Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

• содержание и результат не противоречит закону;
• все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
• волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
• сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

• если она противоречит закону;
• если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
• если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
• если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

• участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
• когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» - каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, - рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». - Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», - отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

• если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
• если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).