Сергей Рубаков: «Необходимо развитие конкурентных отношений в сфере управления многоквартирным жилым фондом и его обслуживания»

В июне руководителем департамента городского хозяйства и экологии городского округа Самара стал бывший глава Советского района Сергей Рубаков. Одной из главных задач нового руководителя сегодня является реализация реформы ЖКХ. «Времени» Рубаков рассказал, как будет проводиться выбор управляющих компаний, капитальный ремонт многоквартирных домов, а также какие новые документы по реформе ЖКХ готовит мэрия.

- Насколько неожиданным было для вас назначение на должность руководителя департамента городского хозяйства и экологии? Каков ваш опыт работы в данной сфере?

- Эту тему пока не комментирую.

- Какие проблемы пришлось решать в департаменте в тот момент, когда вы в него пришли?

- Пока рано об этом говорить. Сейчас я как раз занимаюсь решением самых важных из этих задач. Когда ответы на вопросы будут найдены, расскажу об этом.

- Как и когда мэрией будут проводиться конкурсы по выбору управляющих компаний? Какие проблемы можно будет решить благодаря этим тендерам?

- В соответствии с поправками в Жилищный кодекс РФ и ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» орган местного самоуправления до 1 мая 2008 года проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если в срок до 1 января 2007 года собственниками жилья не выбран способ управления их домом. В целях подготовки и проведения открытых конкурсов по выбору организаций для управления многоквартирными домами как пилотный проект принято распоряжение главы городского округа Самара от 25.05.2007 года №195-р. Это распоряжение описывает план мероприятий по организации конкурсов по отбору управляющих организаций в Советском районе для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых не выбрали способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления не были реализованы.

- Какие стандарты для управляющих компаний необходимо ввести, чтобы на рынке остались только самые надежные из них?

- Постановлением правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» для претендентов - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, представивших заявку на участие в конкурсе, устанавливается ряд достаточно жестких требований, которые способствуют тому, что на рынке останутся только самые надежные управляющие компании.

Основных требований к управляющим компаниям несколько. Во-первых, это внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. Во-вторых, у претендента должна отсутствовать задолженность по налогам и сборам в бюджет любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний отчетный период. Также у фирмы должна отсутствовать кредиторская задолженность за аналогичный период. Чтобы быть допущенной к конкурсу, управляющая компания должна соответствовать установленным федеральным законам и требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ и оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом. Кроме того, компания не допускается к конкурсу, если в отношении ее проводится процедура банкротства, в случае юридического лица - процедура ликвидации.

Одновременно сообщаю, что согласно п.1 ст.162 Жилищного кодекса между управляющей организацией и каждым собственником жилья заключается договор управления, который регулирует отношения между сторонами. Таким образом, достаточно законодательных факторов, обеспечивающих присутствие на рынке только надежных управляющих компаний.

- Каковы основные проблемы, которые возникают в ходе реформы ЖКХ в Самаре?

- Прежде всего это капитальный ремонт многоквартирных домов. Ранее действовавшее жилищное законодательство не предусматривало в структуре платы за жилое помещение капитальный ремонт. Новый Жилищный кодекс восстанавливает данный пробел, тем самым приводя нормы жилищного законодательства в соответствие с гражданским законодательством. Приведение жилищного фонда в надлежащее состояние, то есть проведение капитального ремонта до выбора собственниками помещений одного из способов управления многоквартирным домом или в течение двух лет после выбора способа управления - задача органов государственной власти и местного самоуправления.

Однако этот вопрос не может быть решен только органами местного самоуправления. Он требует от структур государственной власти принятия нормативного правового акта, предусматривающего долевое участие всех уровней власти в финансировании работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов. Как вариант: федеральный бюджет - 25%, региональный - 25%, местный - 25% и собственники жилья - 25%. Сегодня нами уже подготовлен проект нормативного правового акта о мерах, направленных на поддержку ТСЖ. Этот проект согласован департаментом городского хозяйства и экологии в апреле текущего года и направлен в департамент экономического развития для дальнейшего рассмотрения.

Вторая проблема, возникающая в ходе реформирования системы ЖКХ, - формирование рынка профессиональных управляющих организаций.

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются частные управляющие организации, которые предлагают свои услуги по управлению многоквартирными домами. В то же время деятельность этих организаций никем не контролируется. Такая ситуация может привести к появлению управляющих компаний-однодневок и финансовых пирамид. Результатом такого управления будет ухудшение технического состояния инженерных сетей, общего имущества и долги перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо сформировать рынок профессиональных управляющих организаций, провести обучение граждан, выразивших желание осуществлять управление многоквартирным домом. И только после этого снимать с органов местного самоуправления ответственность за управление многоквартирными домами и их содержание.

Третья острая проблема - это договорные отношения между ресурсоснабжающими организациями и населением. Жилищный кодекс предусматривает заключение договоров на коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению каждым собственником помещения при выборе непосредственного способа управления домом. Это право необходимо распространить и на другие способы управления домами. Для этого нам необходимо будет распространить и урегулировать порядок оплаты и предоставления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению и другим видам работ на основании договоров (по принципу работы ресурсоснабжающих организаций, предоставляющих коммунальные услуги по газоснабжению и электроснабжению).

Кроме того, на уровне органов государственной власти требуют решения такие задачи, как развитие конкурентных отношений в сфере управления многоквартирным жилым фондом и его обслуживания, а также совершенствование тарифного регулирования организаций коммунального комплекса.

- Каждое самарское ТСЖ имеет фонд капитального ремонта и капитального строительства. Будет ли муниципалитет оказывать какую-либо помощь товариществам в данном направлении?

- Согласно ст.154 Жилищного кодекса капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилья. Принятие решения о капремонте дома относится к собранию собственников. А в соответствии со ст.145 ЖК к компетенции общего собрания членов ТСЖ также относится образование специальных фондов товарищества, в том числе и фонда на восстановление и ремонт общего имущества и оборудования. В то же время согласно ст.165 кодекса органы местного самоуправления могут выделять управляющим организациям, ТСЖ или кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт домов. Сегодня бюджетом Самарской области на 2007 год предусмотрены денежные средства на капитальный ремонт ЖСК и ТСЖ.

- В прошлом году муниципалитет не передал документацию по дому жильцам ТСЖ «Волжский проспект». Сейчас жильцам приходит по две квитанции: одна от города, другая от ТСЖ. Почему возникла такая ситуация? Как этот вопрос решается городскими властями сейчас?

- В соответствии с действующим законодательством полномочия по передаче технической и бухгалтерской документации на многоквартирный дом, достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности, возложены на глав администраций районов Самары. Что касается ТСЖ «Волжский проспект», то, по информации комитета по ЖКХ и ОН администрации Ленинского района, сегодня жителями дома №10 по ул. Прибрежной и дома №2 по улице Маяковского проводятся общие собрания собственников помещений по вопросу ликвидации данного ТСЖ. Кроме того, комитетом направлена кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа на постановление апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решения арбитражного суда в пользу ТСЖ «Волжский проспект».

- Сегодня многие ТСЖ Самарской области судятся с налоговыми органами на предмет сбора с них налога на добавочную стоимость (НДС) и налога на прибыль. Что можно изменить в этой ситуации?

- Плата членов ТСЖ за работы по обеспечению надлежащего состояния жилого дома и придомовой территории, по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, по капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ. В соответствии с Налоговым кодексом она учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Также в соответствии с Налоговым кодексом объектом налогообложения НДС признаются работы по реализации товаров (работ, услуг) независимо от источника их финансирования.

Справка

Какие документы в настоящее время готовит мэрия Самары в рамках реализации реформы ЖКХ

1. «О мерах, направленных на поддержку собственников помещений в многоквартирном доме, выбравших способ управления многоквартирным домом». Данный проект согласован департаментом городского хозяйства и экологии 5 апреля 2007 года и направлен в департамент экономического развития.

2. «Об утверждении порядка передачи технической документации в многоквартирный дом ответственным лицам, порядка передачи прав на земельный участок, подлежащий передаче, и организации работ по определению границ земельных участков, подлежащих передаче». Проект согласован департаментом городского хозяйства и экологии 5 апреля 2007 года и направлен в департамент финансов.

Ирина ОПАРИНА