Добавить развлечений.Перепрофилирование торговых центров в торгово-развлекательные - дело затратное и трудоемкое.

Пока в Самаре есть два полноценных торгово-развлекательных центра - "Московский" и "Парк Хаус" (мультиплекс, боулинг, фуд-корт). В остальных торговых центрах работают один или несколько операторов общественного питания, чаще всего кофейни (ТД "Захар", торговые центры "Русь", "Фрегат", "Империя", "Вавилон", "Аквариум" и ряд других). На втором этаже ТЦ "Мега-Сити" расположен фуд-корт, а также оператор ресторанного формата - "Планета Суши".

По мнению генерального директора компании "Индэст-DEVELOPMENT’ Виктора Антипова, очевидно, что уровень развития ТРЦ в России в целом и в Самаре в частности уже не позволяет считать вышеперечисленные ТЦ торгово-развлекательными только из-за наличия в них операторов общественного питания. Однако тенденции массированного перепрофилирования ТЦ в ТРЦ на рынке торговой недвижимости не наблюдается.

Процесс перепрофилирования ТЦ в торгово-развлекательный достаточно трудоемкий и требует не только проведения комплексного маркетингового исследования, но и разработки проекта реконструкции. В целом тщательно разработанная концепция объекта, основанная на грамотном анализе рынка как торговой, так и развлекательной недвижимости, а также продуманная рекламная кампания торгово-развлекательного центра могут привести к увеличению его проходимости. При этом следует учитывать, что появление развлекательной компоненты в ТЦ может не соответствовать его целевой аудитории.

Перепрофилирование торгового центра в торгово-развлекательный сопряжено с необходимостью увеличения количества парковочных мест. Оптимальные условия для этого имеют такие торговые центры, как "Мега-Сити", "Фрегат", "Русь-на-Волге", "Империя". Очевидно, что торговые центры старой постройки, а также торговые центры, расположенные в центральной части города - "Вавилон", "Аквариум", "Невский", "Захар" и им подобные, этой возможности не имеют. Кроме того, если речь идет о двух последних, то близость крупного культурно-развлекательного центра "Звезда" делает перепрофилирование их в ТРЦ нерентабельным.

Что касается изменения арендных ставок при перепрофилировании, то все зависит от концепции и, следовательно, уровня проходимости. "Если концепция торгово-развлекательного центра согласована и не имеет несоответствий, объект имеет выгодное местоположение и ведется активная рекламная кампания, то девелопер может повысить арендные ставки на 15-20%. В противном случае повышение арендных ставок будет неоправданным, что может сказаться на заполняемости центра торговыми операторами", - отмечает Виктор Антипов.

Несколько иное мнение у директора представительства "Московское" РК "Центр недвижимости" Галины Мыльниковой: "Перепрофилирование и расширение торгового центра и, соответственно, расширение линейки продуктов, естественно, увеличивают пропускную способность и интерес со стороны посетителей. Что же касается размера арендных ставок, то, учитывая тот факт, что перепрофилирование - это скорее шаг навстречу потребителям, а не арендаторам, то говорить об увеличении арендных ставок по этой причине вряд ли логично. Впрочем, с Другой стороны, если расширяется торговый комплекс, в котором до этого был явный дефицит площадей, то ценовая политика владельцев может быть гораздо более жесткой. Однако, на наш взгляд, сегодня дефицита площадей в торговых комплексах города не наблюдается".

Тенденция к совмещению торговых и развлекательных составляющих в рамках одного комплекса все же прослеживается. Так, например, ТРК "Айсберг" наряду с ночным клубом, ресторанами и т.д. расширяет линейку своих услуг и создает единый центр шопинга и досуга для всей семьи. Торговая зона состоит из универсама "Патэрсон", который занимает часть первого этажа, различных магазинов, фирм по оказанию услуг. Развлекательный комплекс KIN.UP в перспективе планирует создание зоны шопинга. В торговом комплексе "Континент" открыт детский развлекательный центр Crazy Park. Кроме того, недавно открылся ТРК "Бристоль" на территории бывшей Самарской табачной фабрики на ул. Авроры, 140, его общая площадь - 55 тыс. кв. м.

Очевидно, что новые комплексы торгово-развле-кательной направленности будут строиться с учетом целевой аудитории и расчета проходимости. Кроме того, при их строительстве заранее должны быть предусмотрены достаточные площади для парковки.

Дмитрий БАРОНОВ, главный аналитик УК "Молл-менеджмент "

Развлекательная составляющая была включена в структуру торгового центра "Парк Хаус" для того, чтобы добиться увеличения потока покупателей на 25-30%. Общий объем инвестиций в создание развлекательной зоны составил $68 млн. Проект был совместным с компанией "Планета развлечений" - ее участие в проекте составило $5,5 млн. В результате реконструкции, площадь торгово-развлекательного центра возросла на 35 тыс. кв. м. и составила 56 тыс. кв. м. Рост числа потенциальных потребителей увеличивает потенциал продаж у торговых операторов. Наша компания применяет фиксированные арендные ставки - так традиционно сложилось в России. Однако при росте популярности торгового центра и увеличении потока посетителей фиксированная аренда может повышаться - так же, как при росте продаж у арендаторов повышается ставка аренды с оборота. Сложно назвать какую-то определенную цифру. На разных рынках появление развлекательной зоны в торговом центре может вызвать увеличение оборота у арендатора от 2 до 30% в год. Рост арендной платы должен быть адекватным - ведь мы в конечном итоге создаем место для встречи покупателя и продавца.

Игорь БАБУРИН, управляющий ТЦ "Вавилон"

Перепрофилирование нашего торгового центра в торгово-развлекательный не планируется в связи с недостатком площадей и архитектурными особенностями здания. Развлекательная зона, по моему мнению, - это целый комплекс площадью не менее 2-5 тыс. кв.м., включающий, к примеру, боулинг, бары. А если установить два игровых автомата и открыть кафе, то, думаю, это не сделает торговый комплекс торгово-развлекательным. Для увеличения размеров нашего торгового центра потребуется пристраивать к нему дополнительные секции, а это связано с получением земельных участков и сопутствующими этому проблемами: расселение, получение разрешительной документации и т.д.

Виктор АНТИПОВ, генеральный директор компании "Индэст-DEVELOPMENT"

Стоит отметить, что основная проблема - это увеличение зоны парковки. Поскольку среднее время присутствия посетителя в торговом центре находится в диапазоне 30-60 минут, то посещение развлекательных компонентов занимает не менее 60 минут, а среднее время пребывания в ТРК увеличивается до 90 минут.

ТРК "Мега" (п. Красный Пахарь), 130 тыс. кв.м., застройщик и управляющая компания - IKEA

ТРК на пересечении ул. Солнечной и XXII Партсъезда, 53 тыс. кв.м^., застройщик - ГП "Берег", разработка концепции и брокеридж - "Индэст-DEVELOPMENT"

ТРК "Рубин" (пересечение ул. Победы и пр. Кирова), 40 тыс. кв.м, застройщик - ООО "Рубин"

ТРК "М-5" (пересечение Московского шоссе и пр. Кирова), 6 тыс. кв.м, застройщик - ГП "Берег", разработка концепции и брокеридж - "Индэст-DEVELOPMENT’

TPK в районе улиц Дыбенко и Антонова-Овсеенко, около 90 тыс. кв.м, застройщик и управляющая компания - ООО "Виктор и К "Мегакомплекс на Московском"

ТРК на территории кинотеатра "Самара", 30 тыс. кв.м, девелопер и инвестор - "ЛВН-Девелопмент"

ТРК "Планета" (пересечение Московского шоссе и улицы Энтузиастов), 120 тыс. кв.м, девелопер - "РосЕвроДевелопмент", разработка концепции и брокеридж - Jones Lang LaSaife

Максим ОСТРИКОВ, "СО"