближнем.

3. В Москве станет сильнее ощущаться нехватка качественного жилья

Уже в этом году, по утверждению риэлторов, начала вырисовываться проблема: покупатели с деньгами недовольны как качеством строительства, так и расположением некоторых новых жилых комплексов.

- На рынке недвижимости сейчас зарождается новая тенденция: состоятельные покупатели отказываются покупать жилье в так называемых «элитках», возводимых тут и там на дворовых пятачках неумелыми руками гастарбайтеров и начинающих разрушаться через несколько лет после заселения дома, - утверждает Екатерина ДОНЕЦ, эксперт отдела вторичной недвижимости агентства «Кутузовский проспект». - Все чаще покупатели голосуют деньгами за старые, но все еще добротные и проверенные временем дома на Ленинском и Кутузовском проспектах, Фрунзенской набережной, проспекте Мира и т. п.

Поэтому квартиры в проверенных временем сталинках, скорее всего, будут дорожать опережающими темпами. Да и в прошедшем году цена сталинского квадрата выросла по сравнению с остальными типами домов достаточно существенно и перевалила за $5000. Квадратный метр в сталинках в среднем по городу сейчас самый дорогой.

Также опережающими темпами будут дорожать квартиры в удачных кирпично-монолитных жилых комплексах. Такие тоже есть: не все, что строится в Москве, строится плохо, и спрос на кирпично-монолитное жилье должного качества очень высок.

4. Окончательно упадет интерес к квартирам в недостроенных домах

Причины понятны. Жилье, даже если оно покупается в рамках долевого инвестирования, стоит сейчас достаточно дорого для того, чтобы желающих рисковать поубавилось. А 100-процентных гарантий, что дом будет достроен, по-прежнему нет.

Не особо хотят идти на риск и застройщики - крупные компании уже в этом году стали предлагать жилье преимущественно в почти построенных или даже сданных госкомиссии домах.

5. Усилится разброс цен в зависимости от района

Престижный запад станет еще дороже по сравнению с промышленным востоком. И в еще большей пропорции увеличится разрыв в стоимости квартир в ЦАО и не ЦАО.

- Если в 90-х годах можно было еще «по случаю» вместо двух маленьких хрущевок в Текстильщиках приобрести без всякой доплаты одну большую квартиру в Сокольниках, то сейчас реальность такого варианта вызовет улыбку не только у риэлтора, но и у простого москвича, - говорит Екатерина ДОНЕЦ, эксперт отдела вторичной недвижимости агентства «Кутузовский проспект». - И эта тенденция продолжит свое развитие.

6. Быстрее, чем в столице, начнут дорожать квартиры в среднем и дальнем Подмосковье

Только в этих районах и осталось жилье, которое хотя бы условно можно еще назвать доступным - в городах ближнего Подмосковья цена квадратного метра ненамного отличается от московской.
Кроме того, спрос на «дальние» квартиры в перспективе усилится в связи с планами строительства подмосковной окружной дороги и соответственно с предполагаемым бурным развитием инфраструктуры (и появлением новых рабочих мест) в прилегающих районах.

- По нашим данным, ипотека в Москве в среднем обходится в 10 - 14% годовых. В регионах ставки выше, а суммы кредитов, разумеется, скромнее, - заявил «КП» руководитель портала PRO-CREDIT Иван ЗАХАРОВ.

Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 - 45 лет, он работает наемным сотрудником - руководителем или заместителем руководителя подразделения, топ-менеджером или госслужащим. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материального и социального положения.

А теперь перейдем к цифрам. Предположим, что человек хочет обзавестись однокомнатной квартирой в Москве. Цена жилья - 130 тысяч долларов. Покупатель выкладывает 30 тысяч баксов из собственного кармана, а оставшуюся сумму ему одалживает банк. При условии, что кредит выдан на 10 лет под 10 - 11% годовых, ежемесячно необходимо возвращать банку примерно 1 тысячу долларов. А доход заемщика должен быть на 50% больше, иначе банк не выдаст заем

В Питере и Сочи жилье дорожать не будет?

Чехарда с кредитами измотала нервы многим россиянам, и все чаще приходится слышать вопрос: а стоит ли вообще брать в банке деньги на покупку жилья? В Москве, как и в некоторых других мегаполисах, цены на недвижимость в последнее время почти не меняются. Так, может, нужно дождаться снижения ставок или поднакопить деньжат и не лезть в кредитный хомут?

- Выгоднее купить квартиру, чем снимать, - убеждена Наталья Семенова. - Инфляция в стране немаленькая, поэтому накопить нужную сумму непросто. Да и недвижимость дорожает.

Но ситуация не столь однозначная. Риэлторы убеждены, что цены на недвижимость будут подниматься не по всей стране. Например, в Москве рассчитывать на существенное подорожание жилья не стоит - максимум 15 - 20% ежегодно. А в некоторых регионах цены уже достигли потолка и могут откатиться назад.

- Речь в первую очередь о Питере, где в последнее время активно возросли темпы строительства, - заявил «КП» Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Неприлично дорога недвижимость в Сочи. Здесь цены также могут пойти вниз, а когда в 2014 году «шоу закончится», то может быть и обвал

Как считает эксперт, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2 - 5 раз, а со временем будет уступать столичному всего 20 - 30%. Но это случится лет через десять.