Экономический кризис привел к стагнации рынка коттеджного строительства. Очень много проектов в настоящее время заморожено, достраиваются лишь объекты высокой степени готовности. В ближайшем будущем вероятен уход с рынка большого количества мелких игроков или их поглощение крупными компаниями.
ПРОБЛЕМЫДо наступления экономического кризиса коттеджная застройка была очень доходным бизнесом. Высоким спросом пользовались как объекты, расположенные в городской черте, так и загородные постройки. Потребители раскупали их буквально на этапе закладки фундамента. Собрав необходимую сумму, застройщик брал дополнительный кредит в банке и расширял бизнес за счет строительства новых объектов. В какой-то степени это объяснялось общеэкономическими факторами - прежде всего ростом материального благосостояния населения. К тому же иметь собственный дом в живописном месте всегда считалось признаком особого шика. Коттеджная застройка активно развивалась и в прилегающих к городу сельских районах, несмотря на вечные проблемы с дорогами и практически полное отсутствие какой-либо инфраструктуры.
Экономический кризис в корне изменил эту ситуацию. Главная тенденция характерна для строительной отрасли в целом - участники рынка «доводят до ума» недостроенные объекты, замораживая новые проекты. Начальник отдела исследований рынка недвижимости компании «МАРКС - маркетинг и консалтинг» Иван Сальников пояснил, что застройщики сейчас продолжают работу преимущественно с объектами высокой степени готовности - не ниже 50-60%. «Проекты, находящиеся на начальной или нулевой стадии строительства, замораживаются, - добавил эксперт. Фактически рынок находится в состоянии
стагнации. По мнению Сальникова, главная причина этого - катастрофическое падение спроса на коттеджи, которое объясняется резким снижением доходов населения, а также недоступностью и дороговизной кредитных ресурсов.
Эксперты подчеркивают, что в сознании россиян собственный коттедж воспринимался как предмет роскоши, а не первой необходимости. «В отличие от западного потребителя, для нашего коттедж всегда был не первым, а вторым жильем», - говорит Сальников. Это объясняется целым рядом экономических, психологических и исторических факторов.
Еще в советские времена в Самарской области, как и в других регионах РФ, жилыми зданиями застраивались преимущественно городские территории. Горожане привыкли рассматривать пригородное, а тем более загородное жилье как вторичное. Коттедж до сих пор воспринимается потребителями как модернизированный, улучшенный вариант дачного домика. «Любой человек, который в состоянии купить хороший коттедж, все равно имеет квартиру в Самаре», - утверждает президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.
С другой стороны, подобная застройка привела к тому, что в Самаре очень медленно развивались пригородные территории, а уж сельские районы и вовсе оказались заброшенными. Не случайно главный удар экономического кризиса принял на себя именно рынок загородной недвижимости. Коттеджные поселки, расположенные в черте города, отличаются гораздо более развитой инфраструктурой. Во всяком случае, в большинстве из них отсутствуют проблемы, связанные с подведением коммуникаций.
По словам Сальникова, в настоящее время проблемы с подведением коммуникаций существуют более чем в половине коттеджных поселков, расположенных за городом. К тому же в Самарской области, как и в других регионах России, довольно велики расстояния между населенными пунктами. «Чтобы у нас культура проживания за городом развивалась как в США, нужно хотя бы построить дороги», - заметил по этому поводу Вахрамов. «Нормальные скоростные дороги, как в западных странах, у нас отсутствуют. К тому же сразу после приобретения коттеджа на потребителя обрушивается масса проблем, связанных с подведением газа и электричества», - говорит Сальников. Вдобавок вблизи большинства коттеджных поселков отсутствуют школы и детские сады, что делает постоянное проживание в загородном доме весьма проблематичным.
ТЕНДЕНЦИИ
По оценке Сальникова, всего в 2008 году в Самарской области строилось более 20 коттеджных поселков. Общее же количество строящихся домов составляло порядка двух-трех тысяч, включая одиночные строения. Отсутствие спроса вынудило многих застройщиков скорректировать свои планы в сторону уменьшения. «Например, компании, которые планировали строить поселок из трех сотен домов, теперь «ужались» до сотни», - говорит Сальников.
Существенное падение спроса на коттеджи признают и сами участники рынка. «Например, в одном из самых престижных районов загородной застройки, в Царевщине, заморожено очень много проектов», - отмечает менеджер отдела продаж строительной компании «Феникс» Раиля Сабитова. «Снижение спроса на объекты загородной недвижимости заставило строительные компании разрабатывать принципиально новые схемы работы с клиентами, деловыми партнерами, поставщиками», - говорит генеральный директор ЗАО «Родэкс Самара» Сергей Родькин. Участники рынка отмечают существенное увеличение объема бартерных сделок. «Наша компания продала таким образом несколько домов поставщикам металла и других стройматериалов», - сообщила Сабитова. Сальников отметил, что по бартеру довольно часто продаются как «квадраты» в коттеджах, так и земельные участки.
Эксперты утверждают, что многие компании сейчас вместо готовых коттеджей продают землю «внарезку». «Сокращение сделок на рынке загородной недвижимости привело к тому, что часть застройщиков малоэтажного жилья начала распродавать земельные участки без подряда», - пояснил Родькин. «Земля, несмотря на кризис, остается ликвидным товаром и будет только расти в цене», - полагает Сальников. Участники рынка прогнозируют увеличение количества спекулятивных сделок, связанных с продажей земли.
Однако не все застройщики выражают заинтересованность в подобных быстрых заработках.
«Что касается нашей компании, мы продавали и продолжаем продавать домовладения, в цену которых уже включена стоимость земли, дома и части инфраструктуры», - сообщил Родькин. Как утверждают эксперты, такой способ ведения бизнеса, несмотря на его кажущиеся преимущества, может создать ряд проблем как застройщику, так и покупателю. «Например, велика вероятность того, что люди, вложившие деньги только в земельный участок, могут столкнуться с долгостроем», - говорит Родькин. С другой стороны, по его словам, современному коттеджному поселку необходима единая концепция оформления. По словам Сабитовой, их компания реализует как дома, так и земельные участки. «Если мы продаем только землю, то ставим будущему собственнику условие, чтобы он не занимался самовольной застройкой. Покупатель должен будет согласовывать с нами строительство всех объектов на принадлежащем ему участке», - сообщила Сабитова. По ее словам, это важно, чтобы не нарушать концепцию и стиль коттеджного поселка.
ПЕРСПЕКТИВЫ
По мнению Родькина, снижение спроса на рынке загородной недвижимости - явление временное. «Правильней его назвать отложенным спросом. Сейчас многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию до тех пор, пока не прояснится ситуация на финансовом рынке», - полагает эксперт. Впрочем, когда именно ситуация начнет проясняться, остается непонятным. Традиционно пик продаж коттеджей приходится на весну и лето. Пока ни о каком оживлении рынка говорить не приходится. Сальников сомневается, что оно наступит и летом. «По всей видимости, в ближайшие месяцы начнется вторая волна кризиса, связанная с существенным ростом неплатежей», - пояснил свою мысль эксперт. Родькин, тем не менее, полагает, что домовладения в коттеджных поселках с организованной инфраструктурой останутся ликвидными.
В ближайшем будущем очень вероятен уход с рынка большого количества мелких игроков. По мнению Сальникова, в возникшей ситуации возможна скупка коттеджей у ряда строительных компаний. «В роли покупателей могут выступать как компании, так и частные лица, в том числе иностранные граждане», - полагает эксперт. Смыслом таких сделок является расчет на существенное увеличение продаж после окончания кризиса. По словам Родькина, в адрес их компании поступил ряд предложений по продаже земельных участков на территории Самарской области. «Также нам предлагают купить и недостроенные коттеджные поселки», - добавил Родькин. По его словам, в настоящее время специалисты ЗАО «Родэкс Самара» изучают документы и анализируют инвестиционную привлекательность предложений.
СЕРГЕЙ СТОЛЯРОВ,
ВАСИЛИЙ МАРИНИН,
«Время»
www.time-samara.ru
Справка