- Какова сегодня ситуация на рынке долевого строительства в Самаре?
- Самарский регион очень близок по всем макроэкономическим показателям к столичному, и наши рыночные схемы в значительной степени дублируют московские.
Московские же цены побили собственные рекорды. В апреле-мае индекс роста цен на московские новостройки составил 9-10%. И никакого летнего «затишья», цены на новостройки продолжают стремительный рост.
Вполне вероятно, что рост цен самарских новостроек также достигнет 8-10% в месяц - по отдельным объектам такой показатель зафиксирован в нашем городе еще весной, а в июле индекс роста на некоторые (надежные и ликвидные) объекты возрос до 12-15%.
Дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям и федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» продолжают оставаться значительными препятствиями для девелоперов. Преодоление их означает более высокую цену для конечных потребителей жилья. Многие застройщики пока живут за счет “старых запасов”, продавая квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам, зафиксированным в законе №214, компании не спешат, хотя новые площадки постепенно разрабатывают и получают необходимые разрешения на строительство. На сегодня около 40% объектов в Самаре так и не имеют пакета разрешительной документации.
- Что происходит с ценами на рынке строящегося жилья за последний период?
- За последние 15 месяцев рост цен на рынке строящегося жилья в Самаре в среднем составляет 45% годовых. В июле 2006 года индекс роста цен в сегменте новостроек превысил 55%. При тотальном дефиците жилья, который мы наблюдаем, сегодня рост цен может достигнуть и более высоких показателей. Чтобы не допустить этого, необходимо принять срочные действия для увеличения предложения жилья.
Рост цен на рынке жилья, который наблюдается в последние четыре года, является абсолютно обоснованным и отражает в первую очередь реальную инфляцию, увеличение денежной массы и рост цен на нефть.
Определенную роль играет и тот фактор, что долгое время вплоть до сегодняшнего дня стоимость недвижимости измерялась в долларах США. Падение курса доллара по отношению к рублю и обесценение доллара на мировом рынке сказывается и на темпах роста цен на жилье. Другим следствием падения курса доллара является утрата им своей привлекательности как средства накопления, что увеличивает спрос на недвижимость, поскольку граждане стремятся перевести свои валютные сбережения в более надежные и выгодные объекты
- Как отразятся на рынке долевого строительства поправки к закону о долевом строительстве?
- Поправки к ФЗ-214 отменили пресловутую «солидарную ответственность» банков. Но поправок по другим принципиально важным пунктам в законе строители и банкиры так и не увидели.
Поправки не упростили путь привлечения кредитных средств банков. Все дело в механизме пропорционального залога, при котором банкам и дольщикам в случае проблем у застройщика возвращаются средства пропорционально вкладу каждого
- Какова на сегодняшний день политика банков и инвесторов по отношению к долевому строительству?
- Для того чтобы не допустить тотального дефицита жилья и сбалансировать предложение, необходимо прежде всего модернизировать процедуры выделения земельных участков под строительство. Новые правила выделения земельных участков предусматривают обязательное предварительное формирование земельного участка, что требует существенных затрат. Введение аукционов и конкурсов на участки искоренят теневые поборы за землю, но приведут к существенному её удорожанию. Однако без выделения земельных участков ни о каком росте предложения или даже сохранении его на прежнем уровне говорить невозможно.
Другой момент - необходимо введение программ кредитования застройщиков на длительный срок (ориентировочно 5 лет) под сниженные процентные ставки (10% годовых). Такие кредиты позволят застройщику завершить строительство без привлечения средств дольщиков. Это будет способствовать появлению нового продукта - готового современного жилья, и минимизирует риски покупателей.
Снижение темпов строительства влечет уменьшение спроса на строительные материалы, и уже сегодня производство стройматериалов на многих заводах находится на критически низком уровне. В отсутствие государственной поддержки многие производители вынуждены будут уйти с рынка, что приведет к отсутствию ресурсов для увеличения объемов строительства в ближайшие годы. В первую очередь требуется поддержка производства современных материалов, обеспечивающих экономичное строительство домов высокой этажности. Программы кредитования производителей стройматериалов будут востребованы и эффективны только в случае предоставления средств на длительный срок - 10 лет и под низкую процентную ставку в 5-6 % годовых.
Изменение строительных норм и правил, в частности норм об инсоляции позволит осуществлять строительство домов большей этажности по новейшим технологиям, снизить затраты на землю и соответственно темпы роста стоимости жилья
- Что сможет защитить и обезопасить дольщиков?
- Прежде всего - создание межведомственной комиссии для приемки и узаконения существующих сегодня строек позволит гражданам получить свое жилье.
Надежное жилье обеспечит и набирающая обороты схема застройки на средства крупного инвестора и продажа квартир готовых и зарегистрированных, но без истории перепродаж (что свойственно вторичному рынку). Цены на такие квартиры, еще раз подчеркиваю, будут высоки, но станут доступнее - банки охотно выдают ипотечные кредиты под зарегистрированные квартиры.
- Каковы дальнейшие перспективы этого рынка?
- До момента, когда начнется более-менее активное поступление отложенных площадок, ситуация будет критической, и уже во второй половине 2006 года Самара столкнется с еще более жестким дефицитом нового жилья. Способствует этому и новая редакция закона «О рекламе», запрещающая СМИ размещать рекламу новостроек без предоставления копий разрешительной документации и проектных деклараций. Поступление же через определенный промежуток времени построенных квартир означает новый виток цен - сыграет роль большой отложенный спрос и продажа квартир в уже построенных и зарегистрированных домах по ценам вторичного рынка. Сегмент рынка новостроек к тому времени исчезнет вовсе - застройщики найдут возможность привлекать кредиты крупных инвесторов и не станут продавать дешевые метры дольщикам на этапе строительства. Через некоторое время рынок получит много пригодного для ипотечного кредитования, но дорогого жилья.
Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский высказывает твердое мнение о необходимости исчезновения в будущем долевого строительства. По его словам, выполнить программу «Доступное жилье» и одновременно не допустить дефицита жилья можно только одним способом - строить без привлечения денег дольщиков, продавать уже готовые квартиры.
По мнению депутата, именно этот вариант, несмотря на неизбежное удорожание построенных таким образом квартир, сделает доступнее благодаря возможностям ипотеки, и надежнее сделки с ним.
