С момента запуска нацпроекта «Доступное жилье» ведется активная законодательная работа по содействию его реализации, и текущая осень в этом смысле не является исключением. О готовящихся к рассмотрению законопроектах, действующих и разрабатываемых программах, направленных на обеспечение граждан России доступным жильем, рассказал депутат Государственной Думы РФ, член Рабочей группы по разработке законопроекта по развитию малоэтажного строительства в Российской Федерации, координатор программы «Свой дом» партии «Единая Россия» Александр Коган.

     - Александр Борисович, какие направления законотворческой деятельности являются главными при реализации национального проекта «Доступное жилье»?
     - Направления нашей работы определяются возникающими проблемами при обеспечении граждан доступным жильем. Могу сказать, что сегодня перед нами стоят абсолютно понятные, конкретные и решаемые задачи.
     Первая проблема - повышение платежеспособного спроса населения. И здесь для малообеспеченных граждан необходимо развивать механизм поддержки через сертификаты, субсидии и социальный найм жилья. Для граждан со средними доходами - совершенствовать финансовые механизмы, позволяющие таким гражданам самостоятельно приобрести жилье через ипотечное кредитование и накопительные системы. В частности, в ближайшее время мы будем рассматривать такой механизм, как стройсберкассы.
     Вторая проблема - увеличение темпов строительства. Сегодня субсидии и сертификаты разогревают сегодня рынок вторичного жилья. И понятно почему - сегодня ГЖС нельзя использовать на строящемся жилье. В связи с этим принято постановление Правительства, регламентирующее правила обращения с сертификатами. И оно позволит использовать сертификаты для финансирования строительства нового жилья.
     Что касается ипотечного кредитования, то здесь по показателю роста его объемов у нас все нормально. Однако вторичный рынок ипотеки закладных отстает от целевых ориентиров, заданных в концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов. Для ликвидации диспропорции сегодня намечен целый ряд мер. В том числе и совершенствование законодательства.

     - Что предпринимается для увеличения объемов строительства жилья?
     - Конечно, спрос на жилье должен быть обеспечен его предложением. А для этого необходимо опережающими темпами увеличивать промышленное производство строительных материалов. В ближайшее время планируется строительство 11 новых цементных заводов в Российской Федерации. Необходимо также разрабатывать меры по развитию лизинга оборудования, снижению ставок налоговых пошлин на ввоз современного оборудования, предоставлять налоговые льготы предприятиям, ведущим модернизацию.
     Правительство РФ, я думаю, уже в середине октября примет постановление о конкретных мерах по развитию промышленности строительных материалов.
     Второе препятствие на пути увеличения объемов строительства - это недостаток подготовленных земельных участков с коммунальной инфраструктурой. В связи с этим возможности точечной застройки в российских городах практически исчерпаны. Поэтому необходима подготовка больших участков для комплексной застройки. Сегодня 16 субъектов РФ реализуют масштабные проекты комплексной застройки - не менее 1 млн. кв. метров на одном земельном участке. Таких проектов должно быть больше.
     Ведется работа по замене налога на имущество и землю комплексным налогом на недвижимость, который не только создаст заинтересованность муниципальных образований в увеличении объемов строительства жилья на своей территории, но и заинтересованность граждан максимально снижать себестоимость индивидуальной застройки.



     - Как обстоит дело с законом о саморегулировании в строительстве?
     - Закон о саморегулируемых организациях в строительстве необходимо принять до конца этого года, поскольку с 1 июля 2008 года лицензирование отменяется. Лицензирование как форма контроля себя уже изжила, и членство строительных компаний в профессиональных организациях будет более эффективным. Необходимо стимулировать разработку технических регламентов по проектированию, размещению и строительству объектов недвижимости. Такая работа уже ведется.

     - Вас называют идеологом малоэтажного строительства. Чем обусловлено такое внимание к развитию этой сферы жилищного строительства?
     - Мы считаем, что в нашей стране до определенного момента уделялось слишком мало внимания развитию малоэтажного строительства. Та же программа «Жилище» была рассчитана только на высотную застройку, ипотечные кредиты сегодня в 97% случаев выдаются под высотную застройку. Малоэтажное же строительство внимание обделено.
     Это незаслуженно, потому что потенциал «малоэтажки» колоссальный, у нее очень много преимуществ. И поэтому мы сочли возможным расширить нацпроект программой «Свой дом», которая ни в коем случае не является альтернативой национального проекта. Это, наоборот - расширение его возможностей. И я также хочу подчеркнуть, что мы ни в коем случае не противопоставляем «малоэтажку» высотной застройке. У того и у другого направления в строительстве есть свои преимущества.

     - В чем конкретно состоят преимущества малоэтажного строительства?
     - Главное преимущество малоэтажной застройки сегодня состоит в том, что при ее осуществлении не нужна государственная экспертиза, а значит и долгое оформление документов, и под нее проще выделять земельные участки. То есть, если мы отдаем земельные участки под индивидуальное строительство, то они могут выделяться без конкурса, без аукциона. К тому же малоэтажные дома, конечно, проще и быстрее строить, потому что это могут делать даже сами граждане.
     Также очень важно обратить внимание на то, что сегодня применительно к «малоэтажке» существует множество современных строительных материалов, являющихся альтернативой кирпичу, камню и цементу. Традиционные материалы себя исчерпали по причине своей энергоемкости и трудозатратности.
     Современные материалы для малоэтажного строительства качественнее, дешевле, экологичнее, экономичнее и теплоэффективнее. И можно гораздо быстрее наладить их производство. К примеру, для вывода на проектную мощность цементного завода необходимо 3,5-4 года с момента начала строительства завода, а если же мы говорим о «малоэтажке», то современный завод по сбору малоэтажных домов можно полностью запустить за 12 месяцев.
     Примерами новых материалов являются, в частности, термоструктурные панели, несъемная полистирольная опалубка, газобетон. Стена толщиной 15 сантиметров из термоструктурной панели по своей теплоэффективности заменяет полутораметровую кирпичную стену.
     Мы предполагаем запуск по стране около ста заводов панельно-каркасного домостроения в течение трех лет. Причем уже в этом году будут введены в эксплуатацию около 40 заводов в различных субъектах РФ, в том числе и в Самарской области.
     Сегодня разработана унифицированная региональная программа «Свой дом» по развитию малоэтажного домостроения. Такие или аналогичные программы принимаются сегодня во всех субъектах РФ. Хочу заметить, что при наличии такой программы охотно идет инвестор.


     - Весной Госдумой был принят законопроект, касающийся малоэтажного строительства. Как продвигается работа над ним?
     - 4 апреля 2007 года Госдумой Российской Федерации был принят законопроект, который призван создать условия для развития в стране малоэтажного строительства. Сейчас мы готовим этот законопроект ко второму чтению, на которое он будет вынесен не раньше ноября. Закон непростой, много поправок, и над каждой поправкой ведется работа. Много спорных моментов, много компромиссных решений.
     Законопроект предлагает создание особого вида закрытого кооператива. Мы предполагаем совершенно новую форму объединения граждан - закрытые кооперативы при содействии государства. Категории граждан, которые имеют право входить в такой кооператив, изначально две - это нуждающиеся в жилье, а также те, кто стояли в очереди на жилье до 1 января 2005 года. Однако субъектам дана возможность расширять перечень данных категорий.

     - Для чего будут созданы такие кооперативы?
     - Именно для того чтобы выделить категории граждан, реально нуждающихся в государственной поддержке, которая будет выражаться в бесплатном выделении земельного участка кооперативу (вне конкурсов и аукционов), поддержке в создании социальной и инженерной инфраструктуры, дорожной сети. Мы считаем, что существенно снизит себестоимость и увеличит покупательную способность наших граждан.
     Также для снижения себестоимости строительства мы предлагаем развивать ипотеку земли при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

     - То есть, люди будут строиться в кредит, имея в качестве залога только земельный участок? Как это будет осуществляться?
     - Для этого при участии АИЖК мы разработали стандарты ипотеки малоэтажного строительства. Да, сегодня в качестве залога под малоэтажное строительство реально можно использовать земельный участок. Но земля у нас не очень дорогая. Однако на ней можно возвести фундамент будущего дома, оформить его как недострой. Получается новация долга, новация закладных, и уже можно увеличить объем выдачи ипотечных кредитов. И так - в несколько этапов.
     Очень сложно шло принятие таких стандартов, потому что против них выступал Герман Греф, но сегодня его сменила Эльвира Набиуллина, которая поддерживает нашу инициативу. И мы надеемся, что в ближайшее время данные стандарты будут приняты на наблюдательном совете АИЖК. Тогда очень серьезно активизируется работа на ипотечном рынке, в том числе и ипотеки в малоэтажном строительстве.

     - Как вы оцениваете общую перспективу развития ипотечного кредитования в России?
     - Я абсолютно уверен в хороших перспективах развития ипотечного кредитования в России. Существующие сегодня показатели объема выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации уже втрое превышают те, что были декларированы при запуске нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Эксперты утверждают, что к 2010 году превышение реальных показателей над прогнозными станет четырехкратным. Поэтому ипотека будет развиваться в нашей стране очень активно.
     Но наряду с ипотекой в Российской Федерации будут развиваться и другие формы поддержки наших граждан в решении жилищной проблемы. Это стройсберкассы, жилищно-накопительные системы, рентное жилье. Мы считаем, что делать ставку только на одну ипотеку будет неправильно.

     - Существует мнение, что сделать жилье доступным для более широких слоев населения могло бы упрощение ипотечного кредитования на покупку комнат в коммуналках и общежитиях...
     - Ипотеку на комнату можно получить и сегодня. Однако для этого комната должна быть оформлена как отдельное жилье, как однокомнатная квартира. Они же, в основном, оформлены как доли.
     Можно делать разделение и оформлять, но это очень сложно. Существует проблема раздельного входа, общего коридора, который никак не разделишь. Но даже при этих условиях существует практика, когда идут на раздел имущества и выделение комнаты из общей доли.
     Ну а долю, конечно, приобрести в квартире невозможно. Это и законодательно невозможно сделать. И мы на это не пойдем, потому что при этом неизбежно будет ущемлена одна из сторон. Это все равно, что делить машину методом «одному мотор, другому колеса». Государство в долевую собственность вмешиваться не должно. Поэтому комнаты будут кредитоваться только в том случае, если их четко можно выделить из общего имущества.
     Но даже это не выход, потому что доходов малообеспеченных граждан все равно не хватит на приобретение в ипотеку такого жилья. В ближайшее время нам нужно создать все условия для развития рынка рентного жилья. Эти вопросы сегодня законодательством совершенно не отрегулированы.
     Сегодня разрабатывается пакет законопроектов по развитию рынка рентного жилья. И Самарская область здесь выступает инициатором совершенствования законодательства. И я надеюсь, что Дания Завдатовна Вагапова войдет в рабочую группу по этому вопросу.
     Государство будет увеличивать строительство социального жилья. Там будут и комнаты, и общежития, и жилье в найм. Для этого сегодня Минрегионразвития принимает стратегию развития жилищной политики до 2025 года, где четко указана поддержка государством конкретных целевых программ по строительству социального жилья муниципальными образованиями. Мы считаем, что для наших городов и сел это нормальный путь.

     Алексей Сергушкин, SamRu.ru
     По материалам Всероссийской конференции по ипотечному кредитованию, 27-30 сентября