Обвал на фоне подъема

Доля Приволжского федерального округа в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам (15%, по данным агентства «РосБизнесКонсалтинг») уступает лишь включающему Москву и Московскую область Центральному федеральному округу (51%).

Среди регионов одним из лидеров является Самарская область: в общероссийском top-10 она занимает четвертое место - вслед за названными субъектами РФ, а также Санкт-Петербургом.

Сумма выданных самарцам банковских ипотечных кредитов динамично растет на протяжении последних двух лет, причем подавляюще большая доля кредитных ресурсов проходит через банки-резиденты. С лета 2005 года средний размер ипотечного кредита/займа от маркетмейкера данного рынка - Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) - вырос почти на треть, с 691 тыс. до 890 тыс. рублей.

Однако при ближайшем рассмотрении картина оказывается не столь благостной. Целый ряд банков на первичном рынке жилья вообще не представлены, а остальные во многих случаях лишь декларируют свою активность в этом сегменте.

Еще более четко тенденция вырисовывается, если привлечь объемные показатели: «первичка» в структуре ипотечных кредитов и займов, выданных СОФЖИ, на данный момент занимает лишь пятую часть, а в объеме приобретенного жилья - всего около 25%, причем по сравнению с прошлым годом эта доля сократилась почти в три раза.

Дело в том, что главная проблема в банковском кредитовании первичного рынка ипотечного жилья - не вполне понятный предмет залога - усугубилась вступлением в силу Закона №214-ФЗ, согласно которому основные риски были переложены с участников долевого строительства на кредитующие банки. В результате усложнилась структура предложения: по мнению большинства опрошенных нами банкиров, кредитование ипотечной «первички» сегодня возможно только в рамках проектного финансирования.

Причем в отличие от освоенных в банкинге схем такой проект иначе как «сложносочиненным» быть не может. Помимо кредитора и будущих жильцов, в него должен входить целый пул их партнеров: организация-застройщик, риэлторская, оценочная и страховая компании, а также ипотечные брокеры и нотариусы. Весьма желательно прямое или косвенное участие местных властей, от поддержки которых прямо зависит практическая реализация проекта.

По материалам журнала «Эксперт Волга»