С развитием рынка ипотечного кредитования резко возросло число его участников. Десятки банков предлагают по несколько ипотечных продуктов каждый, и в условиях дефицита квадратных метров большое значение приобретает процесс поиска жилья для оформления ипотечных кредитов. О роли риэлторского сообщества и актуальных проблемах рынка недвижимости рассказывает президент Поволжской Гильдии Риэлторов Олег Егоров.
   

- Олег Евгеньевич, прошедшая недавно выставка, объединившая проекты «Ярмарка недвижимости» и «Финансовый супермаркет», отличалась очень насыщенной деловой программой. Какие вопросы обсуждались на семинарах и круглых столах, организованных ПГР?
    - Во-первых, мы провели семинар для потребителей, посвященный рынку недвижимости, жилья, ипотеки, перспективам его развития в Самаре и Самарской области, а также круглые столы для участников рынка, посвященные проблемам и задачам, которые стоят перед нами, и в частности проблеме обманутых дольщиков, необходимости налаживания эффективного, цивилизованного взаимодействия между участниками рынка.

    - Насколько серьезно проблема дольщиков влияет на рынок?
    - Пока она не решена - она самым непосредственным образом влияет на рынок недвижимости, а значит, так или иначе будет касаться каждого его участника, каждой коммерческой структуры. Это вопрос доверия потребителя к рынку, и в первую очередь к рынку нового, строящегося жилья.

    - Многие беды на рынке жилой недвижимости и строительства в Самаре связывали с деятельностью предыдущей городской администрации. Изменится ли ситуация в связи с приходом новой администрации?
    - Я думаю, что все, кто занимается сейчас этой проблемой, в том числе и Поволжская Гильдия Риэлторов, понимают, что ситуация, возникшая с дольщиками, возникла не только из-за действий администрации. В то время все договора, обещания, гарантии были даны дольщикам в другом правовом и экономическом поле на рынке строящегося жилья. Затем ситуация изменилась за очень короткий промежуток времени - произошли изменения в законодательстве. И я думаю, что проблема обманутых дольщиков - это не только проблема коммерсантов, которые давали обещания, - это проблема законодателей, которые на достаточно неповоротливом, долго развивающемся секторе экономики очень быстро ввели новые правила игры. И вполне естественно, что рынок не успел к этому подготовиться, поэтому для решения проблемы пришлось привлечь государство, и в частности Правительство Самарской области.

    - А как задействована ПГР в решении данной проблемы?
    - На круглом столе мы обсудили эту тему и рекомендуем, что необходимо в созданную рабочую группу ввести профессионалов рынка, а именно членов ПГР. Гильдия в состоянии рекомендовать нашим властям здравые и жизнеспособные идеи по выходу из кризиса, в состоянии предлагать нашим клиентам пути выхода из этой ситуации.

    - Банки активно осваивают ипотечный рынок, не ограничиваясь лишь финансированием, - они открывают собственные риэлторские и ипотечные отделы, готовят своих ипотечных брокеров и, наконец, непосредственно инвестируют в строительство. Насколько это нормально для рынка, и какова роль риэлтора в новых условиях?
    - О массовых прямых инвестициях банков в строительство пока говорить рано. Наиболее реален здесь пока пример «Автовазбанка», который закрепил гарантии физических лиц, участвующих в его программе, своими финансовыми возможностями, своей репутацией. Большинство же банков, как правило, предлагают к ипотеке вторичное жилье, так как на этом рынке гораздо меньше рисков.
    Однако на вторичном рынке покупатель приобретает жилье с совершенно другими потребительскими характеристиками, гораздо более низкими. И как раз именно поэтому до сих пор существует интерес к долевому строительству, которое, на мой взгляд, в скором времени все же должно отмереть как явление. Это произойдет сразу после того, как будут до конца отработаны схемы взаимодействия банков и застройщиков. Сейчас это только первые шаги, не все до конца ясно. Не использован потенциал фондового рынка в строительном бизнесе.
    Так вот, любой квадратный метр, даже самый рискованный, всегда чего-то стоит, и задача риэлтора - доходчиво и квалифицированно объяснить конечному потребителю эти риски. И потребитель сам принимает решение, что ему лучше - взять более рискованные квадратные метры строящегося жилья за меньшие деньги, или менее рискованные на вторичном рынке - за большие.

    - То есть, сегодня в процессе ипотечного кредитования риэлтор или ипотечный брокер становятся ключевыми фигурами?
    - Риэлторы начали очень сильно влиять на рынок ипотеки потому, что спрос на жилье, походящее под ипотечные программы, значительно превышает предложение, и без подходящей квартиры кредиты практически не берутся. И в этих условиях мы хотим, чтобы банки более избирательно подходили к выбору и аккредитации риэлторов, а риэлторы - к выбору банков. Чтобы со стороны банков выбор осуществлялся в пользу стабильно работающих риэлторов, имеющих репутацию и членство в ПГР как залог профессионализма, имеющих необходимые сертификаты соответствия оказываемых ими услуг общероссийским стандартам. Только так можно прийти к цивилизованному рынку ипотеки и исключить появление здесь недобросовестных игроков-однодневок как с той, так и с другой стороны.

    - Как Вы относитесь к тому, что ряд банков имеет собственных ипотечных брокеров?
    - Я думаю, эта идея некоторых банков имеет право на существование. Это нормальный этап развития рынка, этап понимания этими банками процессов на рынке. Однако потребителю надо понять, что ипотечный брокер риэлторского агентства консультирует клиента по многим ипотечным программам, программам разных банков. Он подбирает клиенту тот или иной банк, ту или иную программу в банке, и у него диапазон предложений гораздо шире, чем у ипотечного брокера конкретного банка.
    С упорядочением ипотечного рынка мы, так или иначе, придем к пониманию, что каждый должен заниматься своим делом. Кто-то торгует семечками, а кто-то дает взаймы. В своей деятельности как банки не должны подменять риэлторов, так и наоборот. И чем дальше мы развиваемся, тем глубже будет специализация на рынке.

    - Каковы, на Ваш взгляд, перспективы развития ипотечного рынка?
    - Правильное риэлторское агентство - это тонко настроенный организм, состоящий из самых коммуникабельных, самых профессиональных и динамичных людей, высококлассных специалистов, которые являются катализаторами всех процессов на рынке недвижимости.
    И если риэлторское агентство успешно сотрудничает с банком, оно будет дорожить этим сотрудничеством. Поэтому, я думаю, что сотрудничество банков с риэлторскими агентствами, где развит ипотечный брокеридж, - самое перспективное направление развития этого сегмента рынка.
    А то, что все мы заинтересованы в стабильном, динамично развивающемся рынке ипотеки, я не сомневаюсь. Ведь ипотека сегодня - это движущий механизм всего рынка жилья.

    Алексей Сергушкин, SamRu.ru