Как продать квартиру, еще не оплаченную по ипотечному кредиту

В Самаре не наблюдается особого бума по продаже квартир, находящихся под обременением ипотечного кредита, однако часть рынка недвижимости в городе представлена именно таким жилым фондом, и в покупке таких квартир нет ничего сложного, нужно только четко соблюдать определенный порядок действий.

Собственно, порядок действий на первый взгляд довольно простой: составляется предварительный договор купли-продажи с покупателем, затем он передает владельцу квартиры, которая находится под ипотечным обременением, необходимую для закрытия долга перед банком сумму. Соответственно, тот закрывает кредит, дожидается выдачи закладной, снимает обременение, и квартира окончательно переходит покупателю после выплаты оставшейся части суммы.

В России в настоящее время большинство квартир приобретается за счет средств ипотечных кредитов. У каждого заемщика может возникнуть ситуация, когда заложенную квартиру необходимо продать – например, если есть желание и возможность приобрести более просторное жилье, уехать в другой город или при необходимости в деньгах. И тогда возникает вопрос: как продать квартиру в ипотеке, если кредит за нее еще не выплачен? По закону нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости, если она все еще находится под ипотечным обременением, то есть находится в залоге у банка, такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре и сделка просто не состоится.

«Во-первых, продавец о намерении продать ипотечную квартиру в обязательном порядке должен уведомить банк, - подчеркивает директор ООО «Скорая юридическая помощь» Илья Трифонов. - Банк такое заявление рассмотрит и даст свое заключение о возможности продажи и условиях, как правило условием будет полное погашение долга по ипотечному кредиту. Такой вариант далеко не всем подходит, однако есть и другие варианты». «Без согласия банка мы не сможем снять обременение с квартиры в регистрационной палате, - соглашается Ирина Александрова, руководитель отдела продаж АН «Бизнес-Гарант». - Поэтому идем в банк, получаем согласие на сделку, оплачиваем оставшуюся часть долга, снимаем обременение и идем на регистрацию. Мы в договоре купли-продажи не указываем, что объект заложен, потому что при регистрации прав собственности пишется два заявления: параллельно снимается обременение и осуществляется переход права. В один день можно все это сделать. Хотя такая сделка более хлопотная, чем обычно. Банк, например, может не сегодня выдать справку о том, что ипотечный кредит оплачен, а завтра или позже. А деньги уже оплачены покупателем. В день регистрации сделки покупатель оплачивает продавцу оставшуюся часть суммы. Покупатель, конечно, рискует деньгами - ведь он уже их отдал, а приходится ждать. Но у покупателя, кстати, есть страховка - ведь когда он выплачивает долг сам в банк, то у него будет на руках платежка от кредитного учреждения о том, что именно он внес деньги, потом, условия сделки прописаны в предварительном договоре. Надо отметить, что в последнее время у меня много таких сделок».

«Разберем на конкретном примере, - дополняет коллегу Марина Ливанова, менеджер агентства недвижимости «СамВирт». - Итак, допустим, долг продавца квартиры, которая находится в ипотеке, составляет пятьсот тысяч рублей, в целом же квартира стоит 1 600 000 рублей. Я нашла покупателя, у которого были наличными семьсот тысяч рублей, а оставшуюся часть суммы он планировал взять также в ипотечный кредит. Вообще, на такие сделки надо получить согласие банка, хотя, мне кажется, банку без разницы, кто выплатит деньги - лишь бы они вернулись. В нашем случае мы согласовали все детали сделки с продавцом и покупателем и заключили предварительный договор купли-продажи, закрыли задолженность перед банком (500 000 рублей) и стали ждать, пока придет из Москвы закладная. Тут, кстати, бывает по-разному - порой быстро можно получить закладную, то есть сразу же, потому что она хранится в банке, но в нашем случае пришлось ждать, пока она пришла из Москвы. Взяв закладную, мы поехали в регистрационную палату для снятия обременения с квартиры. Потом наш покупатель сам обратился в банк, чтобы получить ипотечный кредит, ну, тут все как обычно - сбор документов, рассмотрение, сделка в регпалате, выдача денег (около трех недель на все). Ну и окончательная расплата с продавцом квартиры (1 100 000 рублей), и, соответственно, переход ее во владение нового хозяина».

«Я бы не сказала, что у нас такие сделки проходят часто, но все же часть продаж у нас проходит по таким объектам, как квартиры, по которым еще не полностью выплачен ипотечный кредит, - отмечает Дария Саурова, генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии». - Порядок действий несложный. В таком случае, есть, правда и здесь свои подводные камни, о которых мало кто догадывается. И соответственно, их надо научиться обходить. Но когда технология отработана, то все проходит без проблем. По времени такая сделка занимает больший срок, чем обычная. Но тут все зависит от того, в каком банке взята ипотека. То есть все зависит от скорости принятия решений в банке - если банк региональный, местный и решение принимается в Самаре, то залог с квартиры снимается очень быстро - в течение двух-трех дней. А вот если нужно выходить на Москву, то обычно проходит не меньше недели на принятие решения, после чего с квартиры можно снять обременение. То есть по СОФЖИ и московским банкам обычно не меньше месяца проходит, прежде чем все «утрясается». Обычно в ипотечный кредит в Самаре берут не «первичку», а вторичный жилой фонд. С точки зрения покупателя, такие квартиры приобретаются практически по той же цене, что и обычные. Ведь если квартира ликвидная, то дисконт если и идет, то небольшой, несущественный. А вот если объект не слишком ликвидный, то уступают, но в принципе не много. Если честно, роста продаж по ипотечным квартирам в Самаре особого нет, и ситуация вокруг курса рубля не влияет серьезно на рынок недвижимости, здесь другие факторы имеют значение, например, наличие капиталов у населения. Пока у людей есть работа и возможность платить ипотеку, они ее выплачивают. Тем более, с банком всегда можно договориться. Я советую всем заемщикам общаться и контактировать с банком. Там, как правило, всегда идут навстречу заемщику и всегда стараются перестроить график платежей по вновь открывшимся обстоятельствам».

Таким образом, купить квартиру, находящуюся под обременением в ипотеке можно, но лучше при этом найти опытного риелтора, который уже проводил такие сделки, и потом, нужно запастись терпением — как выяснилось, такая покупка потребует времени.

Так, остановимся на заключаемом при такой сделке договоре купли-продажи.«Вариантов может быть несколько, - размышляет директор ООО «Скорая юридическая помощь» Илья Трифонов. - В случае, если долг по ипотеке не слишком большой, а продавец и покупатель готовы к совершению сделки, то, с согласия банка, заключается предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописываются все существенные условия основного договора, в том числе стоимость приобретаемого жилья и срок заключения основного договора. Покупатель вносит залог в размере задолженности продавца – распоряжаться этими денежными средствами будет банк, он направит деньги на досрочное погашение ипотечного кредита продавца. После погашения кредита обременение с квартиры снимется и можно будет заключить основной договор, передав продавцу оставшуюся часть денег за приобретенную квартиру и зарегистрировав его в установленном порядке.

Приведенный выше вариант является наиболее простым, однако далеко не все покупатели готовы заплатить до фактической покупки жилья – есть определенные риски потери денег. Конечно предварительный договор позволит в случае возникновения непредвиденных ситуаций или недобросовестности продавца, в судебном порядке взыскать и уплаченные деньги и возникшие убытки, однако это процесс длительный, а фактическое взыскание денег может затянуться на годы.

Есть еще один интересный вариант – замена заемщика по ипотечному кредиту. Производится такая замена исключительно через банк, и с его согласия. То есть попросту составляется новый кредитный договор с покупателем, а договор продавца с момента заключения такого договора закрывается. При этом квартира по-прежнему остается в залоге у банка, меняется только заемщик. Договор купли-продажи также составляется и регистрируется в установленном порядке, квартира полностью переходит в собственность покупателя. Такой способ купли-продажи совершенно безопасен, единственный его минус – сложность в получении одобрения банка на такую сделку, не всегда покупатель подходит к требованиям банка для получения ипотеки, а проверяют его также, как и любого другого заемщика.

Есть еще один способ, однако он наиболее затратный, хоть и вполне безопасный. Вариант по сути очень похож на первый, однако в нем дополнительно для операций с деньгами используются банковские ячейки, куда кладутся деньги за квартиру, поделенные на части – сумма долга по ипотеке и оставшаяся стоимость квартиры. В этом варианте от банка необходимо получить согласие на продажу квартиры, находящейся в залоге, после чего оформить договор купли-продажи и зарегистрировать его. После регистрации продавец получает доступ к ячейке с разницей между задолженностью по ипотеке и стоимостью проданной квартиры, а банк – к сумме задолженности продавца, которую направит на погашение ипотеки.

Все три варианта представляются приемлемыми, однако на наш взгляд наиболее простой и не требующий дополнительных затрат денег и времени – первый, предполагающий заключение предварительного договора. Однако при выборе такого варианта нужно быть полностью уверенным в добросовестности продавца, впрочем, как и при любом выбранном варианте покупки заложенной недвижимости».

Кстати, заодно расскажем и о рапространенных при такой сделке схемах мошенничества. Как отмечает Трифонов, наиболее распространенным вариантом мошенничества при заключении такой сделки является умолчание об ипотеке. Доверчивые покупатели передают деньги, заключают договор и только потом узнают об обременении и невозможности зарегистрировать жилье.

Уберечься от любых мошенников можно, только тщательно проверяя все документы продавца, лучше вместе с ним посетить банк, выдавший ипотеку и убедить в наличии согласия банка на продажу. Важно помнить, что при любом сомнении в честности продавца сделку заключать не стоит – лучше подыскать другой вариант жилья и поберечь свои деньги.