Внимание - документы!
При оформлении прав на недвижимость и сделок с ней всегда приходится иметь дело с большим количеством самых разных документов. Поэтому многие случаи мошенничества связаны именно с подделкой документов. К наиболее часто встречающимся способам подделки относятся: переклейка фотографии в паспорте и использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина, поддельные штампы прописки в паспортах, использование смонтированных ксерокопий документов, предъявление фальшивых документов на право владения квартирой, фальшивых платежных документов и другие.По этой причине всегда следует очень внимательно рассматривать документы. Многие виды подделок несложно выявить без помощи специалиста, обратив внимание, например, на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, нечеткость самой фотографии или штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции и т.д.
При просмотре выписки из лицевого счета, справки БТИ и других документов, подтверждающих владение квартирой, следует особое внимание обратить на необходимые реквизиты и качество исполнения оттисков печатей, на которых должны быть отчетливо видны все детали и текст. Достаточно просто подделать печать РЭУ, немного сложнее - штампы нотариуса и печати органа государственной регистрации. Еще труднее подделать справку БТИ, так как она выдается на специальном номерном бланке. В любом случае при малейшем сомнении в подлинности документов необходимо самим уточнить в соответствующих учреждениях, выдавался ли данный документ и как выглядит печать данного учреждения.
К сожалению, среди документов встречаются настолько искусные подделки, что их не в состоянии распознать даже профессионалы. Кроме того, часто для получения нужных справок используются утерянные, краденные или взятые на время настоящие паспорта.
Еще один вид мошенничества нередко бывает связан с простой подменой документов. С 1992 года форма свидетельства собственности на землю постоянно менялась, и действующих форм на сегодняшний день уже больше десятка. Определить, тот ли документ показывает продавец, часто не представляется возможным. Оформление недвижимости может проводиться по подложным документам, деньги передаются при подписании договора, после чего продавец забирает деньги и исчезает. В этом случае покупатель не может быть уверен, что он владеет тем имуществом, которое ему обещали продать. Правда, покупатель уже впоследствии может попробовать оспорить такую сделку в суде. Но даже если он выиграет, найти мошенника с деньгами ему уже вряд ли удастся.
С банком лучше договориться
Подделка документов, а именно документов о платежеспособности заемщика, является самым распространенным видом мошенничества в сегменте ипотечных услуг. Стремление завысить официальную платежеспособность на бумаге и тем самым повысить шансы на получение займа часто оправдывают тем, что реальный (неофициальный) заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам.
Однако сегодня становится гораздо более целесообразным сделать выбор в пользу банка, готового изначально сотрудничать с заемщиками, чьи реальные доходы превышают официальные, благо таких банков в нашей стране серых зарплат становится все больше. Конечно, в таких случаях покрытие рисков чаще всего осуществляется за счет более высоких ставок.
На этом фоне настоящей авантюрой выглядит стремление подделать документы о доходах в тех случаях, когда не только официального, но и реального дохода клиента недостаточно для возвращения кредита. В этом случае дело почти неминуемо кончится дефолтом клиента и продажей залогового объекта, что невыгодно ни ему самому, ни банку.
Доверяй, но проверяй
Согласно гражданскому законодательству любой гражданин может доверить свое право по распоряжению имуществом другому лицу. В этом случае он выдает этому лицу доверенность на право совершения определенных действий.
На этом основывается весьма распространенный способ мошенничества, когда преступники под предлогом оказания помощи в обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой. Затем они оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже могут его выписать из собственной квартиры.
Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.
В сделке «по доверенности» следует, прежде всего, учитывать тот момент, что доверенность теряет силу после смерти доверителя, а также в том случае, когда доверитель отменил предъявляемую покупателем доверенность. Поэтому всегда следует удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров, лично переговорить с ним и получить у него подтверждение правомерности совершаемой сделки.
По доверенности от владельца квартиры может действовать и сотрудник риэлторской фирмы. Это более надежный вариант, однако и здесь следует проявлять известную осторожность. Надо удостовериться, что в продаже по доверенности действительно есть необходимость, и об этой схеме сделки знает руководство данной фирмы.
И еще раз о доверии
Мошенники довольно часто используют схемы, основанные на доверии людей к своим соседям, знакомым, знакомым своих знакомых и т.д. Почему-то принято считать, что такие люди не могут обмануть, потому что они «свои». Разочарование обычно наступает достаточно часто.Сложность, длительность и затратность процесса оформления документов на загородные дома умело используют всевозможные «посредники», обещающие своим доверчивым клиентам сделать все быстро, качественно и недорого. Стоимость услуг частных посредников варьируется от пары сотен до полутора тысяч долларов, причем посредниками могут быть как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур.
Главное в этой схеме - деньги за оформление вперед. Посредник обещает покупателю оформить документы, утверждая, что в госорганах, от которых зависит быстрота оформления сделки, есть «свои люди». Клиенты спокойно доверяют мошенникам свои документы (что с юридической точки зрения уже неприемлемо, так как не исключает возможности дальнейших махинаций), и ждут результата. Часто результата можно так и не дождаться, потому что гарантий нет, а посредник утверждает, что «все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось». Доказывать что-то в таких случаях бесполезно: о своих деньгах можно забыть.
Бесплатный сыр
Многие покупатели загородной недвижимости, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить - дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно может привести к плачевным последствиям.
Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости состоит в том, что недобросовестные продавцы загородных домов под разными предлогами (срочный отъезд из города или переезд за границу, отсутствие денег на оформление сделки купли-продажи) предлагают желающим приобрести дачу или коттедж и оформить сделку самостоятельно. При этом мошенники напирают на срочность и "сбрасывают" цену намного ниже рыночной. Продавцы получают деньги за объект на руки, и, подтверждая якобы чистоту своих намерений и честность, взамен отдают все документы на свой дом незадачливому покупателю. Затем продавец и покупатель отправляются к нотариусу, где заверяют на покупателя доверенность с правом оформлять сделку купли-продажи от имени продавца.
Открытость продавца и его юридически правильные, на первый взгляд, действия вводят приобретателя в заблуждение, и он успокаивается. Между тем, пока покупатель занимается оформлением своего нового дома или участка, продавец отправляется к нотариусу и отзывает доверенность, а затем спокойно ждет момента регистрации сделки. При этом продавец не нарушает закон, так как сообщать доверенному лицу об отзыве доверенности он не обязан. Когда покупатель отправляется в свои загородные апартаменты, оказывается, что он там вовсе не хозяин. В гневе и с сознанием собственной правоты человек составляет судебный иск, но оказывается, что его уже опередили: продавец раньше подал иск о признании сделки недействительной (получается, что сделка совершена по отозванной доверенности и должна быть признана ничтожной). В результате доказать свою правоту и тем более вернуть деньги практически нереально.
Скажи мне - кто ты
«Заключение договора купли-продажи квартиры с лицом, признанным судом недееспособным, практически во всех случаях влечет за собой признание такого договора недействительным», - гласит статья 171 Гражданского Кодекса РФ. Этим также пользуются мошенники, намеренно продавая квартиру через недееспособных продавцов, с тем, чтобы потом предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным и получить обратно квартиру. При этом покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, которая, как правило, бывает значительно меньше фактически уплаченной.
При возникновении сомнений относительно личности продавца, да и просто на всякий случай, следует попросить его предъявить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Можно взять у него доверенность и самому получить эти справки.
Договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным и в том случае, если гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. Довольно часто встречаются случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда граждане продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на вышеназванные основания. При этом они заранее запасаются свидетельскими показаниями, а нередко и медицинскими заключениями о состоянии своего здоровья в день сделки. Иногда такие иски предъявляют наследники уже умершего владельца квартиры, просто стремясь возвратить себе жилплощадь.
В данном случае велика роль судебно-психиатрической экспертизы. Если в заключении указано, что продавец не мог понимать значения своих действий и руководить ими, договор признается недействительным. Добросовестному покупателю в случае сомнения можно посоветовать запастись медицинским заключением о состоянии здоровья другой стороны на момент заключения договора. Хорошей подстраховкой служит и обращение к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи квартиры (хотя закон этого и не требует), так как нотариус обязан проверить психическое состояние сторон, участвующих в сделке, и может выступить в суде в качестве свидетеля.
Факт злоупотребления спиртными напитками продавца квартиры сам по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в случае, если оформление сделки произведено правильно и в момент заключения договора лицо, заключившее договор, могло понимать значение своих действий и руководить ими. Если основанием для своих исковых требований гражданин выдвигает только тот факт, что он часто злоупотребляет спиртными напитками и при этом не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах и не признавался по суду недееспособным или ограниченно дееспособным, в таком случае суд, как правило, отказывает.
Жизнь - театр
Интересный вид мошенничества представляют собой продажи квартиры по сговору нескольких лиц. Так, довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и через некоторое время подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают "спектакль". Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так.Другой вариант. Квартира принадлежит нескольким лицам на праве общедолевой собственности, владельцы которой также могут договориться заранее об инсценировке нарушения прав сособственника. Напомним, что участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права он в течение 3 месяцев после продажи квартиры имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав собственности покупателя. Поэтому при покупке части квартиры покупателю необходимо убедиться в том, что сособственники отказались от права преимущественной покупки.
При продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие другого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласие на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать иск в суд о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи.
Недействительным может быть признан договор купли-продажи квартиры в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. В этом случае также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.
Во всех этих ситуациях покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры. Доказать, что на самом деле уплачена рыночная стоимость квартиры, практически невозможно.
Романтики с большой дороги
Оригинальный случай квартирного мошенничества связан с неплательщиками коммунальных услуг. В одном из российских городов действовала группа молодых людей, которые выясняли адреса задолжников по квартплате и являлись к ним, предъявляя поддельные удостоверения судебных приставов или милиции. Затем они сообщали должникам, что на них подан судебный иск, который неминуемо должен окончиться выселением.
Жертвам предлагался альтернативный вариант решения возникшей проблемы - через некую риэлтерскую фирму, помогающую погасить задолженность по квартплате. Фирма якобы подыскивает жилье меньшей площади и выплачивает разницу.
Согласившимся на эти условия должникам предлагались идеальные условия обмена, оказывалась помощь в оформлении всех документов. После получения денег мошенники либо исчезали сразу, либо организовывали фальшивый переезд на "новую" квартиру. Через два-три месяца появлялся настоящий покупатель квартиры, который требовал освободить помещение.
Случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты чаще всего происходят с социально деградировавшими личностями (пьяницами, наркоманами и др.), слабоумными стариками, душевнобольными и т. д. Преступники для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки используют весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы, пыток, а также похищения потерпевшего с вывозом его в другие области или регионы России, а также в страны СНГ.
Алексей Сергушкин, SamRu.ru
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Мария Копылова, руководитель правового департамента ГК “Спектр недвижимости”:На сегодняшний день наша правовая служба, к сожалению, имела опыт, когда люди приходили и показывали документы, которые не соответствовали действующему законодательству. Чаще всего это касалось, во-первых - скрытых перепланировок, во-вторых - невыписанных из квартиры граждан, и, в-третьих - претензий третьих лиц на уже переоформленную недвижимость.
Сказать о том, что существует 100-процентный способ защиты от некачественных правовых услуг по сопровождению сделок - значит быть не совсем объективной. Я всегда привожу одно и то же сравнение: если вы пришли в магазин за продуктами для своей семьи, вы всегда обратите внимание на имя изготовителя и срок годности товара, так как не желаете навредить своему здоровью. Так почему же приобретая недвижимость, вы не обращаете внимания ни на образование вашего агента, ни на то, сколько эта организация существует? Как правило, человек очень часто сам виноват в том, что его обманули.
Совет: Если вы решили купить, продать, подарить квартиру и т.д. не поленитесь прийти в нашу компанию, где вам всегда дадут совет и бесплатную консультацию дипломированные юристы.
.jpg)