«Айсберг» растворился в СОКе. Группа приобрела имущественный комплекс на Дачной

Группа "СОК" завершила сделку по покупке ТЦ "Айсберг" и земельного участка под ним. По данным "СО", вместе с "Айсбергом" мог быть продан ТЦ "Континент". По мнению участников рынка, СОК может перепродать участок на Дачной, 2 или создать на нем объединенный мегамолл.

Информация о том, что собственники ТЦ "Айсберг" продали его группе "СОК", появилась неделю назад. Эту информацию "СО" подтвердили представители сразу нескольких крупных компаний. По словам собственника одной из девелоперских групп, предложение по продаже "Айсберга" появилось на рынке весной. "На продажу был выставлен имущественный комплекс "Айсберга", т.е. та часть здания на Дачной, 2, которая контролируется Вячеславом Автаевым и Сергеем Сысоевым, плюс участок в 1,5 га.

Общая площадь продаваемой недвижимости составила 14000 кв. м при цене $3000 за метр. Цена была достаточно высокой, голос сделку обременял тот факт, что одно из зданий на участке уже было продано ранее", - говорит источник "CD". В конечном итоге покупателем объекта стала группа "СОК". В СОКе сделку не комментируют, но о произошедшем уже знают арендаторы ТЦ "Айсберг". Как сообщил "СЮ" совладелец бутиков Mixx Fashion Александр Кутковой, арендующий часть площадки, арендаторы в курсе смены собственника помещений. Пока речи о том, что арендаторов попросят из комплекса, не идет. У самого Куткового переговоры с СОКом назначены на эту неделю. По словам управляющего самарским дивизионом сети "Копейка" Артура Аглин-скаса, его сети ничего неизвестно о смене собственников в ТЦ "Континент". "Мы субарендуем помещение в этом ТЦ и недавно встречались с нашим арендодателем. Он ничего такого не сообщал", - рассказал Аглинскас.

Бывшие собственники проданного помещения предпочитают не распространяться по поводу своей сделки. Вячеслав Автаев в телефонном разговоре с "СО" заявил, что он ничего не продавал, но услышав о деталях, задал вопрос: "Если вы уже все знаете, зачем спрашиваете?" Причины такого поведения Автаева понятны: бывший ближайший соратник Константина Титова всегда предпочитал держаться в тени. Руководитель ряда избирательных кампаний губернатора свои основные активы заработал в процессе раздела имущества подшипниковой корпорации "Шар". В этот процесс бизнесмен с компаньонами попал благодаря контролю над обанкротившимся Самарским биржевым банком. В результате банкротства подшипниковой корпорации из ее состава было выведено и распродано по частям ОАО "Проект "Подшипник" на ул. Дачной, 2 вместе с прилегающими участками земли. 25% ОАО попали под контроль ЗАО "СМАРТС", которое разделило в итоге комплекс с владельцами ТЦ "Континент" (предприниматель Юрий Заморин) и с альянсом Автаев-Сысоев. В результате комплекс зданий был достаточно хаотично разделен на три части: офис ЗАО "СМАРТС", ТЦ "Континент", в котором 25% площадей сдавалось в аренду ЗАО "СМАРТС", и часть комплекса, которая контролировалась группой компаний "Айсберг" Сергея Сысоева (управляющий бизнесом Вячеслава Автаева). Группа "Айсберг" создала на своих площадях одноименный торговый центр, гостиницу, ресторан и бар. Кроме того, группа контролировала участок земли рядом с "Айсбергом". Помимо недвижимости Вячеслав Автаев и Сергей Сысоев занимались бизнесом по продаже ликеро-водочных изделий (оператором выступала череда постоянно сменяющихся фирм: ООО "Люкс-97", ООО "Самара. Мода. Дизайн" и др.), аграрным бизнесом в Кошках и Пензенской области (ООО "Татищевское", ООО "Союз"), производством воды "Айсберг" (ООО "Татищевское"). Сам Автаев также владел рядом компаний в Сызрани (мукомольное производство, рекламные щиты). Но его основными активами были здание на Дачной (по информации "СО", Автаеву принадлежало 85% комплекса, Сысоеву 15%) и здание на Ново-Садовой, 17 (оператор - ООО "Феникс"). Вячеслав Автаев вел себя скромно и даже сам выключал свет в целях экономии в коридорах сдаваемого им офисного центра на Ново-Садовой. Его последняя сделка, скорее всего, означает фиксацию прибыли и выход из активного бизнеса. Вячеславу Автаеву уже 69 лет.

Вместе с Вячеславом Автаевым заработать на продаже недвижимости на Дачной могли и собственники ТЦ "Континент". О том, что этот центр был продан, говорит ряд источников "СО". Его мажоритарным собственником считается председатель совета директоров ОАО "Проект "Подшипник" Юрий За-морин, в интересах которого действуют владельцы 74,2% акций ОАО. Впрочем, и самого Заморина на рынке долгое время считали представителем одного из известных в прошлом авторитетных граждан Самары. 25,87% акций ОАО ранее принадлежало ЗАО "СМАРТС", но в 2006 году их собственником стало ЗАО "Инфо-телеком", которым, в свою очередь, владеет ООО "Инвест-К". Получить в "Континенте" подтверждение смены собственников "СО" не удалось.

Торговые центры "Айсберг" и "Континент" были созданы на площадях обанкротившегося СПК "Шар". В 1995 году подшипниковая корпорация была вынуждена продать принадлежавшее ей здание научно-исследовательского института подшипниковой промышленности на улице Дачной площадью 25 тыс. кв. м.

Собственниками части комплекса в итоге стали бизнесмены Сергей Сысоев и Вячеслав Автаев. Принадлежащий им комплекс зданий, получивший название "Айсберг", позже был переведен на баланс ряда фирм - "Волга-Люкс", "Самара. Мода. Дизайн", "Люкс-97". В соседнем помещении, принадлежавшем ОАО "Проект "Подшипник", был открыт ТЦ "Континент". Площадь центра составляет 20 тыс кв. м.

С 1998 года "Айсберг" начал обрастать инфраструктурой, включившей в себя гостиницу, клуб, рестораны и оптовый рынок. В 2005 году комплекс был закрыт на реконструкцию. Размер инвестиций в нее составил $10-15 млн. В итоге площадь комплекса увеличилась с 7 до 14 тыс. кв. м. Новое открытие "Айсберга" произошло в 2006 году. Обновленная площадка привлекла крупных якорных арендаторов - сети "Рив Гош", "Банана-Мама", "Па-тэрсон". Средняя арендная ставка в ТЦ "Айсберг" составляет $700 за кв. м в год.

Самарские риелторы называют сделку по продаже "Айсберга" ориентиром для любых последующих крупных сделок.

По мнению генерального директора СК "Портал" Игоря Михеева, сделка по покупке "Айсберга" за $40 млн "абсолютно нормальна". Тем более что, по словам Михеева, земля в данном случае не предмет для оценки, так как она обременена ликвидным имущественным комплексом. При этом он не исключил, что при раздельной продаже собственники "Континента" и "Айсберга" могли получить за свои активы $70 млн. Игорь Михеев говорит, что сложно прогнозировать, будет ли СОК менять структуру комплексов, поскольку "Континет" и "Айсберг" рентабельны и могут приносить доход еще на протяжении нескольких лет.

По словам директора "Поволжского центра развития" Валентина Лобанова, место на Дачной раскрученное, и $40 млн для него вполне адекватная цена. Учитывая, что СОК купил не только объекты и землю, но и арендаторский пул, генерирующий реальный доход, сделка удачна. Стоимость земли в районе Московского шоссе Лобанов оценил в $50-100 тыс за сотку. По мнению директора АН "Багратион" Романа Костина, СОК совершил удачную сделку и либо перепродаст объект, либо произведет его основательную реконструкцию. Создав единый ТРК, группа может перепродать его девелоперам из Москвы или Питера. Собственник одной из крупных девелоперских групп говорит, что сделка задала определенные ценовые ориентиры на рынке, в том числе и для самого СОКа. "Прецедентов по продаже крупных торговых центров до настоящего времени почти не было, за исключением сделки по одному из локальных центров Алексея Шаповалова. Поэтому и цена, и другие условия сделки будут обсуждаться многими людьми. Я думаю, что СОК все-таки дисконтировал первоначальную сумму. По крайней мере за 50% ТЦ "Захар" руководители группы были готовы отдать не более $12 млн. А там и площади больше - 24000 кв. м, и объект имеет важное стратегическое значение для готовящейся ими застройки ЗИМа", - говорит источник.

Сделка по продаже "Айсберга" позволит Вячеславу Авта-еву превратиться в официального миллионера. До этого момента он жил на 2,5 млн рублей в год.

Например, по итогам 2005 года его официальные доходы сложились из выплат в ООО "Феникс", ООО "Лада Ди-Си плюс", ООО "ЗТС СБ", фонда "Земля Самарская, 21 век" и Российской партии социальной демократии и составили около 2,6 млн рублей. Свой основной доход Автаев получал от сдачи в аренду помещений на Ново-Садовой, 17 (ООО "Феникс") - 2 млн рублей в год, т.е. 160 тыс. рублей в месяц. С учетом того, что в комплексе помещений ему принадлежало более 80% площадей, его доля от сделки могла составить $32 млн. Если допустить, что итоговая сумма не предполагала гашения кредитов и обязательств перед третьими лицами, то средний банковский процент по вкладу на такую сумму может составить $3,2 млн в год, или $260 тыс. в месяц. Партнер Автаева Сергей Сысоев мог заработать от сделки не менее $6 млн.

Покупка СОКом комплекса на Дачной демонстрирует новую стратегию группы, пытающейся превратиться в одного из крупнейших собственников земли в России. Инвестиции в покупку участков и объектов недвижимости группа пытается осуществлять по всей России - в Самаре, Тольятти (ООО "Новая земля"), Новосибирске, Перми, Краснодаре, Ульяновске и т.д. Активность СОКа в скупке земли в Санкт-Петербурге (группа инвестировала туда, по неофициальной информации, около $100 млн) стала предметом телефонного разговора между губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко и Константином Титовым.

директор АН "Багратион"

- $40 млн являются рыночной ценой, 50% ^Щг которой непременно пойдут на различного рода реконструкции доставшегося СОКу комплекса объектов. Нельзя сказать, что сделка "взорвала" рынок, ведь большинство девелоперов, продающих свои объекты в Самаре, никогда ранее не обозначали сумм сделок.

- Я считаю, что сделка по покупке торговых центров "Айсберг" и "Континент" прошла в типичных для самарского рынка ценовых рамках. Тем более, что продавался крупный объект, что редкость для Самары. СОК занимался коммерческой недвижимостью всегда. Объекты на Московском шоссе группа взяла, просчитав возможность смены их

концепций. При этом само место имеет хороший коэффициент капитализации.

Вера АНДРИЯНОВА, «СО»