СНОСное развитие

Адресная программа развития Самары рисует радужные перспективы: все ветхие дома (в основном это малоэтажное жилье) подлежат  реконструкции или сносу.

Как уже писал «Советник», в адресный перечень домов попали дома, без которых Самару представить невозможно. В частности, знаменитые «сталинки» на Волжском проспекте. По словам главного архитектора Андрея Смирнова, ветхими эти дома признаны исключительно потому, что в них высок процент износа. Всего сотрудники департамента строительства Самары насчитали в городе 3459 ветхих домов. Однако сам «черный список» зданий, чье будущее туманно, держится в секрете. По крайней мере, на публичных слушаниях он обнародован не был. Видели его только избранные депутаты и чиновники. Андрей Смирнов заверил, что дома, которым показан исключительно снос, будут определены в первом полугодии следующего года. Тогда же и начнутся аукционы на право заключить с муниципалитетом договоры развития территорий.

Сегодня определены 34 территории, подлежащие развитию. А вот что там необходимо сносить, а что реконструировать - будут решать отдельно по каждому участку.

«Что значит включить тот или иной микрорайон в программу? Это значит оценить, насколько снос необходим. А дальше будет рассматриваться технико-экономическое обоснование. Например, по Волжскому проспекту дома еще крепкие. Тем более что предусмотрено 12-15 млн рублей на санацию этих зданий. Если мы отремонтируем эти дома, то никому не придет в голову их сносить. Поэтому пугаться не надо», - заявил глава Ленинского района Олег Азаров.

Кстати, по всем локальным проектам развития застроенных территорий также будут проходить общественные слушания, где граждане смогут высказать свою позицию.

По замыслу чиновников городского департамента строительства и архитектуры, за восемь лет необходимо освоить 2200 га земли. В основном программу планируется реализовывать за счет частных инвестиций. Из бюджета планируется выделить 252 млн рублей на весь срок действия программы. Более 300 млрд рублей должны будут вложить сторонние инвесторы. Как заявил главный архитектор Самары Андрей Смирнов, самарские строители вряд ли осилят такие вложения, поэтому инвестиции, скорее всего, потекут из Москвы. А вот рабочая сила, как считают чиновники, наверняка будет местной. Хотя, по мнению экспертов «Советника», подобные масштабные проекты скорее вызовут приток гастарбайтеров в Самару. При успешной реализации адресной программы, по мнению ее инициаторов, в Самаре должна отмереть точечная застройка, а прирост жилого фонда составит 7,9 млн квадратных метров.

Присутствовавшие на слушаниях горожане были обеспокоены будущим своих жилищ. Всех волновал вопрос: если будут отселять, то куда? Перспектива переселиться, к примеру, из Ленинского района на окраину, никого не радовала. Чиновники объяснили, что за площадку будут бороться инвесторы. Кто предложит лучшие условия - для граждан,  разумеется - тот и будет заниматься отселением. Как пояснил глава Ленинского района Олег Азаров, варианты могут быть разные. Инвестор может предложить владельцу ветхого жилья такой же метраж в привычном месте, а может квартиру большей площади, но в менее престижном районе. Еще один вариант - заселение в новостройку на месте ветхих домов при условии, что гражданам оплатят аренду съемного жилья на весь период строительства. Но чтобы дойти до такой конкретики, необходимо принять программу в целом.

Именно отсутствие конкретики на этапе принятия программы не устроило депутата Аллу Демину. «Я считаю, что программа нужна, но . она «сырая». Здесь много написано про интересы инвесторов, и ничего нет о правах жильцов. Я считаю, надо прописать порядок отселения и заключения договоров. Если отселение будет производиться за счет инвестора, надо переселять граждан в пределах района, в котором они привыкли жить», - отметила Алла Демина. Участники общественных слушаний дружным гулом поддержали эту позицию.

Из зала прозвучало предложение создать общественный совет жителей ветхих домов, дабы прописать приоритеты сноса. Но эта реплика осталась без ответа.

Глава департамента строительства Сергей Бахчев отметил, что нельзя в программе прописывать такие нормативы. «Когда мы отселяем сотни тысяч людей, нельзя загонять эту ситуацию в одно русло. Гражданский кодекс предусматривает, что все отношения сторон строятся на основе договоров. И вдруг мы с вами без договоров решаем, куда людей переселить. А человек должен иметь право выбора. Сегодня на слушаниях присутствовала одна категория жителей. А есть другие люди, у которых уже есть жилье, но досталась по наследству «гнилушка», за которую они просто хотят получить деньги», - пояснил Сергей Бахчев.

В итоге большинством голосов программа была одобрена. Чиновники попросили граждан оформлять свои предложения в письменном виде и пообещали, что против собственников никто воевать не будет.

Эксперты считают, что основная юридическая проблема, возникающая при отселении жильцов из ветхого жилья, связана с учетом их интересов. Как сообщил в , беседе с «Советником» юрист Сергей Тучин, жители по старой памяти надеются, что при расселении получат положенные до принятия Жилищного кодекса 12 кв. м на человека. И когда узнают, что им предоставят только положенную по новому законодательству квартиру равной площади, возникает недовольство. Причем, у тех, кто арендует жилье по договору социального найма, меньше возможностей выбора, чем у собственников жилья. По закону, собственника никто не может обязать продать квартиру или установить цену на нее. За исключением случаев, когда земельный участок изымается под муниципальные нужды. Но и тогда собственнику дается время, чтобы распорядиться квартирой по своему усмотрению. Кроме того, по словам Тучина, таких случаев в Самаре пока не было. Застройщики же должны при предоставлении жилья учитывать и территориальные интересы жильцов. Например, если у жителя есть дети,- которые учатся в близлежащих школах или если сам жилец работает рядом с домом, новое жилье должно быть в том же районе. «Насколько я знаю, сейчас застройщики предпочитают нормально договариваться. Период активных поджогов, кажется, уже прошел», - подчеркнул Тучин.

- Как влияет отселение на стоимость жилья?

- Отселение обходится застройщику от $400 до $1 тыс. за кв. м. Сейчас в Самаре есть площадки, которые попали в . переходный период. До принятия Жилищного кодекса в 2005 году муниципалитеты заключали договоры с застройщиками, по которым мы должны были заниматься отселением. Застройщик должен был либо отдать муниципалитету 12% от построенного жилья, либо взять на себя расходы по отселению на сумму его стоимости. В тот период у нас были юридические полномочия: если не удавалось договориться с жильцами, мы могли пойти в суд и там доказать свою правоту.

- Что изменилось после 2005 года?

- После 2005 года обязанность по отселению была возложена на муниципалитет. И из ранее заключенных договоров этот пункт изъяли. Теперь, если даже застройщик ранее получил площадку, где нужно расселять жильцов, он может с ними только договариваться. А здесь возникают проблемы. Например, в одной квартире прописано сразу много человек либо жильцы предъявляют завышенные требования, и мы никак не можем на них повлиять. Мы пытались обращаться в прокуратуру, но там нам тоже советуют просто говорить с людьми. Самарская гильдия риелторов, в которую входит компания «Берег», также инициирует переговорный процесс с областными и городскими властями по наиболее актуальным проблемам. Но пока еще никаких решений не принято.

В ситуации с временным отселением на период капитального ремонта проблема выглядит более сложной, чем с расселением домов под снос. В соответствии с Жилищным кодексом живущим по договору социального найма предоставляется временное жилье в резервном фонде из расчета 6 кв. м на человека. А вот собственников жилых помещений в этом контексте закон вообще не упоминает. На вопрос «Советника» о том, могут ли на время ремонта отправить жильцов в общежитие, Сергей Тучин ответил: «Им обязаны предоставить жилье в резервном фонде. Если жители знают, что им вот-вот упадет на голову крыша, они поедут туда, куда им скажут. В этой ситуации будет не до выбора района или того, квартира это или общежитие». Юрист подчеркнул, что жилье в резервном фонде предоставляется лишь временно, после ремонта все могут вернуться в свои квартиры.

Памятники архитектуры и истории выделены в адресной программе в отдельный список. Жильцы памятников подлежат обязательному отселению для реставрации объекта. Как заявил главный архитектор Андрей Смирнов, гражданам предоставят помещение в маневренном фонде. Скорее всего, маневренный фонд - это общежитие. А муниципальные общежития сегодня находятся не в лучшем состоянии. Если предоставленное помещение по каким-то причинам не устраивает, то гражданин может арендовать жилье за собственный счет. Так что, скорее всего, счастливые обладатели квартир в городских достопримечательностях будут вынуждены перебираться на съемные квартиры на весь длительный период реставрации. После чего смогут вернуться в дом-памятник.

Принятие адресной программы, которая без конкретики носит, по сути, рамочный характер, может предполагать двоякое толкование. Жилищный кодекс совершенно четко указывает, что отселением должен заниматься муниципалитет. Программа же предполагает осуществлять отселение за счет инвестора. А главная цель инвестора, как известно, извлечение прибыли. Чиновники говорят, что застройщик с каждым гражданином будет заключать отдельный договор, где и будут прописаны все условия переселения. Но будет ли такой договор легитимен, если отселять из ветхого жилья должны муниципальные власти?

Самарская мэрия не раз заявляла, что на отселение граждан из ветхого жилья в масштабах, предлагаемых данной программой, средств нет. Именно поэтому переселение предполагается доверить инвесторам. Причем о контроле за соблюдением прав граждан не говорится ни слова. Кроме того, говоря о том, что нельзя прописать конкретные нормы по переселению граждан, чиновники лукавят. Достаточно обратиться к опыту Москвы, где действует закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Статья 3 этого документа закрепляет право гражданина сохранить район проживания, если он этого пожелает: «Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социальною найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные ^: жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы. Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется на основании письменного заявления граждан» - гласит столичный закон. Поэтому ничто не мешает местным законотворцам инициировать принятие такого закона в Самаре и губернии.

Деньги в Самару наверняка пойдут, но процедура отселения может затормозить процесс освоения площадок. Не секрет, что жители и застройщики не всегда сразу приходят к оптимальному решению.

Эксперты, опрошенные «Советником», положительно оценили значимость программы. Депутаты считают, что граждане будут согласны выехатьв другой район, лишь бы было нормальное жилье.

Вице-спикер   думы   городского округа Самара Юрий Буянов считает, что конфликтов не будет.   «Жители ветхого жилья, наоборот, ждут, когда представиться возможность заселиться в благоустроенное жилье. Инвесторам и гражданам надо уметь договариваться друг с другом», - отмечает Буянов.

Поддерживает программу и депутат Александр Шатохин. «Адресная программа - это направление к действию. Дальше каждая площадка будет рассматриваться индивидуально. Невозможно сейчас заложить в этот план гарантии жильцам. Есть федеральный закон, который определяет, как отселять жителей. На каждой отдельной площадке своя ситуация: количество жителей, состав семей. Не секрет, что жители тоже начинают хитрить и злоупотреблять, прописывать там массу своих родственников, подтасовывать документы. Я считаю, то, насколько конфликтно или бесконфликтно реализуется программа, будет зависеть от грамотной работы администрации городского округа и в частности департаментов по управлению имуществом и по строительству и архитектуре. Надо делать все не торопясь и вовремя. На первом этапе надо так отшлифовать программу, чтобы она удовлетворила большинство граждан», - считает Шатохин.

Депутат Александр Медведев полагает, что у собственников ветхих домов могут возникнуть сложности. «Раньше все кричали, что надо приватизировать свои метры. Теперь, получается, гражданина заставляют это жилье снести, а новую квартиру не предоставляют, потому что жилье приватизировано, Да, им выплатят компенсацию стоимости этого жилья. Но сколько может стоить ветхие постройки? Копейки!» - считает парламентарий. Не исключает г-н Медведев и возможности конфликтов во время отселения. Всегда найдутся два-три человека, готовые жить хоть в лачуге, но в родном районе.

- Я воспринимаю подобные публичные слушания как попытку обмануть людей. Именно поэтому зачитываются документы, но не объясняется, как все это будет проходить. Чиновники противоречат сами себе. Нам говорят, что программа предполагает выселение, а потом новое строительство. В 66-м квартале, рядом с нашими хибарами, собираются строить 16-этажный пятисекционный дом. И никто выселять жителей пока не собирается. Мы боимся, что от строительных работ наши дома просто рухнут. Если это развитие территории, то почему бы инвесторам не расселить нас и не начать строительство целого квартала?

- Я думаю, самарским властям следует уделять больше внимания сохранению архитектурных памятников в исторической части города. Я говорю о деревянных домах, которые в принципе являются лицом Самары. Нужно работать над их восстановлением и сохранением. Если же говорить о новых домах, которые возникают на месте старых, то какие-то мне нравятся больше, какие-то меньше. Но процесс замены старых домов новыми совершенно нормальный. Он сейчас идет по всему миру, с этим ничего не поделаешь.