Для многих самарских ИП резко взлетел налог на имущество

В 2018 году многие самарские индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, заплатят за нее налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости.

Ранее в соответствии с федеральным законом от 29.11.2014 №382 ФЗ были отменены льготы по налогу на имущество в отношении объектов недвижимости индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, при условии, что такие объекты включены в Перечень недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, утвержденный на соответствующий налоговый период.

В данный Перечень входят: административно-деловые центры и торговые центры, помещения в них, нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения этих объектов.

Перечень ежегодно с 2015 года утверждается приказом минимущества Самарской области и публикуется в открытом доступе. Объекты, не включенные в Перечень, облагаются налогом на имущество в обычном порядке, то есть по среднегодовой остаточной стоимости.

«Перечень на очередной налоговый период определяется исходя из выявленных в течение текущего налогового периода объектов недвижимого имущества посредством получения сведений государственного кадастра недвижимости, - рассказали Samru.ru в областном департаменте информационной политики администрации губернатора. - Перечень формируется на основании данных, полученных из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, содержащих сведения о наименовании/назначении объекта недвижимости и(или) виде разрешенного использования земельного участка, на котором этот объект расположен».

Таким образом, если магазин (здание или помещение) предпринимателя включен в вышеуказанный Перечень объектов на 2017 год, то предприниматель получит в 2018 году уведомление на уплату налога на имущество, пояснили порталу в региональном УФНС.

Согласно документам на cайте министерства имущественных отношений Самарской области, в Перечень на 2015 год (налоги по нему платились в 2016 году) были включены всего 2495 объектов по всей губернии. На 2016 год (уплата налогов в 2017 году) - уже 12692 объектов по региону.

Перечень на 2017 год, утвержденный в конце 2016 года, расширился по сравнению с предыдущим почти в 2,5 раза - там содержатся данные о 31448 объектах. Именно их владельцы заплатят за них налоги по кадастровой стоимости осенью 2018 года. Это значит, что налог для них существенно вырастет по сравнению с тем, что они платили раньше, пока их объектов не было в Перечне.

Простой пример: огромное количество помещений в Самаре принадлежит физическим лицам, которые используют их для своей работы в качестве ИП, либо сдают в аренду. В 2018 году обладатель 3-комнатной квартиры на первом этаже, переделанной, к примеру, под магазин, должен будет заплатить за неё налог на имущество в размере 1,5% от кадастровой стоимости, а стоимость эта составляет 5-7 миллионов рублей. Ранее он платил налог в 2-4 тысячи рублей, сейчас придется платить 50-100 тысяч! При этом продолжает уплачиваться налог при ведении деятельности. Налоговая нагрузка на предпринимателя вырастет в десятки раз.

А в ноябре 2017 года был утвержден и новый Перечень, на 2018 год - он еще шире - 34378 объектов недвижимости по всему региону, владельцы которых должны будут платить за них налоги по «кадастру».

В связи с низкой предпринимательской активностью, кризисом, многие объекты нежилой недвижимости в Самаре сейчас простаивают, но владельцам все равно придётся уплачивать налог на имущество, при этом даже не ведя никакой предпринимательской деятельности.

Налоговые ставки в Самаре следующие: за 2017 год - 1,5% от кадастровой стоимости, за 2018 год - 1,8%, за 2019 год и последующие годы - 2% (установлены решением городской Думы Самары от 24.11.2014 №482, ред. от 17.03.2016 «О налоге на имущество физических лиц»). При этом ставка на жилье в Самарской области, к примеру, составляет 0,3%.

Как сообщили в УФНС России по Самарской области, сумма налога по объектам налогообложения, включенным в Перечень, в 2015 году составила 56,6 млн рублей, а в 2016 году 469 млн рублей. Данные по сумме налога за 2017 год будут сформированы в 2018 году.

Как выйти из Перечня

Правительством Самарской области принято постановление «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений».

В соответствии с данным документом, юридические и физические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, вправе направить в минимущества заявление об определении вида фактического использования объектов недвижимости в случае несогласия с включением или невключением соответствующего объекта недвижимости в Перечень. К заявлению нужно приложить указанный в Порядке пакет документов.

Вид фактического использования объектов недвижимости по обращениям заявителей определяется министерством имущественных отношений Самарской области в отношении каждого объекта недвижимости не более одного раза в период с 1 января по 31 декабря каждого календарного года.

Как снизить налог

По рекомендации министерства управления финансами Самарской области отдельными органами местного самоуправления приняты налоговые льготы для индивидуальных предпринимателей (в отношении торгово-офисных объектов и объектов общественного питания и бытового обслуживания), имеющих легальные доходы и выплачивающих заработную плату не менее 1,5 прожиточного минимума в месяц.

«Льготы предоставляются путем уменьшения общей налоговой базы по всем объектам недвижимости на величину кадастровой стоимости площади объекта недвижимого имущества в зависимости от средней численности работников за предшествующий налоговый период (от 50 кв. м до 150 кв. м). Это позволяет снизить налоговую нагрузку на индивидуальных предпринимателей, выплачивающих «белую» заработную плату», - констатируют в областном правительстве.

Также снизить налог можно, попытавшись оспорить его кадастровую стоимость. В последние годы рыночная стоимость объектов недвижимости снизилась, поэтому сейчас она может быть гораздо меньше кадастровой.

В 2017 году в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, к примеру, поступили заявления в отношении 380 нежилых помещений, что составляет 0,4% от общего количества нежилых помещений, расположенных на территории Самарской области. Об этом Samru.ru рассказали в самарском Росреестре. Аналогичная ситуация наблюдалась в 2016 году, в 2015 году процент был ниже – 0,03%. Практически все заявления касаются объектов, предназначенных для торговли или размещения офисов.

«Стоит отметить, что далеко не все объекты недвижимости, по которым заявители планировали оспорить кадастровую стоимость, «дошли» до заседания Комиссии, - рассказали в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. - Дело в том, что к подобным заявлениям законодательство предъявляет четкие требования. Несоответствие им привело к тому, что в 2017 году пятая часть нежилых помещений даже не была допущена до рассмотрения Комиссией. В связи напоминаем заявителям о том, чтобы они были внимательней при подготовке документов».

Еще один важный вопрос для заявителя – отчет о рыночной оценке недвижимости, который в обязательном порядке сдается в комплекте документов, должен соответствовать федеральным стандартам оценки. Неподготовленному человеку практически невозможно оценить качество отчета до момента рассмотрения его на Комиссии.

В итоге в 2017 году по 217 помещениям были представлены отчеты, не соответствующие федеральным стандартам оценки, в связи чем такие заявления были отклонены Комиссией. Лишь по 79 объектам в прошлом году Комиссия приняла решения об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

«Важно, что решения о пересмотре кадастровой стоимости принимаются коллегиально, несколькими экспертами: со стороны Управления Росреестра, филиала кадастровой палаты, представителей региональных органов власти и оценочного сообщества», - отмечают в Росреестре.

Если недвижимость оформлена на индивидуального предпринимателя как на физическое лицо, то у него есть право выбора: обратиться либо в Комиссию, либо в суд. Если же помещение зарегистрировано на организацию, тогда досудебное обращение в Комиссию является обязательным.

«Примечательно, что суд требует проведение досудебного порядка для бизнеса даже в случаях, когда истек пятилетний срок внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости и как следствие – срок обращения в Комиссию», - рассказали в региональном Росреестр.

Следует также отметить, что, однажды установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, невозможно снизить ее еще раз. Повторное обращение в Комиссию возможно только в том случае, если ранее по объекту было принято отрицательное решение. В этом случае необходимо доработать пакет документов, устранив замечания Комиссии, и обратиться заново.

Еще один момент: если кадастровую стоимость удастся оспорить, к примеру, в 2018 году, налог за 2017 год все равно будет насчитан по старой цене. Измененная стоимость начнет действовать только с 2018 года - то есть при уплате налога в 2019 году за 2018 год.

Вместе с тем, в случае, если Комиссия отклонила заявление, у заявителя остается право обратиться в суд за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, или оспариванием отказа Комиссии. При этом обращение в суд - это дополнительные невозмещаемые расходы, которые состоят из стоимости услуг оценщика и судебных издержек (от 40 до 100 тысяч рублей).