Как выселить арендаторов на законных основаниях

Очень часто сдающим в наем жилплощадь приходится сталкиваться с ситуацией, когда из-за большой задолженности или отвратительного поведения квартиранта его приходится выселять из квартиры «с боем».

При этом, как ни странно, если у квартиранта и арендодателя заключен договор найма, то в этом случае выселить его гораздо сложнее. Дело в том, что когда договора нет, то выселить квартиранта, согласно закону, просто: посторонние люди в жилье — это квалифицируется как незаконное проникновение. Поэтому хозяин квартиры дожидается, когда квартирант появляется в доме, вызывает наряд полиции (если нужно — привлекается МЧС, когда, например, арендатор переставил замки и в дом невозможно попасть) и выставляет жильца.

А вот в случае, когда между квартирантом и арендодателем заключен договор, отношения между нами переходят в юридическую плоскость. Как объяснили специалисты юридической бесплатной приемной Государственной жилой инспекции РФ, в этом случае начинает действовать положения главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Правда, есть простой выход — не продлевать договор аренды, дождаться, пока он закончится, и затем действовать, как уже описано.

Однако если ждать больше невозможно по каким-либо причинам, то в ст. 687 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ перечислены причины, по которым можно расторгнуть договор найма:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения квартирантами прав и законных интересов соседей;
• если помещение используется не по назначению (в квартире не живут, а используют для других нужд);
• если жилье становится непригодным для жизни (признано аварийным и т. д.);
• сдачи квартиры в поднаем.

Однако нужно помнить, как указывает Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь», председатель общественного объединения «Комитет народного контроля», что в случае, если между арендодателем и арендатором заключен договор найма, у каждого из них (по законодательству) наступают права и обязанности, расторжение которых возможно лишь с помощью суда. Самовольно выселить жильца, просто выкинув его имущество на лестничную клетку, нельзя: чревато неприятными последствиями.

В дальнейшем бывший арендатор может подать в суд или обратиться в полицию и обвинить владельца квартиры в самоуправстве (КоАП РФ, статья 19.1), санкции по ней - «предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей».

Если же бывший жилец сможет доказать, что его имуществу или ему самому нанесен «существенный ущерб», то штраф может возрасти. Тогда вступает в действие ст. 330 УК РФ «Самоуправство», по которой наказание владельца жилья, выкинувшего имущество арендатора на улицу, или, еще хуже, побившего жильца, его действия

«наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестов на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет».

Таким образом, единственный способ выселить нерадивого жильца — идти с иском в суд.

Самые частые поводы в суде, из-за которых выселяют жильцов — долги за квартиру или нарушение спокойствия соседей. Однако все должно быть доказано, так, в случае нарушения спокойствия, нужно в каждом случае вызывать полицию и требовать составления протокола.

Кстати, как указывает Трифонов, часто при оформлении договора в сумму платежей за аренду включается оплата коммунальных услуг. Чтобы востребовать платежи с квартиросъемщиков, нужно предварительно переоформить договоры с поставщиками услуг на квартирантов. В противном случае платить должен собственник жилья. Переоформление договоров практикуется при заключении договора на длительный срок.

В любом случае неуплата ЖКУ может служить основанием для расторжения договора аренды.

И последнее. Выселение неугодного квартиранта, хоть в большинстве своем заканчивается победой хозяев, процедура довольно длительная и муторная.

Сроки рассмотрения иска о выселении квартирантов:

• Иск о выселении подается в районный суд по месту жительства ответчика (ст.131-132 ГПК РФ).
• Срок рассмотрения заявления 2 месяца (ст.154 ГПК РФ).
• Апелляция подается в течение 1 месяца (ст. 321 ГПК РФ).
• Суд рассматривает апелляционную жалобу до 2 месяцев (ст.327.2 ГПК РФ).
• Ответчик может подавать заявление об отсрочке исполнения решения о выселении сроком до года.

Кстати, пока идет судебный процесс с жильцами по статье «Самоуправство», то они имеют право жить в квартире собственника до решения суда (причем подавая кассацию и затягивая процесс вынесения окончательного решения).