Коммерческая недвижимость Самары: В поисках качества

Наблюдающуюся сегодня стабилизацию самарского рынка коммерческой недвижимости специалисты объясняют количественным перенасыщением в его наиболее популярных сегментах. В этих условиях основной потенциал развития рынка, который по-прежнему велик, реализуется в «качественном» направлении. Вопрос лишь в том, насколько современная Самара способна удовлетворить качественный спрос на коммерческую недвижимость?

     Сегодня невозможно рассматривать тенденции развития самарского рынка коммерческой недвижимости лишь на основе количественных показателей. Замедление общего роста цен и сглаживание ценовых колебаний заставляет аналитиков все чаще обращаться к показателям, связанным с качеством предложений, с «классностью» строящихся и вводимых объектов.
     «Самарский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять требования к качеству коммерческих площадей, - считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Станислав Кочетов. - Однако большую часть рынка коммерческой недвижимости представляют старые перепрофилированные здания. Они обладают рядом недостатков, таких как отсутствие паркингов и подъездных путей, бесперебойного электроснабжения и т.д.»
     Такими коммерческими площадями изобилует старая часть города - Самарский, Ленинский и частично Октябрьский районы. Сохраняющуюся престижность исторического центра города иллюстрирует наиболее высокая стоимость торгово-офисных площадей. Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует вовсе не центр, а периферия - Промышленный, Советский и другие районы. Там процесс развития рынка коммерческой недвижимости, в отличие от «тесного» центра идет довольно бурно, и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные изменения. Сегодня именно на ближней периферии города строится или вводится в эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов.
     Каковы основные признаки объекта коммерческой недвижимости высшего класса - класса «А»? Объект должен быть специально построенным новым зданием, выполненным с использование новейших технологий строительства и отделки, иметь неординарное архитектурное воплощение, выделяющее его из окружающего пространства. Также общепринятым требованием к подобным объектам является высокий уровень инженерной инфраструктуры, наличие автоматизированного и централизованного управления всеми инженерными системами и системами безопасности. И, наконец, важнейшими признаками объектов класса «А» являются наличие достаточного вместимой автостоянки и подземного паркинга, а также выгодное месторасположение в городе.
      Татьяна Арапова, директор Департамента развития и PR риэлторской компании «Центр недвижимости» отмечает, что понятия «высококлассный объект» и «универсальный объект» имеют много общего: «Универсальность, многофункциональность - один из критериев высококлассного объекта, призванного удовлетворить все потребности покупателя и являющегося в этом смысле замкнутым, самодостаточным пространством. Современные торгово-развлекательные мегакомплексы - это не только магазины, но и сопровождающие их в гармоничных пропорциях зоны отдыха, бары, рестораны, косметические салоны, кинотеатры, парковки, гостиницы и многое другое.
     Большинство строящихся сегодня в Самаре объектов являются объектами высокого класса. И это вполне закономерно - без внесения чего-то нового на рынок, без оригинального предложения невозможно на этом рынке долго удерживаться. Тем не менее, из них вряд ли удастся выделить объекты, полностью удовлетворяющие всем современным требованиям».
     Вообще, в условиях современной Самары возникновение сколько-нибудь значительного числа объектов класса «А» видится крайне проблематичным. Торгово-офисные объекты высшей категории обязательно должны находиться в деловом центре города, то есть в Ленинском или Самарском районах. Но как раз здесь свободных площадок нет, а если они и возникают, то все равно не позволяют объекту раскинуться в пространстве. И все это усугубляется проблемой транспортной доступности центра.
     Единственно возможный выход из ситуации для сегодняшних игроков рынка - создание новых торгово-деловых центров, что, собственно говоря, и наблюдается в последнее время. Впрочем, если подходить к вопросу строго, то это явление не только сегодняшнего дня. Городская среда торгово-купеческой Самары веками формировалась вместе с городом. Деловой центр постепенно перемещался по линии Хлебная площадь - площадь Революции - площадь Куйбышева - площадь Славы. Советский период, и особенно период рынка с его непомерными аппетитами, значительно ускорили этот процесс, часто нарушая его естественное течение. Деловой центр стал смещаться дальше на северо-восток вдоль главных городских магистралей.
     За несколько лет «спально-промышленное» по своей городской среде Московское шоссе и «спально-рекреационная» Ново-Садовая по сути превратились в новые торговые коридоры. На роль городских деловых центров сегодня уже претендуют район автовокзала «Центральный» и участок Ново-Садовой от госуниверситета до улицы Советской Армии. Но, замыкая на себе транспортно-людские потоки в условиях неразвивающейся городской инфраструктуры, эти районы рискуют повторить судьбу исторического центра и принять на себя связанные с этим проблемы.
     Таким образом, наблюдается своеобразная тенденция «бегства» современных, высококлассных, то есть качественных, объектов торгово-офисной недвижимости в направлении от исторического центра с формированием новых очагов торгово-деловой активности в бывших спальных районах.
     «Для торгово-офисных помещений очень важным параметром является «проходимость», поэтому размещение таких объектов желательно в густонаселенных районах, вблизи проезжей части, на первой линии, а не внутри кварталов, - поясняет начальник отдела продаж коммерческой недвижимости группы компаний RBE Александр Полтавский. - В связи с увеличением конкуренции наблюдается приближение услуг к населению. Тенденция строительства торговых центров на окраине города, очевидно, сохранится из-за дефицита свободных площадок в городе».
     Для исторического центра с его транспортными проблемами и отсутствием пространства понятие «проходимость» приобрело буквальный смысл. За редкими исключениями здесь жизнь рынка коммерческой недвижимости сместилась в сторону небольших помещений «бутикового» типа, рассчитанным скорее на пешехода. Это подтверждает все возрастающая тенденция покупки квартир на первых этажах и перевод их из жилого в нежилой фонд. «На развитие рынка в данном направлении толкает спрос, который есть на сегодняшний день, - рассуждает Станислав Кочетов. - Он легко объясним, так как любой участник рынка имеет вполне естественное желание, чтобы его бизнес располагался в как можно более выгодном месте. А это значит, что помещение должно обязательно находиться в проходном и проездном месте, быть на первом этаже с отдельным входом. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-100 кв. м. Именно таких помещений в Самаре наблюдается дефицит».
     Однако вернемся к торгово-офисным центрам. С повышением «классности» объектов меняется и их внутренний формат. «До настоящего времени вновь построенные центры чаще всего делятся на «клетки» - торговые секции от 15 кв. метров, что соответствует так называемому «рыночному формату». Владельцы торговых площадей рассчитывают не на крупного арендатора, а на сектор малого предпринимательства. Как результат - не всегда удается заполнить все помещения», - объясняет Станислав Кочетов.
     Необходимо отметить, что ситуация с арендой торгово-офисной недвижимости сегодня находится на пороге значительных изменений. Переизбыток в Самаре торговых площадей и продолжающийся их ввод, по мнению Татьяны Араповой, приводит к тому, что «многие торговые центры уже испытывают недостаток арендаторов. Везде один и тот же ассортимент, цены высокие, арендаторы постоянно сменяют друг друга. Поэтому рост арендных ставок, как для торговых, так и для офисных площадей, практически прекратился, во многих случаях наблюдается снижение ставок. В ближайшее время на рынок коммерческой недвижимости придет новый ипотечный продукт, который по качеству, по условиям практически сравняется с ипотекой жилой недвижимости. И в этом случае может возникнуть ситуация, когда выплаты по возврату кредита будут практически идентичными арендной ставке. Тогда арендаторы, как люди здравомыслящие, резко задумаются о целесообразности аренды и предпочтут покупку с привлечением кредитных средств. Будет спровоцирована ситуация, когда очень много коммерческой недвижимости (и в первую очередь - торгово-офисной) будет выброшено на рынок в качестве предложений к покупке».
     Это мнение в целом разделает и Станислав Кочетов: «Развитию рынка коммерческой недвижимости способствует появление новых кредитных программ и улучшение их условий, развитие лизинга. Хотя на данный момент, я считаю, что ипотека коммерческой недвижимости не настолько развита, как в жилой недвижимости. Число банков, способных кредитовать объекты коммерческой недвижимости на более выгодных условиях, должно увеличиться. Тем не менее, уже сейчас, на мой взгляд, активное развитие рынка продаж коммерческой недвижимости повлекло изменения на рынке аренды. Многие бывшие арендаторы смогли приобрести помещения в собственность в связи с появлением ипотечного кредитования. Поэтому складывается ситуация, в результате которой предложение на рынке аренды начинает превышать спрос».
     Однако, анализируя рынок аренды торговых площадей Самары, следует учитывать его неполную объективность. Дело в том, что значительная часть площадей крупных торговых центров арендуются посредством эксклюзивных договоров с ритейлорами федерального уровня или крупными местными операторами. Стоимость аренды в таких случаях может в два-три раза превышать максимальный показатель внутреннего самарского рынка.
     Отсутствующие на открытом рынке аренды дорогие площади как раз и имеют непривычный для провинциальной Самары внутренний формат, характеризующийся широкими и открытыми пространствами, свободной и оригинальной планировкой. Именно такой формат соответствует объектам класса «А».
     Приход в регион крупных сетевых ритейлоров не только повышает количество высококлассных объектов торгово-офисной недвижимости, но и стимулирует развитие (и прежде всего - качественное) другого перспективного рынка коммерческой недвижимости - рынка складских помещений. Сегодня он не только недооценен, но и в большой степени закрыт. По мнению Татьяны Араповой, «производственно-складская недвижимость в Самаре - вообще, очень специфичное направление. Потому что, как правило, все более или менее крупные самарские компании, занимающиеся производством, организуют собственные риэлторские структуры, подразделения, обычно закрытые, которые занимаются вопросами недвижимости конкретного предприятия или бизнес-группы. И в своей деятельно они не выходят на общий рынок недвижимости. Поэтому в этом сегменте очень сложно вести объективную аналитику».
     По словам Александра Полтавского, «дефицит складских помещений, отвечающих современным требованиям, на сегодняшний день ощущается наиболее остро. Поэтому именно данный сегмент коммерческой недвижимости должен в ближайшее время развиваться опережающими темпами. В регион приходят новые торговые сети, а это приводит к увеличению дефицита складских помещений. Я считаю, что в этот сегмент должны прийти инвесторы. Однако препятствием для значительного прорыва в этом сегменте может стать нехватка энергетических мощностей».
     По информации Станислава Кочетова, «эксперты прогнозируют через один-два года резкое увеличение объемов строительства качественных объектов складской недвижимости. Уже в ближайшее время в Самаре должно быть построено более 50 000 кв. м складских и производственных помещений класса «А».
     Большинство новых масштабных проектов в сфере производственно-складской недвижимости планируется реализовывать на территории городских окраин или за городской чертой вблизи крупных транспортных развязок. Это связано с нехваткой места в центральных районах города, с неприспособленностью городской инфраструктуры и инженерных коммуникаций к задачам, которые призваны решать крупные терминалы, а также с возрастающей конкуренцией со стороны торгово-офисного сегмента коммерческой недвижимости. Единственным реальным способом увеличения качественных складских площадей в центральных районах города является строительство многофункциональных торгово-офисно-складских комплексов.
      Таким образом, о насыщении самарского рынка коммерческой недвижимости можно говорить лишь по отношению к его торгово-офисному сегменту и имея в виду только количественный аспект. Тенденция к увеличению классности объектов пока остается лишь в потенциале. Большая часть объектов класса «А» будет расположена за территорией исторического центра ввиду дефицита места. Будущий качественный скачок в коммерческой недвижимости во многом связан с приходом на самарский рынок крупных столичных ритейлоров. И наилучшую динамику развития в ближайшие годы должен показать недооцененный сегодня сегмент складской недвижимости.

     Алексей Сергушкин, SAMRU.RU