Тархов напоролся на Казань. Попытки массовой деприватизации самарской недвижимости забуксовали в арбитраже

Массовая кампания по возвращению в самарскую муниципальную собственность приватизированного ранее недвижимого имущества натолкнулась на серьезное препятствие. Локальные победы команды мэра Виктора Тархова в первых двух инстанциях арбитража оказались перечеркнуты в Казани.

Как стало известно "СО", попытки мэрии Самары добиться возвращения в муниципальную собственность объектов недвижимости, приватизированных при прежнем главе города Георгии Лиманском через МП "Архитектурно-планировочное бюро", могут завершиться ничем.

Во второй половине июля два разных судейских состава федерального арбитражного суда Поволжского округа в Казани вынесли постановления, касающиеся судьбы этой недвижимости. Оба документа идентичны едва ли не до запятых и содержат одинаковые выводы: проданные помещения возврату в муниципальную собственность не подлежат.

Казанские вердикты касаются двух объектов, приобретателем которых стало ООО "Самарская недвижимость". Сделки по их продаже готовились параллельно. 6 февраля 2006 года комитет по управлению имуществом администрации Самары издал приказы №№ 80 и 81 о передаче в хозяйственное ведение муниципального предприятия "Архитектурно-планировочное бюро" двух нежилых помещений: на Волжском проспекте, 33а и на улице Свободы, 22. Площадь первого -127,9 кв. м, второго - 99,1 кв. м. Акты приема-передачи также датированы одним числом, 21 апреля. Далее эту синхронность "ухода" объектов (видимо, не по злому умыслу) нарушила регистрационная служба; свидетельства о госрегистрации были выданы 2 и 19 мая соответственно. Но АПБ без проблем восстановило былую плавность хода. Оба помещения были проданы 29 мая, покупателем стало 000 "Самарская недвижимость". Она легко попала в ритм: по сделкам фирма расплачивалась одновременно векселями отделения Сбербанка в Кировском районе. Три векселя - №№ ВМ 1497133,1497134,1497135 - в общей сложности потянули на 2 млн 273 тыс. руб. Таким образом, два помещения общей площадью 227 кв. м ушли по цене чуть более 10 тыс. за "квадрат".

Борьба за возврат недвижимости началась в конце прошлого года после смены городского руководства. Прокурор области Юрий Денисов обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этих сделок ничтожными. Он ссылался на нарушение ряда положений Гражданского кодекса РФ. В частности, частью 2 статьи 295 ГК предусмотрено, что "предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника". Более того, по мнению прокуратуры, эти сделки следовало признать ничтожными, поскольку они притворны и направлены на прикрытие фактической приватизации муниципального недвижимого имущества.

Арбитражный суд в феврале-марте 2007 года отказал в удовлетворении обоих исков. В мае 11-й апелляционный суд, рассматривавший жалобу прокуратуры, отменил решения первой инстанции. Договоры купли-продажи были признаны недействительными как нарушающие федеральный закон № 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Суд обязал "Самарскую недвижимость" и АПБ вернуть друг другу помещения и векселя.

Со стороны "Самарской недвижимости" последовали кассационные жалобы. 17 и 26 июля они были удовлетворены арбитражным судом Поволжского округа. Казанские судьи посчитали решения своих самарских коллег ошибочными. Они ссылаются на тот же закон №178. В постановлении кассационной инстанции указано, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 3 этого ФЗ "действие закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении". Далее делается вывод, что у суда апелляционной инстанции не было оснований для признания договоров ничтожной сделкой в связи с несоответствием этому ФЗ. Также указано, что факт передачи имущества и его оплата подтверждаются материалами дела, то есть были "созданы предусмотренные законом правовые последствия", следовательно, спорные договоры не могут быть определены как мнимые. К тому же прокуратурой был пропущен трехмесячный срок подачи заявления в суд.

Начальник отдела по обеспечению участия прокурора в арбитражном процессе Ирина Егорова на вопрос о возможном обжаловании в Высшем арбитражном суде уклончиво ответила, что "будет приниматься соответствующее решение".

Для процессов, связанных с приватизацией самарской недвижимости, решения суда в Казани носят прецедентный характер, и если они не будут оспорены, это может повлечь за собой прекращение целого ряда процессов, связанных с покупкой недвижимости в период мэрства Георгия Лиманского через механизм хозяйственного ведения. Как заявил "СО" представитель "Архитектурно-планировочного бюро" г-н Туманов, "с 2002 по 2006 годы администрация Георгия Лиманского передала в хозяйственное ведение нашему предприятию 168 объектов муниципальной недвижимости, из которых реализованы были 137". Все эти сделки могут быть оспорены городской администрацией.

Позиция мэрии Самары по этому вопросу публично не заявляется. Получить комментарии заместителя главы города-руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом Виктора Абрамова на момент подготовки номера "СО" не удалось. Его мобильный телефон не отвечал.

Самое свежее решение в череде процессов "прокуратура - "Архитек-Щ турно-планировочное бюро" было вынесено в минувший четверг. 11-й арбитражный апелляционный суд признал недействительной сделку купли-продажи недвижимости, заключенную между АПБ и ООО "Август" в 2004 году. Однако говорить о возврате имущества городу опять-таки рано, поскольку ответчик в течение двух месяцев имеет право обжаловать решение в федеральном арбитражном суде Поволжского округа. Эта, как показывает практика, может коренным образом изменить ситуацию.

Правоохранители и в этом случае действовали по отработанной методике. 26 апреля 2007 года областная прокуратура в интересах главы городского округа Самара обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина, 157. За 472,3 кв. м ООО "Август" заплатило 4 млн 9 тыс: руб, то есть примерно по 8,5 тыс. за "квадрат".

Договор о порядке использования муниципального имущества на праве хозяйственного ведения был заключен между комитетом по управлению имуществом и АПБ 28 января 2004 г. Право хозведения на указанный объект было зарегистрировано федеральной регистрационной службой по Самарской области 4 февраля. За день до этого, 3 февраля, АПБ обратилось в комитет с просьбой дать разрешение на продажу помещения. "Добро" было получено 15 марта 2004 года. Однако договор купли-продажи данного помещения между АПБ и ООО "Август" был заключен за месяц до получения разрешения, 16 февраля 2004 года.

Примечательно, что на момент передачи помещения в хозведение оно находилось в аренде сроком на 10 лет у ТОО "Август", которое в дальнейшем поменяло форму на ООО. Договор аренды был заключен на период с 10 ноября 1997 года по 31 октября 2007 года.

Прокуратура сделала вывод, что продажа нежилого помещения была осуществлена без согласия собственника. Согласие в этой ситуации, по мнению надзорного органа, получить было необходимо: АПБ было не вправе осуществлять самостоятельно продажу нежилого помещения, поскольку сумма сделки превышала 10% уставного капитала МП (уставной капитал "Архитектурно-планировочного бюро" -100 тыс. руб.). Представитель соответчика, компании ООО "Август", Валерия Кузнецова утверждает, что "в деле имеется два согласия от собственника, одно до совершения сделки, второе после. В первом случае согласие не конкретизировано по помещениям, но мы считаем, что второе устраняет порок сделки и позволяет считать ее действительной. Кроме того, действующие нормативные акты не предусматривают обязательного письменного согласия собственника. Поэтому мы исходим из того, что на момент сделки согласие имелось", - заявила на заседании суда Кузнецова.

МП АПБ исковые требования признало в полном объеме и выразило готовность возвратить всю сумму, полученную от продажи помещения. Однако, по словам Валерии Кузнецовой, фирму это предложение не устраивает. Она сообщила суду, что помещение уже передано в аренду компании "Игровые системы "Мегатрон", и та за свой счет произвела полную реконструкцию здания. "Стоимость работ составила 4 млн 640 тыс. рублей. "Август" также затратил собственные средства на улучшения здания", - заявила Кузнецова. Сумма, по ее словам, составила 300 тыс. 896 рублей.

Суд все-таки постановил признать договор купли-продажи недействительным и обязал МП АПБ вернуть ООО "Август" 4,31 млн рублей - стоимость самого помещения и его ремонта. "Август" собирается продолжить судебное разбирательство и будет готовить кассационную жалобу в федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Как заявила "СО" Кузнецова, ей известно, что два аналогичных решения были отменены в Казани.

Еще один объект прошел только первый этап круговорота по судебным инстанциям. Областной арбитраж поддержал иск прокуратуры, признав недействительной сделку по продаже ряда комнат на первом этаже здания на ул. Молодогвардейской, 221. Схема реализации этого помещения более длинная, чем описано выше.

В марте 2004 года комитет по управлению имуществом передал помещение площадью 270 кв. м, расположенное в одном квартале от "Белого дома", в хозяйственное ведение МП АПБ. Через пять недель, 28 апреля, его собственником стало ОАО "Центральное агентство воздушных сообщений". После этого помещение перепродавалось дважды. Во всех случаях его собственниками становились лица и структуры, имеющие отношение к группе компаний "ВИД", владеющей ЦАВСом.

14 февраля облпрокуратура обратилась в арбитраж с иском к МП АПБ, департаменту управления имуществом и ОАО "ЦАВС".

Третьими лицами были привлечены: управление федеральной регистрационной службы, Валерий Холопов и ООО "Владелец" (аффилированы группе "ВИД", участвовали в сделках по перепродаже помещения). Позже процессуальное положение фирмы было изменено на ответчика. Прокуратура, как и ранее, делала упор на то, что МП не вправе было продавать имущество, принадлежащее ему на правах хозяйственного ведения, без согласия собственника. "Не возражающее" письмо было и на этот раз. И опять был допущен бумажный прокол. Договор купли-продажи между МП АПБ и ОАО "ЦАВС" оформлен 28 апреля 2004 года, а запрос собственнику был направлен муниципальным предприятием на следующий день.

В конце июля арбитражный суд Самарской области удовлетворил иск прокуратуры. Договоры, заключенные между комитетом и АПБ, бюро и агентством воздушных сообщений и так далее по цепочке, были признаны недействительными. Решение вынесено 31 июля, и у ЦАВС есть время до конца августа, чтобы обжаловать его в апелляционную инстанцию. Выяснить, было ли это уже сделано, "СО" не удалось. Юрист, представляющий интересы агентства в суде, сообщил "СО", что, возможно, более подробная информация будет предоставлена после консультации с нанимателями. Получить комментарий директора агентства Галины Верновской на момент сдачи номера не удалось.

- В данное помещение не только вложены дополнительные средства, но и сам объект был изменен. Фактически того помещения, которое передавалось по договору купли-продажи, уже нет. Там существенно изменилась площадь, сделана перепланировка, были снесены все внутренние перегородки, а вместо них возведены новые. Поэтому вернуть здание в том виде, в котором оно приобреталось, невозможно. Кроме того, на этот случай законом предусматривается только денежная компенсация бывшему собственнику, но никак не возврат помещения.

- Нельзя однозначно утверждать, что цены, по которым продавались помещения, были занижены, поскольку они зависят от многих факторов. Но могу сказать, что в 2004 году средняя стоимость одного квадратного метра офисного помещения на ул. Гагарина составляла 12-20 тысяч рублей. Что касается цен прошлого года, то "квадрат" на Волжском проспекте стоил 25-40 тысяч, на улице Свободы - 20-35. Но надо, конечно, оценивать каждое конкретное помещение в отдельности: качество ремонта, удобство входа, этаж и так далее.

- Я убеждена, что эти сделки были проведены с нарушением закона, и договоры должны быть аннулированы. Все-таки Казань - это не последняя инстанция, есть еще возможность обратиться в Высший арбитражный суд в Москву. Оптимизма большого нет, но считаю, что шанс вернуть эту недвижимость в муниципальную собственность есть.

- С юридической точки зрения, если сделка была оформлена правильно, она не подлежит пересмотру. Поэтому суд в Казани и встает на сторону людей, которые купили данное муниципальное имущество. Однако у меня все же есть сомнения в качестве этих сделок, поскольку имелись значительные нарушения в ходе приватизации. Некоторые объекты были приватизированы не в интересах города, поэтому я за то, чтобы часть объектов, необходимых Самаре, была возвращена.

- Решать, действительной ли была сделка или нет, должен суд, и комментировать решение судей мне сложно, я не веду эти сделки и не веду суды. Как гражданин, как житель города я оцениваю это чисто субъективно. Из сообщений СМИ было известно, что собственность города была отчуждена за сумму, которая гораздо меньше реальных рыночных цен,

в связи с чем город недополучил в бюджет денежные средства. А все мы знаем, что бюджет - это мы с вами, это наши дороги и наши дворы. И с этой стороны жалко, что вот так все происходит.