В числе основных задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» - увеличение количества строящегося жилья и использование при строительстве различных механизмов, снижающих стоимость квадратного метра и финансовую нагрузку на заемщика при ипотечном кредитовании.
Интересный шаг в деле решения проблемы доступности жилья предпринял Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, инвестирующий средства в строительство в Самаре ипотечного дома с чистовой отделкой. Подробнее об этом рассказывает исполнительный директор СОФЖИ - Дания Вагапова.

- Дания Завдатовна, расскажите о строящемся доме.
- Самарский областной Фонд жилья и ипотеки инвестирует средства в строительство ипотечного жилого 10-этажного 135-квартирного дома общей площадью около 10 тыс. кв. метров и жилой площадью - более 7200 кв. метров. Инвестиции осуществляются с привлечением средств венгерской кредитной линии, которую наш Фонд получил под гарантию областного Правительства. Планируемый срок сдачи этого дома - декабрь 2007 года. Строительство осуществляет компания «Дон».

- В чем особенность этого дома, кроме того, что квартиры в нем планируется реализовывать по схеме ипотечного кредитования?
- Предполагая, что большая часть жилья будет продана молодым семьям через ипотеку, мы пошли на реализацию проекта с чистовой отделкой квартир. Чистовая отделка подразумевает полный ремонт, наличие в квартире обоев, плитки, всей сантехники, необходимого газового оборудования, металлических входных дверей, окон, межкомнатных дверей, то есть квартиры сразу будут пригодны для жилья, останется только расставить мебель. И молодая семья, взяв ипотечный кредит, не будет тратиться еще и на ремонт. Это значительно облегчает ей обслуживание кредита.

- Такой дом пока только один? Будут ли еще строиться дома с чистовой отделкой?
- Да, он первый, но я думаю, что не последний. Мы уже сейчас, ведя переговоры с застройщиками при освоении новых площадок, заявляем о том, что хотели бы, в первую очередь, получить их предложения с чистовой отделкой.
Наши среднестатистические потенциальные заемщики, получатели ипотечных кредитов, при обращении в Фонд просят нас или выставляют одним из условий - предоставить им жилье с чистовой отделкой. Потому мне кажутся не совсем верными те доводы, которые приводят риэлторы, что якобы невыгодно делать чистовую отделку, так как ее потом все равно переделывают. Все-таки люди, которые берут ипотечный кредит на жилье эконом-класса, предпочитают сначала расплатиться за кредит, а потом уже делать какие-то капитальные перепланировки и хороший ремонт.

- А если все-таки покупатель захочет сам сделать ремонт?
- Это его право. Если наш потенциальный заемщик, купивший квартиру в этом доме, скажет, что он не хочет те обои, ту плитку и тот линолеум, которые предусмотрены проектом, он может привезти свои строительные материалы или сделать ремонт самостоятельно. Но цена, по которой он будет покупать нашу квартиру, в любом случае будет включать в себя чистовую отделку.

- То есть, стоимость жилья будет выше рыночной?
- Как раз наоборот. Мы предполагаем, что стоимость квадратного метра в этом доме составит около 41 тысячи рублей. Если рассматривать этот район, то сегодня квартиры здесь продаются по цене 45-50 тысяч за квадратный метр. Поэтому наше жилье в любом случае получается дешевле.
Предвидя ваш вопрос «почему дешевле?», могу сказать, что во многом - за счет венгерской кредитной линии. Процентная ставка по этому кредиту почти в два раза ниже, чем по валютным кредитам в наших коммерческих банках.

- Другие дома с привлечением венгерской кредитной линии в городе или в области еще строятся?
- Да. Всего для строительства жилья в Самарском регионе привлечено более 500 млн. рублей внебюджетных средств венгерских инвесторов. Благодаря этому в Самаре в 2007 г. будут сданы 270-квартирный жилой дом в границах улиц Карбышева - Дыбенко - Долотная - Гастелло общей площадью жилья более 13 тыс. кв. метров; 64-квартирный жилой дом в районе улиц Антонова-Овсеенко - Советской Армии общей площадью жилья более 3 тыс. кв. метров. В г. Жигулевске на средства венгерской кредитной линии будет построен 239-квартирный жилой дом общей площадью жилья более 15 тыс. кв. метров.
Для участка застройки в границах улиц Карбышева - Дыбенко, мы уже получили большие средства из областного бюджета на создание здесь инженерной инфраструктуры. Вообще наш Фонд принимает участие в федеральном конкурсе на получение государственных гарантий Российской Федерации под привлеченные кредиты на обустройство стройплощадок инженерной инфраструктурой (подвод газа, воды, прокладка канализации, ливневой канализации). По итогам конкура в числе победителей, кроме вышеупомянутого самарского проекта, названы проекты Фонда по осуществлению застройки коттеджного типа микрорайонов в городах Отрадный, Новокуйбышевск, Похвистнево. Это позволит существенно снизить стоимость строящихся квадратных метров для заемщиков фонда.
Всего Фондом на сегодня заключено договоров инвестирования на сумму около 4 млрд. рублей. При этом уже профинансировано строительство жилья на сумму 1,6 млрд. рублей.

- 10-этажный дом в границах улиц Ново-Вокзальной, Вольской и Калинина строится методом внутриквартальной застройки, то есть в непосредственной близости от уже существующих домов? Как Вы относитесь к проблеме конфликтов, возникающих между застройщиками и жителями соседних домов?
- Почему мы строим внутри квартала? Все очень просто: вставку делать дешевле - там уже есть коммуникации. Это удешевляет строительство, а значит - делает жилье доступнее.
Я убеждена, что миф о нехороших строителях во многом создан искусственно. В абсолютном большинстве случаев все документы и разрешения на строительство у серьезных застройщиков в порядке, и все строительные нормы соблюдаются. Другое дело, что никогда нельзя угодить всем жильцам окрестных домов, которые в своих требованиях стремятся отстоять свои узкие, личные интересы. Протест против строительства бывает связан с тем, что человеку просто не хочется убирать металлический гараж со своего двора. Причем если гаражи занимают детскую площадку, то это никого не волнует, а если на пустыре строится дом для людей, которые нуждаются в жилье, то начинается протест. Такой людской эгоизм очень трудно изжить.
Я понимаю ситуацию, когда сносят частный дом, и человеку некуда деваться, а ему предлагают какие-то драконовские условия. Но ведь такого же практически не бывает. А здесь пустырь - почему не построить. Людей, нуждающихся в жилье на сегодня очень много.

- Сегодня много говорят о возможном кризисе неплатежей в системе ипотеки, и уже возникли прецеденты по продаже залоговых квартир ипотечных должников. Как Вы думаете, возможно ли это в Самарской области?
- При неплатежеспособности заемщика возникает ситуация изъятия предмета залога. Другое дело, что по законодательству нельзя выселить человека на улицу. Поэтому я считаю правильным и необходимым, чтобы в рамках реализации любого жилищного проекта, прежде всего, был создан маневренный фонд муниципального жилья, в которое могли бы отселять неплатежеспособного заемщика.
И вообще, неплатежеспособность заемщика, как правило, связана с жизненными обстоятельствами, при которых человек переходит в другую социальную категорию, становится социально незащищенным. Тогда он может рассчитывать на помощь социальных служб, на какие-то субсидии. И тогда уже проблему долга надо решать совместно с министерством социальной защиты. Возможно, что субсидии позволят как-то гасить этот кредит. Если нет, то при отселении должника и выставлении квартиры на продажу, стоимость ее будет уже гораздо больше. Цены на жилье растут, и поэтому если условно человек уходит из двухкомнатной квартиры, ему можно купить однокомнатную. Если был в однокомнатной, то - комнату в коммуналке.
Мы, как кредиторы, в принципе не заинтересованы, чтобы человека выселить. Всегда можно найти мирное решение проблемы.

- Как Вы можете оценить ход реализации в Самарской области национального проекта «Доступное жилье»? Не кажется ли вам что он у нас идет с трудом?
- У нас в Самарской области реализация жилищного национального проекта идет ничуть не хуже, чем в Москве или Петербурге. Другое дело, что мы, создав механизм ипотечного кредитования, столкнулись с проблемой недостаточности предложения на рынке жилья. И сейчас главная задача, которая стоит вообще перед строительным комплексом Самарской области, - это увеличить количество строящихся домов. И мы с надеждой ждем больших результатов от реализации проекта малоэтажной застройки. Это дома, которые могут возводиться очень быстро, потому как существующие технологии сегодня позволяют возводить дом в течение месяца. Поэтому первое сейчас - это получить площадку и сделать коммуникации, тогда, в принципе, в течение года можно поставить достаточно много домов.
Еще раз подчеркну, что сегодня самая главная задача, стоящая перед национальным проектом - это все-таки количество строящегося жилья. А уже дальше можно говорить о проблеме нехватки строительных материалов, о новых технологиях, которые позволили бы строить быстрее, дешевле и менее энергозатратно.
Важна также проблема цен на коммунальные услуги - на газ, на свет, на воду, - от которых никуда не уйти, и которые растут и являются достаточно большим обременением для наших заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты. Рост цен так или иначе влияет на платежеспособность наших заемщиков, поэтому мы заинтересованы в стабилизации этих цен.

Алексей Сергушкин, SamRu.ru
По материалам пресс-тура 24 января