«РосЕвроДевелопмент»не может начать строить свой торговый центр из-за неудачной покупки земли

Московская девелоперская группа "РосЕвроДевелопмент" анонсирует строительство торгово-развлекательного комплекса в Самаре уже более пяти лет. Еще в 2002 году компания выкупила 6 га земли, на которых располагался оптовый рынок Октябрьского района, у ЗАО "Заря-В", подконтрольного генеральному директору санатория "Самарский" Михаилу Вагину.

К 2005 году московской компанией был разработан проект торгово-развлекательного центра площадью 40 тысяч кв. м, однако работы постоянно тормозились в силу самых разных причин. Сначала в "РосЕвроДевелопменте" скорректировали концепцию своих торговых центров - появилась идея построить в городах с населением от 500 тысяч жителей сеть ТРК "Планета" площадью более 100 тысяч кв. м. В Самаре проект предполагает строительство торгово-развлекательного центра "Планета" площадью 120 тысяч кв. м, включающего в качестве якорей продуктового и электронного ретейлеров, магазин формата DIY, торговые галереи, а также развлекающую составляющую с детским развлекательным центром, мультиплексом, боулингом, ресторанами и прочим наполнением. Еще одной формальной причиной называли начало строительства рядом с участком московских ретейлеров жилого комплекса "Город Мира". Он загородил участок, предназначенный под торговый центр, а также потребовал организации подъезда к будущему ТЦ. Но как удалось выяснить СО, вероятно, самой главной причиной стало отсутствие у "РосЕвроДевелопмента" прав на весь участок застройки.

В ходе первых сделок в самом центре выкупленной московской девелоперской группой площади оказались семь соток земли, принадлежавших третьим лицам. "Изначально за них предложили $10000 долларов, потом вообще перестали разговаривать с собственником, затем подняли цену до $50000, а в результате этот участок оказался в собственности организации, аффилированной известной самарской бизнес-структуре", - говорит один из самарских бизнесменов. По его словам, новые собственники попросили у москвичей за семь соток $3 млн. На этом дело застопорилось.

По оценке руководителя департамента оценки компании "Спектр недвижимости" Сергея Винтаева, стоимость сотки земли в этом районе составляет максимум $50 тысяч, а в среднем колеблется в пределах от $35 тысяч до $40 тысяч. "Естественно, $3 млн неадекватная цена", - говорит Винтаев. Некоторое время назад на рынке недвижимости даже распространилась информация о продаже этого земельного участка.

Но по сведениям СО, участок по-прежнему не выкуплен и никакого понимания между его владельцами и представителями "РосЕвроДевелопмента" нет. Связаться с руководством "РосЕвроДевелопмента" и узнать, что происходит сейчас с проектом и каким образом были решены вопросы, не удалось. Официально в группе заявляют лишь о том, что торговый центр планируется построить к 2009 году.

Несмотря на то, что в Самаре в последнее время появились крупномасштабные проекты торговых центров, например, "Космопорт" (140 тысяч кв. м) и "Мега Самара" (130 тысяч кв. м), дефицит коммерческой недвижимости остается актуальной проблемой для рынка. По мнению аналитика "Антанта-Капитала" Андрея Верхоланцева, дефицит коммерческой недвижимости сохранится еще на протяжении трех-пяти лет. В регионах, в том числе и в Самаре, ситуация с качественными торговыми площадями достаточно неутешительная для ретейлеров: им приходится жестко конкурировать за площадки в торговых центрах, и основным аргументом является цена, которую может предложить арендатор (или покупатель) торговых площадей. Но с учетом насыщения рынка коммерческой недвижимости "Планете", очевидно, придется выходить на него с меньшими арендными расценками, чем могли требовать "Космопорт" и "Мега".

-  В случаях,когда при реализации крупного проекта существуют небольшие частные участки, мешающие его воплощению, в практику вступает механизм их изъятия для муниципальных нужд, естественно, с возмещением рыночной стоимости земли. Если между сторонами возникнет спор, то стоимость участка будет определяться в судебном порядке независимыми оценщиками. Можно провести аналогию с отселением, где, как правило, строители стараются не доводить дело до суда, потому что это сильно затягивает реализацию проекта. Стараются решить вопросы путем переговоров. В случае с земельными участками получила распространение практика изъятия. При этом муниципалитеты, как правило, идут навстречу крупному инвестору, так как новые проекты положительно отражаются на экономике города.