Жилая недвижимость Самарского региона: что делать потребителю в 2007 году?

Один из актуальных вопросов для потребителей рынка жилой недвижимости - цены. Будут ли они расти? Какими темпами? Возможно ли замедление роста цен? Если отвечать коротко - да, цены расти будут, если мы говорим о рынке в целом и большинстве сегментов, его составляющих. Можно ли ожидать замедление роста цен? Да, если речь идет об отдельных сегментах рынка, где можно говорить о «перегреве» цен.

Рынок жилой недвижимости сегодня - динамичная и четко сегментированная структура. Каждый из его сегментов развивается по отличной от других схеме. В одних цены росли медленнее, в других - быстрее, у одних впереди - резкий скачок индекса роста цен, у других - замедление роста цен.

Рынок недвижимости повторяет путь других рынков. Вспомните, как лет 20 назад многие готовы были покупать телевизор с рук. Сейчас это нонсенс - в любом магазине бытовой техники предлагается покупка в кредит, и почти не ощутимо для кошелька можно купить качественный домашний кинотеатр, выплачивая его стоимость частями. А автомобили? Сегодня доступны новые машины благодаря «длинным» кредитам, и покупатели предпочитают новые и надежные автомобили старым и расположенным к поломкам.
Цивилизованные рынки, возрастающая требовательность потребителей к качеству покупки, удобство и растущая доступность кредитных программ повышает спрос покупателей и на новое жилье, несравнимо более комфортное и качественное.

1. Готовые новые квартиры - зарегистрированные квартиры в новых построенных домах. На рынке есть единичные предложения - квартиры в новостройках раскупаются еще на стадии строительства (покупателю приобретение квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле - он получает дисконт от стоимости готовой квартиры в 30% на стадии начала строительства и в 15-20% в середине цикла).
Индекс роста цен в данном сегменте высок, срок же экспозиции достаточно мал (новые зарегистрированные квартиры пользуются повышенным спросом). Если вы нашли на рынке такую квартиру - это очень выгодный вариант для покупки. Банки охотно дают кредиты под залог зарегистрированных квартир в новых домах. Спрос на новые квартиры в построенных домах влияет и на цены, которые будут расти достаточно быстро. Следовательно, рассматриваемые квартиры очень привлекательны и для инвесторов.
Прогноз для сегмента готовых квартир в новых домах - ускорение роста цен.

2.  Готовое старое жилье.
Именно в этом сегменте на протяжении длительного времени цены росли быстрее всего. Замедление роста аналитики отметили только весной этого года. Факт замедления неудивителен для профессионалов рынка недвижимости - сегодня цены на жилье в морально и физически устаревших домах (особенно в «хрущевках») выше цен на квартиры в новых домах, тем не менее, квартиры остаются ликвидными по причине малых метражей и пригодности для ипотечного кредитования.
Безусловно, с точки зрения возможности получения ипотечного кредита сегодня - это весьма привлекательный сегмент для потребителя. Однако для инвестора он уже неинтересен - именно благодаря ожиданию замедления темпов роста цен.

3.  Строящееся надежное жилье. Является наиболее выгодным сегментом для инвестирования и покупки (при возможности ждать сдачи дома).
На момент внесения денег инвестор/покупатель уже получает премию в виде меньшей цены, чем у готового жилья - на  начальном  этапе до 30%, в середине цикла строительства - 15-20% от цены аналогичной построенной и зарегистрированной квартиры. Далее его собственность будет уверенно расти в цене ежемесячно. А после сдачи собственник получит удобное новое качественное жилье либо ликвидный и быстро растущий в цене актив - в зависимости от целей вложения.
Количество надежных объектов от застройщиков с устойчивой репутацией сегодня на рынке ограничено - аналитики называют цифру в 40% от всего объема предложений. Не так и много, если учесть, что общий объем строительства за последние полтора года значительно сократился.

Кроме того, ожидается значительное сокращение предложений в данном сегменте. Застройщики, имеющие полный пакет документов на возводимые объекты, сегодня стремятся уходить от продаж на стадии строительства. Для них стал очевидным факт, что продавать квартиры в процессе возведения дома крайне невыгодно: по сути, продав метры в строящемся доме, застройщик занимает деньги у дольщика под 70-100% годовых - то есть отдает свою потенциальную прибыль дольщику. Застройщику выгоднее взять кредит в банке или изыскать другой путь финансирования, достроить объект и выставить в продажу уже готовые зарегистрированные квартиры по цене жилья вторичного рынка.
Сокращение предложения в сегменте строящегося надежного жилья, высокий спрос будут способствовать увеличению темпов роста цен в данном сегменте.

4. Строящееся проблемное жилье. Дисконт по квартирам в данном сегменте может составлять до 40-45% от рыночной цены готового жилья. Подобные скидки означают высокие экономические риски застройщика и высокую вероятность для объекта быть недостроенным. Объект, вероятнее всего, начал возводиться без экономического обоснования, без просчитанного бизнес-плана. Безответственно подошедшая к экономике проекта компания вполне может пополнить печально известный ряд застройщиков, заморозивших объекты по тем же причинам.
Вполне вероятно, что даже такие объекты могут быть достроены - путем дополнительного сбора денег с уже выплативших стоимость своих долей покупателей либо за счет прибыли от продаж в следующем доме. Однако новые жильцы получат изначально низкое качество жилья - сегодня невозможно построить качественно, с использованием современных материалов и передовых технологий, за низкую цену. Вполне вероятно и затягивание сроков строительства.
Квартиры в строящихся проблемных объектах не рекомендуются для тех, кто хочет купить единственное жилье для семьи. Если же вы инвестор - вполне можно рискнуть. Это напоминает игру на фондовом рынке, только с куда более крупным выигрышем - вопрос в том, как долго придется ждать.
Подводя итог и ставя «диагноз» рынку жилой недвижимости, можем сказать, что сегодня только два из четырех его сегментов являются «здоровыми» и стабильно «идущими на поправку». Они надежны и привлекательны как для инвесторов, так и для покупателей единственного жилья для семьи. Цены в данных сегментах - новое готовое и надежное строящееся - будут расти, причем стремительнее, чем сегодня.

Спад темпов роста цен возможен в сегменте с высокими ценами на сравнительно некачественное жилье - есть предпосылки для того, что индекс роста цен на старые готовые квартиры заметно снизится.
Профессионалы рекомендуют: для наиболее выгодного инвестирования и удачного приобретения квартиры для проживания (при возможности ожидания окончания строительства) выбирайте сегменты №1 и №3 - квартиры в построенных и строящихся объектах от надежных компаний.
Помните, что лучше сделать это сейчас - средняя цена за квадратный метр в надежных секторах рынка будет расти более быстрыми темпами, чем сегодня.

Материал предоставлен ИК "Дом"