Вложение средств в недвижимость сегодня является одним из самых привлекательных способов инвестирования. Особенно привлекательным он становится при появлении возможности приобрести жилье за половину рыночной стоимости и со значительной рассрочкой. Такую возможность дает договор пожизненной ренты. Однако, несмотря на очевидные преимущества, рента имеет ряд нюансов, которые сдерживают ее развитие. В результате в настоящее время в Москве ежегодно заключается не более 2000 договоров пожизненной ренты, а в Самаре - не более 200.
     
      Согласно букве закона

      По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
      Все вопросы, связанные с правовым оформлением подобной формы передачи имущества, прописаны в статьях 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Есть два вида договоров: рента и пожизненное содержание с иждивением. Их различия в том, что рента подразумевает выплату ежемесячно определенной суммы, и только. А пожизненное содержание с иждивением - деньги плюс предоставление определенных услуг. Их перечень определяется соглашением сторон, в законе же говорится: «может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде».
      Согласно ГК для ренты размер ежемесячных выплат не может быть меньше одной минимальной оплаты труда, для пожизненного содержания с иждивением - двух (тут закон говорит о стоимостном выражении, так что выплаты и услуги складываются). Понятно, что к реальной жизни эти цифры отношения не имеют - на самом деле счет идет как минимум на тысячи рублей.
      Весьма неприятным для покупателя является положение закона о том, что именно он юридически является собственником квартиры. Квартплата, коммунальные платежи, налоги на имущество и так далее - все это его проблемы. А прежний собственник квартиры просто проживает здесь, ни за что не платя и ни за что не отвечая.
      И все же, по мнению заместителя генерального директора ООО «Поволжский региональный центр ренты» Владимира Глебова, «законодательство, касающееся ренты, достаточно отлажено. Недостатком данной сферы является лишь то, что деятельность компаний не подлежит лицензированию. Это дает возможность существовать фирмам-однодневкам, которые своими действиями дискредитируют сам механизм ренты. Именно этим объясняется боязнь пенсионеров заключать договора ренты, несмотря на то, что государство, законодательно оформив механизм ренты в гражданском кодексе, хорошо позаботилось о них».
     
      Статистика дисбаланса
     
      Оценивать рынок посреднических услуг при заключении договоров ренты и пожизненного содержания сложно, поскольку, во-первых, их заключается пока очень немного, а во-вторых, значительная часть таких договоров приходится на соглашения между родственниками, а значит - не входит в статистику риэлторских и других посреднических компаний. По оценке первого вице-президента корпорации «Бест-Недвижимость» Михаила Гороховского, на всю Москву таких сделок заключается не более 2000 в год. Для Самары эта цифра на порядок ниже. Владимир Глебов считает, что по Самаре таких договоров ежегодно заключается от 100 до 200. Причем в нашем регионе львиная доля договоров приходится всего на две лидирующие компании - «Поволжский региональный центр ренты» и «Фонд социальной защиты пенсионеров».
      Говоря о динамике спроса и предложения, стоит отметить тенденцию постоянно растущего преобладания спроса над предложением. По информации Владимира Глебова, по Самаре это превышение сегодня - почти троекратное. В условиях очень высоких цен на недвижимость это не удивляет. Желающих приобрести жилье дешевле рыночной стоимости, пусть даже с отсрочкой заселения, становиться все больше. Заключение договора ренты становится одним из наиболее экономичных способов приобретения жилья на сегодняшний день. Часто квартира достается рентоплательщику практически даром, в случае, если пожилой собственник не требует единовременной выплаты, а согласен на пожизненное содержание с установленным и указанным в договоре набором платежей и услуг. Как правило, такая форма договора заключается между близкими и дальними родственниками, друзьями или соседями. О единовременной выплате речь заходит, если стороны, подписывающие договор, ранее не были знакомы.

      Сумма единовременной выплаты может достигать 50% от рыночной стоимости квартиры, хотя чаще составляет 20-30%. Конкретная цена определяется исходя из множества факторов: возраста, состояния здоровья, пола (известно, что женщины в нашей стране живут гораздо дольше мужчин), а также желаемого размера ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы ежемесячных выплат (1-1,5 тыс. руб.), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тыс. руб.), то продажная цена может опуститься и до 15% от стоимости жилья.
      Серьезной проблемой является последующая индексация выплат, ведь если после подписания договора продавец проживет, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали выплаты в долларах. Сейчас советуют писать сумму в рублях, но не менее стольких-то МРОТ.
      В некоторых городах России существуют специально созданные государственные унитарные предприятия (ГУП), осуществляющие обязательства по договорам ренты. По этой схеме квартира после смерти собственника отходит не частному лицу, а городу. Конечно, выплаты по ренте в ГУПах невелики, чаще всего пенсионера отселяют в специальные дома ветеранов, еще до его смерти. Не обращая внимания на такие невыгодные условия, некоторые старики предпочитают государство частному лицу, полагая, что иметь дело с государством надежнее.
      По словам Владимира Глебова, «в Самаре подобных ГУПов нет. Однако все одинокие пенсионеры находятся под пристальным наблюдением социальных служб. Процедура такова, что если квартира не приватизирована и в ней прописан один человек, то после его смерти она автоматически переходит в муниципальную собственность. Если же квартира была приватизирована, но завещание не было оформлено, и наследники не заявили на нее свои претензии, то она, в конечном счете, также отходит муниципалитету».
     
      Стоит ли игра свеч?
     
      Несмотря на позитивные тенденции, многие специалисты в сфере недвижимости не советуют приобретать квартиру посредством договоров ренты. Кроме морально-этических соображений (рентоплательщику так или иначе приходится ждать чьей-то смерти), они аргументируют это достаточно высокими рисками расторжения договора без возмещения затрат.
      Страшные истории о том, как пенсионерам, заключившим договор ренты, «помогали» отправиться на тот свет, остались в 90-х годах, хотя они до сих пор создают предубеждение у значительной части пожилых людей против данной формы сделки. Однако страхи стариков обычно заканчиваются после заключения договора. Судебная практика явно демонстрирует, что законодательство и суд в большинстве случаев находятся на стороне пожилого человека. Поэтому для одиноких пенсионеров заключение договора ренты сегодня является, практически, единственной реальной и вполне безопасной возможностью прожить старость не за чертой бедности. Старики все чаще готовы использовать свою квартиру как актив, позволяющий им покупать необходимые лекарства и продукты, приобретать необходимые вещи, ездить на отдых, что на пенсию они позволить себе не могут.
      Сегодня, скорее наоборот, можно говорить о том, как сложно быть рентоплательщиком. Собственная квартира с пожилым человеком - это материальное и психологическое бремя. Ведь рентоплательщик вынужден не только терпеть капризы пенсионера, платить деньги, но и все время рискует потерять собственность. Нагрянут внезапно появившиеся родственники, заставят старика подать в суд на расторжение договора, а, не добившись своего, примутся, что не редкость, угрожать новому хозяину жилья.

      Да и среди самих пенсионеров все чаще возникает желание «попользоваться» рентой. Бабушка, получав лет пять «прибавку к пенсии», может неожиданно «прозреть» и заявить, что договор этот ей был навязан обманом. Некоторые умудряются последовательно «кинуть» нескольких плательщиков ренты, подавая на них в суд за «некачественное содержание» и добиваясь расторжения договора. Поэтому специалисты настоятельно советуют в договоре пожизненного содержания тщательно учитывать все нюансы и не стесняться брать чеки и расписки за все услуги. В этом смысле гораздо выгоднее заключать просто договор ренты. Как объяснил Владимир Глебов, «при договоре пожизненного содержания с иждивением риск очень большой, потому что если пожилому человеку что-то не понравится или он что-то недопоймет, то это может стать причиной расторжения договора. В таком договоре надо все прописывать очень детально. Виды, размеры и периодичность оказания материальной и натуральной помощи, графики посещений и так далее. Но всего учесть просто невозможно.
      Что касается пожизненной ренты - это договор без иждивения. Здесь основной пункт договора - регулярная выплата рентных платежей. Плюс к этому может быть условие, что покупатель следит за техническим состоянием квартиры. Если при таком договоре рентоплательщик четко выполняет все условия и не вводит пожилого человека в состояние эмоциональной нестабильности, то риска для него здесь практически нет. Риск здесь только финансовый - ведь нужно постоянно сохранять платежеспособность на протяжении длительного времени.
      Пожилой человек в плане экономических рисков законодательством защищен в гораздо большей степени, нежели рентоплательщик. Даже если он будет признан виновником расторжения договора, то на погашение ущерба с него по закону могут удерживать не более 25% ежемесячной пенсии».
      Все крупные компании, давно занимающиеся посредничеством при заключении договоров ренты, берут на себя серьезные обязательства как перед пенсионерами, так и перед покупателями квартир. Как говорит директор негосударственного предприятия «Фонд социальной защиты пенсионеров» Дмитрий Занимонец, «все договоры проходят юридическую экспертизу и государственную регистрацию, поэтому обе стороны защищены российским законодательством. В качестве дополнительной защиты рентоплательщика мы практикуем еще и титульное страхование договоров, которое в случае форсмажорных обстоятельств гарантирует ему полное возмещение затраченных средств, плюс компенсацию за моральный ущерб».
      Хотя такая практика еще не стала всеобщей, постепенно данный сегмент рынка недвижимости приобретает все более цивилизованные черты, и все больше покупателей жилья и пожилых людей находят взаимный интерес в договорах пожизненной ренты.