Тархов не мелочится. Администрация Самары выводит с баланса города 986 объектов недвижимости рыночной стоимостью в миллиарды рублей

Мэр Самары Виктор Тархов побьет все рекорды своих предшественников в части проведения сделок с городским муниципальным имуществом. В уставный капитал создаваемой с его санкции компании "Волжская недвижимость" город планирует внести 1 тыс. объектов общей стоимостью несколько миллиардов рублей.

О том, что городские власти намерены провести не имеющую прецедентов сделку с муниципальной недвижимостью, стало известно в минувший вторник, когда было официально опубликовано соответствующее постановление главы Самары Виктора Тархова. Согласно документу, мэр областной столицы решил внести дополнения в прогнозный план приватизации муниципального имущества на текущий год, а именно: пополнить его перечнем из 986 объектов, которые будут приватизированы путем внесения в качестве вклада в уставный капитал создаваемого городом ОАО "Волжская недвижимость".

Власти уже выдвинули свою версию происходящего. Как заявил "СО" ответственный за исполнение постановления руководитель департамента управления имуществом. Самары Виктор Абрамов, создание данного ОАО есть не что иное, как "одна из схем сохранения муниципальной недвижимости в собственности города". По его словам, все объекты, которые будут вноситься в уставный фонд фирмы, в настоящее время обременены договорами аренды с департаментом: "Существует 131 ФЗ, который определяет перечень вопросов местного значения. В этом законе прописано, какое имущество может находиться в муниципальной собственности и использоваться для решения этих вопросов. Сегодня объектов, которые не решают вопросов местного значения и соответственно должны быть до 1 января 2009 года перепрофилированы или отчуждены, в Самаре порядка 3 тыс. И я как руководитель департамента в любом случае должен с ними что-то до этого времени сделать". По словам чиновника, распродавать имущество городские власти не хотят. Именно поэтому департамент искал схемы, которые позволят сохранить максимально возможное количество имущества в собственности города. "Создание ОАО - одна из таких схем", - уверяет вице-мэр.

Предполагается, что ОАО, которое получит название "Волжская недвижимость", будет создано в течение года. 100-процентный пакет акций новой организации должен оказаться в руках муниципалитета. В его уставный капитал будет передано 986 объектов общей площадью около 150000 метров, большая часть которых - помещения, располагающиеся на первых этажах зданий, т.е имеющие максимальную стоимость квадратного метра ($1000-2500). Если взять среднюю цену $1000 за метр (явно занижена. - Прим. ред.), то получится, что общая стоимость имущества, выводимого одной сделкой с баланса муниципалитета на баланс акционерного общества, составит минимум $150 млн (4 млрд рублей). Впрочем, город вносит эти объекты в уставный капитал совсем по иной, балансовой, цене. К примеру, помещение на первом этаже здания, расположенного по адресу: ул. Осипенко, 14, площадью 1670 метров оценено в 5,2 млн рублей, т.е. в 3100 рублей за метр, при рыночной цене в данном районе $2000-2500 за метр. Новый владелец этих активов будет заниматься сдачей бывшего муниципального имущества в аренду коммерческим организациям. По словам Абрамова, сегодня эту работу выполняет департамент, получаемая прибыль полностью поступает в бюджет города. "После появления уже ОАО будет выполнять эту работу, и доходы от его деятельности будут либо поступать в бюджет в качестве дивидендов, либо направляться на реконструкцию самих объектов, либо предоставляться МУПам в виде беспроцентных займов. Решения по этому поводу будет принимать департамент по указанию главы города", - утверждает городской чиновник.

Непосредственного согласования с думой проект не прошел. Правда, по словам Абрамова, перспектива подобного развития событий была оглашена им на заседании комитета по имущественным и земельным отношениям муниципального парламента. Спикер думы Виталий Ильин особых претензий к происходящему не имеет, хотя и комментирует тему весьма сдержанно: "Согласно закону город должен оставить себе только то муниципальное имущество, которое используется непосредственно для решения вопросов местного значения. Прогнозный план приватизации по новому уставу утверждает глава города. Получается, что в данном случае он действует полностью в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральным законодательством". Получить комментарий Виктора Тархова "СО" не удалось. Один из спонсоров кампании Тархова - бизнесмен Александр Хенкин не стал комментировать тему, сославшись на то, что не читал постановление мэра.

Сделка, санкционированная Виктором Тарховым, сильно напоминает проекты, которые пытались запустить первый мэр Самары Олег Сысуев и пришедший после него Георгий Лиманский. Эксперты предполагают, что существует значительный риск продажи активов "Волжской недвижимости".

На протяжении всей истории самарской муниципальной власти руководители мэрии пытались создать самые разные проекты, в капитал которых вносилась муниципальная недвижимость. В 1995 году мэр Самары Олег Сысуев создал АО "Солнечный город", в уставный фонд которого в обмен на 73% акций было внесено 51,6 тысячи кв.м офисных и административных помещений. АО сдавало указанные объекты недвижимости в аренду различным коммерческим и общественным организациям. По словам одного из авторов проекта - Александра Сидоренко, у мэрии Сысуева "изначально была цель - привести объекты в порядок, подготовить их к продаже и потом в соответствии с законом реализовать". Однако довести проект до логического завершения его организаторам так и не удалось. После ряда разбирательств, в том числе судебных и уголовных, новый мэр Самары Георгий Лиманский в 1998 году своим постановлением отменил решение предшественника о создании "Солнечного города".

В самом конце своего правления администрация Лиманского сама организовала подобный проект. В октябре 2006 года решением департамента управления имуществом Самары и двумя ООО ("Самарский центр предпринимательства", "Ареопаг") были учреждены два ОАО - "Сити" и "Жемчужина Поволжья". В качестве своего взноса в уставный фонд департамент (в обоих случаях получивший по 49% акций) внес по 11 объектов бывшего муниципального имущества. Прокуратурой Самарской области были инициированы судебные тяжбы по оспариванию указанных сделок. Добиться возврата объектов в муниципальную собственность до настоящего момента не удалось.

Сторонние эксперты уверяют, что история "Волжской недвижимости" может иметь тот же самый финал, т.е. приведет к продаже активов, а затем к разбирательствам вокруг сделок.

По словам депутата Самарской губернской думы Михаила Матвеева, у нас уже был аналогичный печальный опыт: "Все мэры Самары одинаковы и не могут изменить природу власти. Сысуев с его "Солнечным городом", Лиманский с "Сити" и "Жемчужиной Поволжья", а теперь и Тархов являются продолжателями одного и того же дела и воспроизводят одну и ту же модель распоряжения собственностью, независимо от того, что об этом говорится". Нерадужные перспективы предсказывает проекту и работавший при Олеге Сысуеве руководителем тогда еще КУМИ Самары, ныне председатель совета директоров ОАО "Захар-группа" Александр Сидоренко. По его мнению, в конечном итоге реализация проекта приведет к продаже пакета акций муниципалитета сторонним лицам: "В данном случае совершенно не важно, сколько процентов акций есть у муниципалитета на руках, рано или поздно он продаст этот пакет, причем я не удивлюсь, если объекты уйдут по заниженной цене. Потому что одно дело, когда продается помещение - это одна сумма, и другое, когда продаются акции ОАО, -здесь оценивается бизнес, и сумма получается совершенно иная".

Источник, близкий к экс-главе Самары Георгию Лиманскому, говорит о том, что эффективность действий ОАО будет заметно ниже, чем города. "Изменится налоговая база, с аренды придется платить совсем другие платежи, чем сейчас. И потом, надо будет что-то делать с теми, кто арендует эти объекты, для того чтобы сдать их по новой, рыночной, цене. Это неэффективный шаг", - говорит источник.

Виктор Абрамов уверяет, что ситуация с созданием "Волжской недвижимости" кардинально отличается от проектов Лиманского и Сысуева, т.к. 100% акций ОАО будет владеть город. По словам чиновника, это означает, что никаких рисков для муниципального имущества в данном случае не существует.

В список объектов, вносимых в уставный фонд ОАО, попала даже та недвижимость, вокруг которой в настоящее время ведутся судебные разбирательства.

В их числе оказались помещения из перечня объектов, отчужденных через схему хозведения и внесенных в уставные фонды ОАО "Сити" и ОАО "Жемчужина Поволжья". Как пояснил "СО" источник в руководстве города, на это власти пошли по объективным причинам: "ОАО будет создаваться в течение года. За это время мы рассчитываем выиграть дела по этим объектам в судах и вернуть их городу. Не включать их сейчас мы не могли, потому что пополнить список потом будет невозможно". Источник, близкий к создателям ОАО, сообщил "СО", что включение спорных и незарегистрированных объектов в уставный капитал - "абсурдно" и, безусловно, будет оспорено во всех инстанциях и надзирающих органах.

Суммарная стоимость фигурирующих в проекте объектов недвижимости оценивается экспертами "СО" в сотни миллионов и даже в миллиарды рублей. При этом риэлторы расходятся во мнении, как задуманный администрацией проект может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости в целом.

Согласно планам самарской мэрии, "Волжская недвижимость" станет полным правопреемником департамента управления имуществом по всем договорам аренды. При этом пересмотреть условия по тем соглашениям, которые имеют долгосрочный характер, ОАО, скорее всего, не сможет. А вот по тем соглашениям, которые заключены на срок меньше года, условия аренды могут измениться. "Это у меня есть жесткие рамки - методика расчета арендной платы, от которой я не могу отклоняться. А теперь фактически будет работать коммерсант, у которого не будет этой методики, в связи с чем он сможет ставить свои условия", - заявляет Абрамов. С этим согласен и директор РА "Визит" Михаил Минаев: "Новый владелец сможет диктовать те условия, которые посчитает нужными. Если учесть, что в феврале муниципалитет уже повышал цены на аренду недвижимости, и в итоге они стали близки к рыночным, я допускаю, что ставки и дальше будут расти".

Эксперты "СО" расходятся в оценке перспектив влияния процессов, происходящих сейчас вокруг тысячи объектов муниципальной недвижимости, на сам рынок. Михаил Минаев уверен, что "поскольку вносимые в уставной фонд объекты - достаточно большой кусок рынка, то, что с ним происходит, может отразиться и на самом рынке". Но с ним не согласен руководитель департамента оценки РА "Спектр недвижимости" Сергей Вин-таев, который считает: "Несмотря на то, что список объектов довольно большой, даже влияя на ценовую ситуацию по этим объектам, их новые владельцы вряд ли смогут существенно повлиять на ценообразование на рынке в целом".

Руководитель департамента управления имуществом Самары комментирует намерение властей создать ОАО.

- Какую прибыль получал город от того, что сдавал в аренду указанную тысячу объектов муниципального имущества?

- За 2006 год было получено 260 млн рублей. В этом году в связи с принятием новой методики мы планируем получить порядка 350 млн рублей.

- Почему был избран именно такой способ решения проблемы и есть ли еще какие-то схемы сохранения непрофильного имущества в собственности города после 2009 года?

- Всего объектов, которые город может потерять после 2009 года, насчитывается порядка трех тысяч. Две из них мы можем сохранить в муниципальной собственности путем передачи в оперативное управление или хозяйственное ведение муниципальным предприятиям и учреждениям, деятельность которых отнесена в соответствии с действующим ФЗ к вопросам местного значения. Но эту тысячу объектов, которая и 10 лет назад, и сегодня, и завтра сдавалась, сдается и будет сдаваться в аренду коммерческим структурам, я не могу закрепить в хозяйственном ведении, либо оперативном управлении. Для этого мне нужно обоснование, что помещение свободно, никем не используется и уж точно не сдается в аренду коммерческим структурам.

- Вы как-то согласовывали свои планы с городской думой?

- Данный вопрос я оглашал около полутора месяцев назад на заседании комитета по земельным и имущественным отношениям.

- Создание "Волжской недвижимости" - первый и последний случай?

- Создание этой структуры позволит нам сохранить в собственности города порядка 1 тыс. объектов. Но, как вы знаете, в настоящее время идет ряд судебных процессов по возврату в собственность города объектов, ушедших через схему хозведения. Если эту недвижимость удастся вернуть (а таких объектов порядка 260), их тоже надо будет куда-то деть.

- То есть вы не исключаете, что придется создавать еще одно ОАО?

- В этом случае я смогу либо пополнить уставный капитал уже существующего юридического лица этими объектами, либо создам новое ОАО.

- В ваших действиях наблюдается некое противоречие, ведь сейчас идет ряд судебных процессов, где оспаривается аналогичная схема создания ОАО, использовавшаяся прежним руководством города?

- Когда 51% у частного владельца против 49% у города -это совершенно другое дело. В таком случае город никак не может никак влиять на принятие решений, а при 100% акций в руках муниципалитета все решения принимает только он.

председатель совета директоров ОАО "ЗахарГруппа"

- В свое время мы реализовывали аналогичный проект, который назывался "Солнечный город". В целом он у нас получился, не удалась только заключительная часть в связи с уходом Олега Сысуева на работу в правительство РФ. Из-за этого он не успел подписать пакет постановлений, который был необходим, чтобы заниматься тем, для чего и был создан "Солнечный город", - привлечением инвестиций в недвижимость. У нас изначально была цель привести объекты в порядок, подготовить их к продаже, и потом в соотвествиии с законом реализовать. Я думаю, что проект новой администрации закончится тем, что в итоге все объекты будут проданы. А вообще-то я считаю, что власть не должна заниматься бизнесом, а в данном случае происходит именно это.

-  Площади, которые мэрия намерена внести в уставный фонд ОАО, довольно большие. Я думаю, реальная стоимость этих объектов достигает сотен млн долларов. Судите сами, в списке порядка тысячи помещений. Даже если считать, что их средняя стоимость - по тысяче долларов за кв. метр, и умножить эту сумму на среднюю площадь одного объекта в 100 кв. м, получится сотня миллионов долларов. Это, конечно, очень грубые расчеты, но они позволяют оценить масштаб. Я думаю, что особой угрозы в появлении данного ОАО и внесении в его уставной фонд ряда объектов муниципальной недвижимости нет. Главное, чтобы городские власти в итоге не приняли решение продать свой 100-процентный пакет акций. В этом случае муниципалитет сразу потеряет огромное количество недвижимости.

- Количество объектов в списке действительно очень большое. В основном это первые и подвальные этажи многоэтажных жилых домов. Спрос на такие объекты есть, но опять же он, как и везде, зависит от ряда критериев. Балансовая стоимость объектов, естественно, никак не отражает их реальную рыночную стоимость. В некоторых случаях цена ниже в два раза, в некоторых в пять, но в любом случае разница везде в разы. То, что у имущества появляется новый владелец, возможно, отразится на арендаторах в том плане, что будут более жесткие условия, скорее всего, и ценообразование будет другое. Хотя в последнее время муниципалитет и так старался сдавать свое имущество по ценам, близким к рыночным. На сам рынок происходящее вряд ли как-то повлияет.

- Изъяв тысячу объектов из конкурсной процедуры, мэрия не гарантирует -что бы сегодня ни говорилось, - что 100% акций очередного АО не превратятся через полгода в 51 (разумеется, исключительно ради эффективности управления имуществом), а потом и в 49% и так далее. Схемы эти всем известны. Намного честнее было бы выставить все на открытый аукцион и получить максимальную цену. Но, очевидно, это не входит в планы сити-менеджеров, подсказывающих Тархову все эти схемы.