Ипотека в Самарской области пользуется все большим спросом

Все большее количество ипотечных кредитов выдается в Самарском регионе, однако ипотека не дешевеет, что делать, если банк, выдавший ипотеку, обанкротился и как поделить ипотечную квартиру при разводе.

Ипотека не дешевеет — по данным Центробанка России, в среднем по стране ставки по таким кредитам снижались на 0,1% в месяц. В Самаре ипотеку предлагает примерно 30 банков по более чем двумстам различным программам. Ставки колеблются от 9 до 20 % годовых, при этом средний срок предоставления кредита - 30 лет (при колебании сроков предоставления от 3 до 50 лет). Ипотеку дают как на вторичное жилье, так и на первичное, хотя в последнем случае ставки выше на 1-5 %.

Как сообщает ЦБ РФ, количество выданных в Самарской области ипотечных кредитов растет, так, на период 1 января 2013 ипотечный кредит был выдан 21 346 самарцам, на 1 января 2014 - 23 673 жителей области получили такой кредит.

Однако рассчитывать на то, что ипотека в ближайшее время подешевеет, не приходится - так, ключевая ставка Центрального банка России 3 марта выросла с 5,5 до 7 процентов. А, следовательно, и другие банки, которые представлены на ипотечном рынке, могут поднять ставки. Впрочем эксперты единодушно высказываются в пользу незначительного подъема ставок, а в случае скорейшего разрешения украинского кризиса ставки могут даже и несколько упасть.

Сейчас в Самарской области участниками ипотеки становятся самые различные категории населения. По мнению и.о. управляющего филиалом «Банк ЖилФинанс» Виталия Чиркова, программ «ипотечного» сегмента сейчас очень много и разнообразие их достаточно: на покупку готовых квартир и новостроек, на коммерческую недвижимость и загородное жилье, кредиты на разные цели под залог своей недвижимости, а также социальные программы (военная ипотека, материнский капитал, субсидии). Поэтому и получателем «ипотеки» могут быть очень разные категории клиентов. «Это и те, кто хочет купить первое жилье, и те, кто улучшает жилищные условия и с продажей старого (кредит на обмен), и предприниматели на коммерческую недвижимость, и на строительство дачи и т.д., - объясняет Чирков. - Семейные пары, как правило, берут кредит на улучшение жилищных условий, часто используют средства материнского капитала, такая категория заемщиков покупает 2-3 комнатные квартиры. Молодые люди, как правило, берут кредит на первое жилье и это 1-2- комнатные квартиры».

Однако в условиях, когда с середины прошлого года ЦБ активно «зачищает» банковское поле от сомнительных кредитных учреждений, многие самарцы резонно опасаются, что банк, выдавший ипотеку, может попасть под санацию или даже лишиться лицензии. Что делать в таком случае?

«Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, банкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо», - разъясняет ситуацию генеральный директор «Центра правовой поддержки», председатель общественного объединения «Комитет народного контроля Самарской области» Илья Трифонов.

В Самаре очень часто возникают спорные ситуации вокруг ипотечного кредита. Так, часто спрашивают, кто является собственником квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита? «Квартира, приобретаемая за счет средств ипотечного кредитования, становится собственностью заемщика, однако при регистрации такой квартиры, на нее накладывается обременение – она находится в залоге у банка вплоть до полного погашения ипотечного кредита. То есть такую квартиру нельзя продать, обменять, сдать в аренду или подарить без согласия банка, однако жить в ней, зарегистрировать своих родственников владелец имеет полное право. Если квартира приобретается не одним, а несколькими гражданами, как правило в браке, и ипотека оформляется на двух граждан, то и собственниками они могут также стать оба, зарегистрировав квартиру в долях. Следует учесть, что квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого именно она оформлена», - объясняет юрист.

Но что же делать, если ипотека оформлена в период брака, а супруги впоследствии развелись?

«Следует учесть, что развод супругов не является поводом для прекращения выплат по договору ипотеки. Для банка не имеет значения - что происходит в семейных отношениях его заемщика. Идеальным вариантом, в том числе и для банка, будет мирное урегулирование имущественного спора, то есть если бывшие супруги сами решат, каков будет порядок выплат по ипотеке при разводе и кому в конечном счете достанется квартира. Следует учесть, что при разводе спор об имуществе может быть разрешен в судебном порядке, однако в период судебного разбирательства платежи по кредитному договору не должны прекращаться. Также необходимо учитывать, что квартира может быть разделена и после расторжения брака, в том случае действует общий срок исковой давности – три года с момента прекращения брака. То есть если при разводе спора о квартире не возникало, и она перешла в собственность одного из супругов, то после расторжения брака разделить ее можно будет в судебном порядке в течение трех лет. Суд может восстановить пропущенный срок исковой давности при наличии уважительных причин - болезни, ухода за тяжелобольными родственниками, длительных командировок и т.д., однако обстоятельства, из-за которых был пропущен срок исковой давности, должны быть подтверждены документально. При наличии спора о разделе ипотечной квартиры можно рассмотреть несколько вариантов разрешения такого спора, в каждом из которых супруги должны известить банк и ни в коем случае не прекращать выплаты по кредиту во избежание возникновения просрочек и начисления штрафов и пени.

Во-первых, возможно досрочно погасить кредит и затем разделить уже свою собственность, ничем не обремененную. Это один из идеальных вариантов, так как не у всех есть такая возможность, в противном случае ипотека бы не понадобилась.

Второй вариант - обратиться с заявлением о разделе предмета залога в банк. В данном варианте банк должен рассмотреть заявление и решить, возможно ли разделить заложенную квартиру и соответственно разделить выплаты по кредиту между супругами. При одобрении банком такого заявления ипотечная квартира становится общей долевой собственностью бывших уже супругов и выплаты осуществляются супругами раздельно. Однако следует учесть, что при возникновении просрочек у кого-либо из бывших супругов, банк может обратить взыскание на заложенную квартиру и продать ее, выплатив ту сумму, которая погашена по основному долгу.

И, наконец, третий вариант. Обращаемся с заявлением в банк, где просим перевести все кредитные обязательства на одного из супругов, соответственно и с переоформлением собственности на этого супруга. В данном случае банк может запросить нотариально удостоверенное соглашение об отказе одного из супругов от ипотечной квартиры, в этом случае никаких споров после подписания соглашения возникнуть не может, так как есть нотариально заверенный отказ.

Во избежание споров при разводе, между супругами можно заключить брачный контракт, в котором будут прописаны все имущественные права супругов при разводе», - такой алгоритм действий советует Трифонов.

Еще один частый вопрос, который возникает у самарских заемщиков - что делать, если новостройка, купленная в ипотеку, превратилась в «долгострой»?

«Необходимо знать, что банки совсем не любят необеспеченных кредитов, в связи с чем и ипотеку для покупки строящегося жилья оформляют с учетом всех рисков, - комментирует ситуацию Илья Трифонов. - Как правило, процентная ставка по ипотеке на покупку новостройки выше, по крайней мере до того момента как застройщик сдаст дом и квартиру можно будет зарегистрировать в установленном порядке. Многие банки вообще предпочитают не «связываться» с новостройками, или работают только с теми застройщиками и теми новостройками, которые аккредитованы банком – то есть либо банк частично спонсирует строительство, кредитуя застройщика, либо застройщик давно и тесно сотрудничает с конкретным банком.

В любом случае, при покупке любой квартиры в ипотеку, будь то новостройка, или вторичное жилье, банк проверяет объект, который берет в залог, ведь в случае прекращения выплат по кредиту именно банку предстоит его реализация, и чем ликвиднее будет объект, тем выгоднее это банку. При покупке новостройки в ипотеку необходимо соблюдать те же правила, что и при покупке новостройки за «свои», наличные деньги».

Актуальные ипотечные кредиты от банков Самары