Виктор Часовских: «Фактически весь город денег из федерального бюджета не получит»

- Нет, просто до 1 мая этого года муниципалитет обязан провести конкурсы по отбору управляющих компаний для тех домов, где собственники еще не определились со способами управления своим домом. В Самаре сейчас осталось всего два района, где не провели такие конкурсы - Куйбышевский и Промышленный. Здесь конкурсы состоятся в конце февраля - начале марта. Что касается населения, то в Самаре сейчас практически все жильцы уже подписали договоры с управляющими компаниями. Те, кто не подписал их, в принципе уже ничего не изменят. К тому же, если жилец уже внес квартплату за январь этого года, то это фактически является его неофициальным согласием на подписание договора с управляющей компанией. Причем все договоры будут датированы тем числом, когда подписал договор первый собственник дома. Например, с 19 декабря 2007 года или 1 января 2008 года. Даже если другие жильцы подпишут такой договор только в мае или июне.

- Такой договор должны заключать с управляющей компанией только собственники приватизированных квартир?

- Да, от имени жильцов неприватизированных квартир договоры заключит муниципалитет.

- Почему население не привлекли к проведению в их районе конкурса на управляющую компанию?

- В принципе, жильцов должны были заранее информировать о проведении такого конкурса. Хотя, по большому счету, это уже ничего не решало. У населения уже два года была возможность определиться со способом управления своим домом. Возможны три формы управления: ТСЖ, управляющая компания и непосредственное управление. Последний способ предусмотрен только для жильцов маленьких домов (где всего 4-6 квартир). Для управления таким небольшим домом не создается юридическое лицо и не назначается управляющий, все вопросы жильцы просто решают на собрании. К сожалению, большинство из нас не воспользовалось предоставленной возможностью по выбору способа управления домом в силу своей инертности. Да и муниципалитеты об этом не информировали и не активизировали такую работу. Видимо, им это выгодно было. Вот теперь для домов, где жильцы заранее самостоятельно не выбрали способ управления, управляющие компании просто назначены. И можно сказать, что, в принципе, эти жильцы сами себя наказали таким договором и такими компаниями за свое бездействие, по крайней мере, на целый год. Плохо, что такие собственники жилья практически не защищены. Во-первых, они практически не смогут контролировать свои деньги, которые будут платить за квартиру и коммунальные услуги. Во-вторых, при самостоятельном выборе управляющей компании жильцы сами составляют договор, в который включают все те условия, какие считают необходимыми. Управляющая компания вынуждена будет подстраиваться под этот договор. В том же случае, когда управляющая компания просто назначена, договор должен составляться муниципалитетом, но фактически это делает сама управляющая компания. И это не в пользу жильцов. В-третьих, дома с назначенными компаниями не, смогут участвовать в федеральной программе, которая будет выделять деньги на регионы специально для проведения капитальных ремонтов. У нас в губернии уже принята адресная программа проведения капремонтов, в нее включено 711домов со всей области. Ремонты будут делаться на средства, которые придут из Москвы, если Самарская область войдет в такую федеральную программу. Однако повторю: эта федеральная программа распространяется лишь на те дома, где собственники создали ТСЖ, ЖСК или сами выбрали управляющую компанию. То есть фактически весь город денег из федерального бюджета на капитальные ремонты не получит. Печально, но это факт.

- По какому принципу жильцам назначаются управляющие компании и в какой мере муниципалитет будет контролировать их деятельность?

- Главное, чтобы компания соответствовала всем требованиям конкурса. Здесь есть определенные условия: чтобы компания имела средства и работников, чтобы она не была банкротом, не решала в суде никаких вопросов, и прочее. Кроме того, управляющая компания обязательно закладывает в банк определенную залоговую сумму на случай непредвиденных ситуаций. Например, чтобы люди не пострадали, если вдруг компания не расплатилась с какими-то поставщиками услуг. Плюс к этому, сейчас город создал муниципальное предприятие - специальный расчетно-кассовый центр, куда жильцы будут перечислять все свои платежи. Центр будет делать все расчеты с поставщиками, а оставшиеся деньги перечислять управляющей компании. Это сделано для того, чтобы защитить население от УК, которые могут оказаться недобросовестными. Словом, муниципальный контроль над деятельностью УК будет осуществляться в должной мере.

- А если жильцы не согласны с выбором назначенной им управляющей компании и не хотят подписывать договор? Могут ли они с помощью юриста доработать договор и внести в него коррективы?

- Единственное, что они могут сделать, если не согласны с выбором управляющей компании, написать протокол разногласий. Но, как правило, это ни к чему не ведет. Что касается текста договора, то управляющая компания будет настаивать на своем варианте. Тех жильцов, кто не захочет добровольно подписать договор, обяжут это сделать через суд. В свою очередь, собственники жилья тоже могут обжаловать этот договор в суде.

- Могут ли собственники не подписывать договор до тех пор, пока в их доме не будет сделан капитальный ремонт?

- К сожалению, это практически нереальное требование, оно вряд ли будет выполнено. Просто у муниципалитета нет столько денег для проведения капремонтов во всех домах, а управляющие компании предназначены только для обслуживания домов. Но с другой стороны, право на это требование у собственников жилья есть. Согласно закону о приватизации квартир, прежде чем принять от государства квартиру, жилец вправе потребовать привести ее в порядок. Это же правило можно применить и ко всему дому, так как каждому собственнику приватизированной квартиры, помимо его жилых метров, принадлежит еще и часть дома - часть крыши, подвала, лестничной клетки. Это то недвижимое имущество, которым распоряжаться (продавать) жилец не может, однако вправе требовать содержать его в порядке. К тому же в дома, где управляющие компании назначены, муниципалитет все равно будет вкладывать деньги, так как помимо приватизированных квартир в доме есть еще и неприватизированные квартиры. Плюс к этому есть деньги, предусмотренные в областном бюджете на проведение капитального ремонта в домах.

- Жильцы домов с назначенными управляющими компаниями все же могут как-то изменить свою судьбу?

- Конечно. Уже сейчас они могут собраться и выбрать для себя другую форму управления. Например, создать ТСЖ, пройти все необходимые для этого процедуры. Но только реально это ТСЖ начнет действовать через год. Один год жильцам все равно придется "отработать" с назначенной им управляющей компанией. Согласно Жилищному кодексу договор с компанией составляется на срок от одного до трех лет. Наши управляющие компании берут по максимуму - три года.

- Правда ли, что многие управляющие компании - это те же ЖЭКи, РЭУ и т.п., которые просто переименовались?

- Да. Одно из условий реформирования ЖКХ - количество компаний, которые будут обслуживать дома, с каждым годом будет увеличиваться, и они должны становиться коммерческими. Поэтому все наши ЖЭКи, ДЭЗы, РЭУ и прочие организации остались, только теперь имеют другое название. К концу 2012 года практически все они должны стать частными компаниями.

- Жильцы могут выбирать только ту управляющую компанию, которая находится в их районе?

- Нет, территориально это никак не обусловлено. Жильцы могут выбрать себе в качестве управляющей компанию, база которой расположена в другом районе или даже в другом городе.

- Правда ли, что переход на систему договоров с управляющими компаниями сейчас в качестве эксперимента проводится исключительно в Самарской области, и только с 2012 года она будет вводиться на территории всей России?

- Нет, на такую систему сейчас переходят все без исключения регионы нашей страны.

- С января квартплата увеличилась более чем на 20 процентов. Не станет ли она еще больше с переходом на договоры с управляющими компаниями?

- Нет. Повышение цен на тарифы и обслуживание возможно только раз в год. Это общероссийское правило.

- Если в доме случится авария, например, в подвале прорвет трубу отопления, жильцам не придется дополнительно платить управляющей компании за такой ремонт?

- Нет, все эти услуги уже заложены в тарифы.

- Говорят, что уже три года назад самарцы стали оплачивать все 100 процентов коммунальных услуг. Почему же в начале этого года квартплата повысилась на 20 процентов, в то время как инфляция составляет всего 9 процентов?

- Насколько я знаю, инфляция составляет 12 процентов. Что касается стопроцентной стоимости услуг, то, по большому счету, никто не знает, сколько именно будут стоить эти 100 процентов. Никто не может рассчитать эту точку отсчета, это просто образное выражение. Поставщики и управляющие компании все свои затраты закладывают в тарифы, в том числе и на содержание управленческого аппарата. Плюс к этому они должны быть рентабельными, получать прибыль. Поэтому тарифы на коммунальные услуги и обслуживание постоянно будут повышаться. Однако государство регулирует этот процесс - устанавливает границы повышения тарифов на территории России: не более 20 процентов на обслуживание и не более 22 процентов на коммунальные услуги. Поэтому муниципалитет может повысить тарифы на обслуживание только на 10 процентов, а может и на все 20, что он с успехом и делает. Однако увеличить более чем на 20 процентов уже не имеет права. Наша рабочая группа постоянно проверяет это. Например, в позапрошлом году в 12 муниципалитетах нашей области установленные границы были превышены. Мы вышли на правительство и прокуратуру и остановили это незаконное повышение. Сейчас совместно с министерством строительства и ЖКХ опять будем заниматься таким контролем.

- Если год прошел, а управляющая компания плохо обслуживает дом и прилегающую территорию, что делать жильцам?

- Человек, конечно, может разорвать договор с управляющей компанией, но один он все равно ничего не сделает. Для реальных изменений нужно собраться всем вместе и создать домовой комитет. Его представители от имени всех жильцов дома (как приватизированных, так и неприватизированных квартир) будут контролировать работу управляющей компании. Договор с управляющей компанией может разрываться только в двух случаях - по добровольному согласию обеих сторон или если одна из сторон не выполняет условия договора. В последнем случае нужно составлять акты, можно привлекать к этому ТОСы. Есть перечень обязательных работ управляющей компании, которые должны быть прописаны в приложении к договору. Например, раз в месяц специалисты компании должны осматривать тепловые сети. Мусор долго не вывозится, аварии вовремя не устраняются, территория не убирается и т.д. - на все эти недоработки нужно составлять акты. Тогда можно разорвать договор досрочно.

При составлении актов обязательно информируют ту службу, которая занимается этой работой. Собственники могут предложить специалистам управляющей компании подписать эти акты. Как правило, они не хотят этого делать, но и без подписи работников компании подобные акты имеют силу.

Словом, отстаивание своих прав - довольно кропотливая работа, и мало кто хочет этим заниматься. Но, по большому счету, именно от этого зависит, в каком состоянии будут дома, где мы живем.