Уходят в поля. Строительные компании покидают Самару

Среди застройщиков Самары наметилась тенденция к реализации жилищных проектов за пределами столицы области. Немало крупных строительных компаний города обратили свое внимание на другие регионы. К примеру, ГК «Берег» ведет строительство жилья в Саратовской области, ГК «Волгатрансстрой» присматривается к площадкам под Тольятти, RBC работает в Ульяновске и Пензе. За пределами области наиболее активно самарские строители сейчас действуют в Саратовской и Ульяновской областях.

Главной причиной ухода строителей жилья из города, по мнению участников рынка, являются бюрократические препоны, созданные администрацией Виктора Тархова. Многие из строителей считают, что сложности связаны не столько с медленной работы аппарата чиновников мэрии, сколько со стремлением мэрии расчистить рынок строительства жилья в пользу «близких» компаний.

Одной из таких недавно появившихся препон является изменение схемы взимания со строительных компаний взносов, которые ранее перечислялись в фонд отселения. При прежней администрации 12% построенного жилья в Самаре на этапе его сдачи передавали в этот фонд. Теперь же компаниям предписывается перечислять муниципалитету 12% от рыночной стоимости квартир в будущих объектах в качестве «пожертвований» в фонд города. Размер перечислений определяется в зависимости от параметров строительства и составляет, как правило, несколько десятков миллионов рублей, средства накапливаются на специальном фонде городского департамента строительства. Необходимо подчеркнуть: этот взнос требуют со строителей до начала работ, когда инвестирующей в строительство компании очень трудно найти свободные средства. «Если рассуждать о законности взимания со строителей 12% стоимости будущего жилья в фонд города, то по этому вопросу нельзя высказаться однозначно, - говорит президент Средневолжской специализированной коллегии адвокатов «Абсольво» Игорь Линев. - С точки зрения законодательства это положение можно подвести под многие статьи закона - городу нужно развиваться, формировать бюджеты. Но как такового официального положения о целевом перечислении средств не видел никто». Без сомнения, с юридической точки зрения эта проблема неоднозначна, поэтому, возможно, в данной ситуации требуется квалифицированная оценка подобной практики со стороны прокуратуры. Впрочем, взиманием лишь 12% дело не ограничивается, существуют и другие сборы со строителей, причем их объем увеличивается. Один из участников рынка на условиях анонимности сообщил, что «общая сумма отчислений на различные цели выросла в последнее время на 1,5-2%». Естественно, это приводит к удорожанию жилья.

Еще одной головной болью для строителей Самары стали ожидаемые, но так и не состоявшиеся аукционы по распределению земельных участков. По закону государство должно обеспечить все необходимые инженерные коммуникации, произвести, если нужно, отселение и после этого выставлять участок под жилищное строительство на торги. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Губерния» Анатолий Коновалова, сегодня государство не берет на себя подготовку участка для передачи застройщику, что влечет за собой дополнительные расходы строительных компаний на выполнение технических условий, которые диктуют поставщики тепла и воды. Между тем технические условия монополистов не только сложны в исполнении, но и меняются очень быстро: если на момент подачи заявки они были одни, то на этапе ведения строительства они уже другие, а при сдаче дома в эксплуатацию - третьи. Это, безусловно, ведет к удорожанию объектов и увеличению сроков их сдачи.

Отдельная тема - согласование документов в городской администрации. Оформление необходимой разрешительной документации, которое в муниципалитетах, заинтересованных в развитии жилищного строительства, занимает пару месяцев, в Самаре может затянуться на год.

Президент ассоциации СК «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов полагает, что такие действия администрации являются тенденцией к монополизации строительной отрасли города и в итоге могут привести к устранению с рынка слабых игроков. Депутат Самарской губернской думы Михаил Матвеев уверен, что чиновники не просто устраняют с рынка слабых игроков, а пытаются вытеснить конкурентов тех компаний, интересы которых они лоббируют.

Как отмечают эксперты, не отрегулированный, вышедший из-под контроля бюрократический механизм и меры, направленные против застройщиков - характерная особенность исключительно Самары. Как рассказал «Времени» генеральный директор ООО «Куб» Ефим Вейсман, в большинстве соседних с Самарой областей давно прошли аукционы по распределению площадок и строительство жилой недвижимости ведется не в пример быстрее. Такая ситуация наблюдается в Перми, Нижнем Новгороде, Ульяновске, Казани, Саратове и других городах. В Нижнем Новгороде в I полугодии 2007 года в 2,3 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличился объем вводимого в эксплуатацию жилья. В Самаре же, складывается впечатление, власти намеренно тормозят темпы ввода жилья в эксплуатацию. Введенные в первом полугодии 2007 года объемы жилья в Самаре (271,3 тысячи кв. м) - это всего лишь 17% от годового планового задания.

В этих условиях, пожалуй, единственным возможным решением проблемы может стать скорейший перевод земель сельхозяйственного назначения, расположенных вокруг областной столицы, под жилищное строительство. В качестве перспективных площадок аналитики рассматривают Волжский район, Сухую Самарку, Кряж и т.д.

Реализация проектов на окраинах Самары позволила бы частично удовлетворить спрос на жилье и к тому же поспособствовала бы снижению цен на квартиры, приближающихся к астрономическим цифрам. Помимо указанных бюрократических преград росту цен способствует непрекращающееся удорожание строительных материалов. К примеру, летом в очередной раз взлетели цены на цемент. Застройка прилегающих к столице губернии территорий может сдержать повышение цен на недвижимость. В противном случае появляющийся дефицит площадей в Самаре, наложившись на рост цен, перерастет в полномасштабный жилищный кризис.

- Сейчас существует масса проблем с вводом в эксплуатацию жилой недвижимости. Очень затруднена выдача разрешительной документации. Хотя есть определенные законодательством сроки, в течение которых документы должны быть выданы. Здесь уже важно качество работы администрации. Можно говорить как о некомпетентности некоторых чиновников, так и о стремлении того или иного из них получить взятку. Кроме того, сейчас многие чиновники отстаивают интересы структур, занимающихся бизнесом, причем не только строительным. Отсюда и попытки вытеснить конкурентов.

 глава группы компаний RBE

- Почему наши компании больше строят в Ульяновске, Сызрани, Тольятти в других областях, но не в Самаре? У нас постановление на строительство оформляется год. Год строительная компания платит аренду за площадку. Уберите этот бюрократический барьер полностью, определите конкретные сроки в своих департаментах. Невозвраты по ипотечным кредитам сейчас происходят из-за того, что мы дома сдать не можем в срок. Люди берут кредиты на определенный срок, а у нас проблемы с регистрацией наших объектов. Регпалата документы не регистрирует, пока мы не выиграем все суды. К примеру, в Ульяновске все по-другому: там за два месяца можно получить постановление на проектирование, а у нас надо ждать минимум полгода, а то и год. Там все делается для того, чтобы к ним в регион приходили строительные компании, инвесторы.<br>

заместитель генерального директора ЗАО «Губерния»:

- Строить жилье в Самаре сегодня очень сложно. Существующая процедура получения разрешительной документации на строительство вполне разумна, но очень хотелось бы, чтобы она проходила быстрее. Немало вопросов есть по схеме выдачи земельных участков, по процедуре торгов, по ряду юридических моментов, до конца не проработанных. Высокая арендная плата на землю, установленная нынешними властями, в условиях, когда получение разрешения на строительство затягивается на несколько лет, болезненна для строителей. Очень большие проблемы возникают с отселением, поскольку в Самаре нет достаточной правовой базы и в этом вопросе - законодательство сегодня ориентировано на собственника жилья, но никак не на строителя. Так или иначе, у Самары колоссальная потребность в жилье, поэтому строить здесь все же придется. Однако тенденция к перетеканию инвестиций в другие регионы уже наметилась. Многие местные строительные компании сегодня работают на площадках в Тольятти и Сызрани.

- Одним из самых серьезных барьеров, препятствующих росту жилищного строительства в Самаре, я считаю несогласованность действий городской и областной властей. И бизнес, и человек идет туда, где ему лучше. Сейчас уже существует тенденция перетекания инвестиций жилищного строительства в другие регионы, хотя некоторые крупные компании по-прежнему осваивают самарские площадки. По информации наших бизнес-партнеров, нет противоборства между городом и областью, например, в Перми, и процедура получения разрешительной документации там намного проще, нежели в Самаре. У нас же сегодня постановление на строительство выносят одни, а землю выделяют другие, и, соответственно, обе стороны никак не могут прийти к общему знаменателю.

генеральный директор ООО «Куб»:

- Несовершенство законодательной базы является одной из главных причин неразберихи, сложившейся на рынке строительства жилья в Самаре. Сырые, поспешно принятые закон о долевом участии и Градостроительный кодекс не объясняют всех вопросов. Много нареканий вызывает процедура аукционов по земельным участкам. У городских властей пока нет необходимой базы для разработки проектов застройки. Сегодня по закону подведением коммуникаций и расселением должно заниматься государство, однако этого не происходит. В то же время идет речь о том, что свободных участков не хватает. Мы готовы взять на себя обременение или же приобрести участки с правом аренды, но нам не дают этого сделать. К тому же налицо несоответствие нормативной базы реальному положению вещей. Дом, скажем, в 10 тысяч кв. м должен быть построен за 24 месяца, тогда как от момента подачи заявки на отведение участка до экспертизы проходит 3 года, в целом же получается, что дом строят 5 лет. Самаре просто необходимо сменить условия игры. Но для этого прежде всего необходимо серьезно работать над законодательной базой. <br>

Прокуратура Октябрьского района выявила нарушения в деятельности главы городского департамента строительства Самары Сергея Бахчева. В соответствующем представлении, направленном на имя Виктора Тархова, говорится о несоблюдении сроков рассмотрения заявлений о выделении земельных участков и выдаче разрешений на строительство. Представление вынесено в рамках проверки областной прокуратурой соблюдения закона при реализации национального проекта «Доступное жилье - гражданам России».