«Айсберг» раскололся и подешевел. Группа «СОК» скупила торговый центр за $13 млн.

Итоговая цена сделки по продаже ТОЦ "Айсберг" группе "СОК" оказалась гораздо ниже ожидавшейся рынком. Сыграв на расколе акционеров компании, группа приобрела комплекс и прилегающие 1,5 га земли за $13 млн.

Информация о продаже "Айсберга" появилась весной 2007 года. Продавцами торгово-офисного центра общей площадью 13000 метров и прилегающих 1,5 га земли выступили предприниматели Вячеслав Автаев и Сергей Сысоев, каждый из которых владел 50% комплекса.

Кроме того, в сделке участвовал партнер Сысоева Олег Соломанин, которому тот подарил свою долю, но не оформил ее официально (Соломанин, по информации "СО", оперировал расписками). Общая цена комплекса, которую рассчитывали получить партнеры, составляла $42 млн ($3000 за кв. м). Она и фигурировала на рынке недвижимости.

В реальности все оказалось прозаичнее. Еще до начала продажи между партнерами наметился рассол. "Они начали подозревать друг друга в обмане, что в конечном итоге привело к очень плохим последствиям", - говорит осведомленный источник. Первый шаг сделал Вячеслав Автаев, который продал свои 50% группе "СОК". Для его партнеров это событие имело отрицательные последствия. На последовавших затем переговорах Сысоеву было предложено продать его долю за $50 тыс. Свою роль сыграла и позиция Олега Соломанина, который перешел на сторону "СОКа". В этот момент с подачи Сысоева в переговорах появился еще один участник, экс-чиновник самарской мэрии, влиятельный предприниматель Сергей Плотников. Уже фи участии Плотникова переговоры о продаже дошли до конца.

По информации "СО", оставшиеся 50% были выкуплены за сумму не более чем в $5 млн. Таким образом, итоговая сумма сделки составила $13 млн. г.е. не более $1000 за квадратный метр. "Тысяча долларов за метр - это хорошая цена. Если СОК при такой цене получил еще и землю, то она, можно сказать, досталась группе в виде бонуса", - говорит директор АН "Багратион" Роман Костин. Если исходить из справедливой цены объекта $26 млн (с учетом цены квадратного метра $2000), то потери бывших собственников "Айсберга" из-за раскола и слабости, проявленной в последующих переговорах, составили только по зданию $13 млн без учета стоимости 1,5 га земли.

"Любой конфликт способен снизить капитализацию бизнеса. Если есть конфликт, то при продаже бизнеса совладельцы, как правило, не могут договориться между собой. Это, в свою очередь, повышает возможность манипуляций со стороны покупателя, в том числе в сторону снижения цены. Также конфликтные ситуации ведут к элементарному снижению эффективности бизнеса", - считает директор самарского представительства компании "Яковлев и партнеры" Татьяна Кормилицына.

Стороны, участвовавшие в завершении сделки по "Айсбергу", ситуацию никак не комментируют. Отказался пояснить мотивы своих действий и Вячеслав Автаев, оставивший за бортом людей, с которыми работал более десяти лет.

- $1 тыс. за кв. м - цена низкая. Исходя из доходности "Айсберга", он мог спокойно "уйти" по $1,5 тыс. Однако нужно знать все нюансы сделки. Например, существенно снизить цену объекта мог раскол между его совладельцами. Как правило, в таком случае сложно консолидироваться и принять единое решение. По нашим данным, цены на первые этажи новых домов составляют $4-5 тыс. за кв. м. В строящемся комплексе "Москва" на Московском шоссе торгово-офисные площади продают по $1,5-2 тыс. за кв. м. В районе ТЦ "Айсберг" себестоимость строительства зда-ния-без внутренней отделки составляет $1 тыс. за кв. м.

- Само место расположения ТЦ интересное, и торговая недвижимость в данном районе стоит порядка $2-3 тыс. за кв. м. ТЦ "Айсберг" в первую очередь интересен тем, что расположен в торговой зоне Октябрьского района. Там хорошая транспортная развязка, есть своя парковка. Мало того, объект реконструирован и привлекателен и для арендаторов, и для покупателей.

генеральный директор СК "Портал"

- Я считаю, что $1 тыс. за кв. м - нормальная цена для "Айсберга", поскольку объект очень крупный    и был выкуплен целиком, а не по частям. Для коммерческой недвижимости до одной тысячи кв. м эта цена, конечно, была бы заниженной. Собственник здания, даже если земля под ним не оформлена, имеет приоритетные права на ее оформление. Поэтому в данном случае приложением к сделке стал еще и земельный участок.

-  В принципе для торгового центра, на базе которого СОК мог бы создать новый крупный ТРК, это маленькая цена. Средняя стоимость такого объекта, как "Айсберг", составляет не менее $2 тыс. за кв. м. С точки зрения покупки бизнеса, который группа перепрофилировать не будет, это нормальная цена.