В своей хозяйственной деятельности практически каждое второе предприятие сталкивается с договорами аренды, если не как арендатор, то как арендодатель. Однако, не смотря на то, что данный договор - один из самых распространенных, часто на практике предприятия не предают должного значения некоторым очевидным (а иногда и не очень) вопросам арендных отношений. Как следствие - судебные процессы по исках арендодателя к арендатору и наоборот. При этом большая часть споров остается между двумя предприятиями, и редко у кого получается выйти из конфликтной ситуации без негативного осадка - в лучшем случае, а в худшем - без финансовых потерь. Для того, чтобы застраховать себя от злоупотреблений другой стороны по договору, необходимо подробно прописать все взаимоотношения сторон в договоре аренды. Цель настоящей статьи - выделить те основные положения на которые необходимо обратить внимание при заключении договора аренды, которые помогут арендатору и арендодателю по возможности максимально корректно выйти из сложной ситуации, не прибегая к помощи суда и избежать дополнительных финансовых затрат для обоих сторон
1. Адрес Объекта аренды. В договоре аренды необходимо указать точный адрес Объекта аренды, его площадь, а если арендуется помещение - его этаж и номер согласно свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и плана БТИ, который приложить к договору в качестве его неотъемлемой части. Во избежание возможных неприятных ситуаций адрес и наименование объекта необходимо указывать именно так как прописано в Свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В случае, если Объект договора аренды невозможно будет идентифицировать, соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ договор не считается заключенным
2. Срок договора аренды. Указать срок договора аренды, при этом необходимо учитывать, что согласно действующему законодательству не подлежат регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года, а также бессрочные договоры. Остальные договоры подлежат государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (Информационное письмо от 11 января 2002 года № 66) “срок действия договора аренды здания (помещения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году”. Таким образом, срок действия договора составляет ровно один год. Следовательно, такой договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия регистрации считаться незаключенным
3. Размер арендной платы. В договоре аренды необходимо указать размер арендной платы. Для договоров аренды недвижимого имущества размер арендной платы является существенным условием договора, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным. При этом для сторон важно предусмотреть, что входит в состав арендной платы, включает ли она в себя коммунальные расходы и если да, то какие. При этом необходимо помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ арендная плата Объекта по умолчанию включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено
Другим, помимо размера арендной платы, не менее значимым условием, как для Арендатора, так и Арендодателя является условие о возможности изменения ее размера. Такое положение присутствует практически в каждом договоре. Но для того, чтобы оно выполнялось на практике, необходимо отметить следующие моменты. Договором аренды может быть предусмотрено условие о праве Арендодателя увеличивать арендную плату в одностороннем порядке. Однако в том случае, если Ваш договор подлежит государственной регистрации (даже при наличии порядка одностороннего изменения арендной платы), изменения необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы (это вытекает из ст. ст. 452, 609 и 651 ГК РФ), в противном случае такое изменение будет считаться незаключенным. А для Арендатора, в свою очередь, важно предусмотреть механизм формирования арендной платы через изменяемые величины и предельный размер такого увеличения
4. Цели использования Объекта аренды. Необходимо прописать в договоре аренды под какие цели будет использоваться Объект аренды. При этом не должно быть расхождений с назначением, указанным в правоустанавливающих документах на Объект
5. Акт приема-передачи. При заключении договора аренды необходимо составить и подписать акт приема-передачи Объекта аренды. При этом акт приема-передачи служит не только для подтверждения фактической передачи Объекта в аренду, но для отражения его технического состояния на момент заключения договора. Претензии, связанные с ухудшением использованного имущества невозможно будет доказать при отсутствии акта приема - передачи помещения с описанием состояния помещения
6. Текущий и капитальный ремонт. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт Объекта аренды (обязанность по проведению капитального ремонта лежит на Арендодателе, хотя договор аренды может предусматривать иное). Однако, кодекс не содержит указания на периодичность проведения ремонтных работ, об этом необходимо позаботиться сторонам договора, особенно если договор аренды заключается на продолжительный срок. Но и тогда, когда договор аренды заключается на срок менее года, а потом перезаключается снова и снова с одним и тем же арендатором не стоит забывать об этом. В в противном случае, когда все же договорные отношения прекратятся, избежать взаимных претензий будет сложно
Кроме того, существуют такие понятия как улучшения Объекта аренды, которые в свою очередь делятся на отделимые и неотделимые. В договоре необходимо прописать порядок согласования проведения Арендатором неотделимых улучшений (с согласия Арендодателя или без, с возмещением затрат по данным улучшениям (и если возмещение предусмотрено условиями договора, то в каком порядке и в какие сроки они будут производится Арендодателем). Ведь перенос коммуникации, монтаж новой электрической разводки, перепланировка помещения без согласия арендодателя изменяет состояние имущества, и, следовательно, нарушает условия договора аренды. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. В этой ситуации, арендодатель имеет полное право, в связи с изменением имущества, расторгнуть договор аренды. А стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению арендатору не подлежит
7. Правила доступа. В том случае, если в аренду берется помещение, расположенное в здании, где присутствуют несколько организаций (тоже касается и отдельно стоящего здания, сооружения, расположенного на единой площадке), необходимо указать в договоре правила доступа в арендуемый Объект, правила эксплуатации Объекта Аренды, а также желательно указать лиц, ответственных за соблюдение указанных в договоре условий, с контактными телефонами. Особо подробно необходимо остановиться на страховании помещения от пожара, затопления и режиме охраны помещения
8. Расторжение договора. Ну и конечно, абсолютно особое внимание необходмио обратить на порядок расторжения договора. Закон устанавливает перечень оснований для досрочного расторжения договора, однако он может быть дополнен сторонами договора. К сожалению, практика показывает, что в случае возникновения конфликта при недостижении сторонами договоренности по вопросу расторжения договора аренды, спор может быть разрешен только в судебном порядке
Вот лишь несколько оснопополагающих моментов договора аренды. Отразить все нюансы в данной статье конечно не представляется возможным, кроме того при заключении отдельных договоров возникает множество индивидуальных моментов, которые также требуют тщательной проверки и проработки. Кроме того, нельзя забывать о том, что многие положения договора тем или иным образом влияют на возникновение налоговых рисков, которые могут коснуться обоих сторон. Неправильное или некорректное отражение в договоре аренды тех или иных положений могут выразится в последующем в претензиях проверяющих органов. Поэтому мы рекомендуем при заключении договоров аренды обязательно привлекать специалистов для проработки предлагемого варианта договора либо для разработки нового
Информация предоставлена компанией ООО «Защита бизнеса»
Статьи по теме:
Регистрация предприятий в Самаре
Налоговая проверка
Перейти в раздел Юридические услуги в самаре
