Потянулись за главным ресурсом. Вслед за попытками вернуть себе бывшие объекты муниципальной недвижимости власти Самары начали предпринимать действия по возврату крупных участков земли

Как стало известно CD, в настоящее время в суде Промышленного района Самары рассматривается иск, оспаривающий права собственности частной структуры на земельный участок санатория им. В.П. Чкалова. Заявление о признании сделок продажи указанной земли недействительными (с применением последствий ничтожности) подал один из жильцов дома № 5, расположенного на проданной территории, - Александр Гуляйкин. Его требования поддержал глава Самары Виктор Тархов.

Согласно материалам дела, договор купли-продажи земельного участка площадью 13 883,63 кв. м (почти 140 соток), расположенного на поляне им. Фрунзе (9-я просека), был заключен между комитетом по управлению имуществом Самары и ОАО "Санаторий им. В.П. Чкалова" 20 октября 2005 года.

До продажи указанная территория использовалась структурой на правах аренды, полученных на основании постановления главы Самары от 30 декабря 1994 года сроком на 10 лет.

Свидетельство о регистрации прав собственности ОАО на участок было выдано 10 ноября 2005 года. В короткие сроки землю передали дочерней структуре санатория - ООО "Теплосан" (свидетельство о регистрации за фирмой права собственности датировано 2 декабря 2005 года. - Прим. ред.). 140 соток земли перешло к частным компаниям всего за 4,75 млн рублей.

В рассматриваемом в настоящее время заявлении истец Александр Гуляйкин просит все указанные выше сделки признать недействительными. По его мнению, определяющим для этого основанием является тот факт, что на проданной территории расположен ряд объектов, права собственности на которые зарегистрированы за физическими лицами. В частности, речь идет о многоквартирном жилом доме № 5, одна из квартир которого принадлежит истцу (сообщается, что права собственности на нее зарегистрированы ГУ ФРС по Самарской области 15 сентября 2005 года. - Прим. ред.). В аналогичной ситуации находится и жилец дома № 4, также расположенного на проданной территории, - Александр Поляков (его истец просит привлечь к рассмотрению дела в качестве третьего лица. - Прим. ред.). В своем заявлении Гуляйкин ссылается на то, что федеральное законодательство предусматривает исключительный характер права собственника здания на приватизацию земельного участка под ним. В связи с тем, что Гуляйкин такого согласия не давал, он просит признать все указанные сделки недействительными и применить последствия их ничтожности, предполагающие возврат земель в муниципальную собственность. "Мэрия Самары продала частной структуре участок вместе с домами, в которых уже были квартиры, зарегистрированные за жильцами в установленном законом порядке. Аффилированные друг другу представители санатория и "Теплосана" и жильцы конфликтовали друг с другом, и в конечном итоге конфликт перерос в судебные разбирательства. При Лиманском этого "не замечали", но Тархов обратил на это внимание", - говорит источник, знакомый с ситуацией.

Как пояснил СО адвокат Вячеслав Тилежинский, выступающий на стороне городских властей, иск уже рассматривается. Однако в этом деле имеется очень много неясностей, которые будут проясняться путем привлечения к разбирательствам ряда ведомств. "Суд решил привлечь к участию в деле кадастровую Палату. Она должна показать, кто какую часть спорной земли занимает официально", - пояснил он в беседе с СО.

Юристы оценивают шансы мэрии на расторжение сделки как достаточно высокие. Вячеслав Тилежинский считает, что землю еще можно будет вернуть назад, в городскую собственность. Многие сторонние эксперты также заявили СО о том, что шансы оспорить сомнительные сделки достаточно высоки. "Я думаю, что вернуть землю в собственность муниципалитета в данном случае вполне реально. Не могу судить о правомерности действий участников процесса, не видя материалов дела, но если на проданной земле действительно расположены объекты недвижимости, на которые у физических лиц оформлены права собственности, безусловно, продавать эту землю было нельзя. Если в суде докажут факт незаконности данной сделки, то она должна быть отменена полностью, и вся земля, проданная как единое целое - возвращена городу", - заявил в беседе СО содиректор юридической компании "Ковалюнас и партнеры" Денис Ковалюнас. По общим позициям с ним оказался солидарен и адвокат Александр Паулов. Он сообщил, что если у истца действительно есть документальные подтверждения прав собственности на часть объекта, расположенного на проданной территории, безусловно, КУМИ не имел никакого права реализовывать эту землю. "В этом случае, я уверен, шансы выиграть дело в суде и признать все сделки ничтожными очень высоки. При этом я не думаю, что выстроенная цепочка покупателей сможет препятствовать возврату земли в собственность города. В крайнем случае ему просто придется обращаться в суд с иском к департаменту и требовать компенсации затраченных средств", - прогнозирует адвокат.

Когда санаторий им. Чкалова регистрировался в качестве АО, доли в уставном капитале распределились таким образом, что 51 % закрепили за коллективом санатория, а 49% акций находились в руках профсоюзов. Однако позже на территории санатория был зарегистрирован ряд фирм, созданных бизнесменами Игорем Тумановым и Александром Кожевым (’Теплосан", ЧОП "Джокер", "Арив", "Вира", ЧОП "Александр", ПКФ "Билдинг", ’Торговый дом "Вода Красноглинская"). Впоследствии предприниматели стали партнерами руководителя федерации профсоюзов Евгения Егорова и его дочери в ряде проектов (среди них, в частности, производство минеральной воды "Красноглинская"). Некоторые из этих фирм были задействованы и в реструктуризации имущества профсоюзов. Например, дом отдыха "Дубовая роща" в результате эффективного управления превратился в 000 "Дом отдыха "Дубовая роща", в котором ведомству г-на Егорова стало принадлежать 47%. Остальное отошло к фирме "Арив". По аналогичной схеме было трансформировано 000 "Спорткомплекс "Барбошина Поляна".

Уже в 2002 году федерация профсоюзов стала терять контроль над санаторием, в августе ее доля в уставном капитале ОАО составляла лишь 20%. В настоящее время контроль над ОАО имеют четыре собственника. 97% принадлежат некоему гражданину России, оставшиеся 3% в разных пропорциях распределены между организацией "Дорпрофсож", профсоюзом работников связи и Баскомфлотом. Санаторий является владельцем 33,93% "Теплосана", остальная часть компании, у которой мэрия намерена изъять земельный участок, принадлежит Игорю Туманову.

Загородный парк. Объект был выведен из муниципальной собственности 30 июня 2006 г. Борьбу за его возврат в муниципальную собственность городской департамент управления имуществом вел совместно с управлением Росохранкультуры по Самарской области, подразделением УФРС и прокуратурой региона. В итоге 10 июля прошлого года судебные тяжбы завершились формальной победой муниципалитета (все асфальтовые покрытия в парке, земля под аттракционами и ограждение, занимающие в общей сложности 8 гектаров из 37, остались в собственности третьих лиц)

Участок на И очереди самарской набережной. 2 июня 2006 года суд Самарского района вынес решение по иску самарца Калинина и обязал КУМИ в двухнедельный срок направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка под принадлежащим ему зданием на второй очереди набережной (площадь 90,8 кв. м). В результате были проданы 4250,2 кв. м набережной, прилегающие к данному зданию. По итогам судебных тяжб, инициированных департаментом управления имуществом Самары, весной прошлого года объект вернулся в собственность города

Нежилые помещения, ушедшие из собственности города по схеме хозведения. Команда Тархова также вела борьбу за возврат в муниципалитет ряда отдельных нежилых помещений. О начале массовой кампании по возврату городского имущества было заявлено еще в декабре 2006 года. Тогда же прокуратура Самарской области подала в суд первый иск. Правоохранители намеревались оспорить сделки по созданию двух ОАО - "Сити" и "Жемчужина Поволжья", в уставный капитал которых внесено по 11 объектов муниципальной собственности. Также они инициировали процесс деприватизации ряда объектов городской собственности, которые были "уведены" в частные руки по схеме хозяйственного ведения. В конце прошлого года из 50 исков, которые находились в производстве, положительное решение вынесено лишь по четырем. Остальные находились в стадии разбирательств

Эксперты, опрошенные СО, в один голос говорили о том, что земли на 9-й просеке являются крайне привлекательными для строительства. Главное направление, в котором эту территорию логично было бы развивать, - строительство коттеджей и ИЖС. "Традиционное использование земли в границах самарских просек - для коттеджной застройки. Это первое, что фазу приходит на ум, когда речь идет об этих площадках. По поводу привлекательности могу сказать, что любые площадки в черте города, близкие к водоему, высоколиквидны и представляют коммерческий интерес для застройщиков и для инвесторов", - заявил СО генеральный директор ЗАО "Агентство оценки и экспертизы собственности "Эл-Гранд" Алексей Ульянин.

По его данным, средняя стоимость одной сотки на 9-й просеке в настоящее время зависит от двух факторов - близости к Волге (то есть от того, на какой линии расположен объект) и от фактического предназначения земли. Ульянин заявил, что вилка, в пределах которой может колебаться стоимость сотки в этом районе, - $15-40 тыс "Если говорить конкретно о территории санатория, то, по моей оценке, средняя стоимость одной сотки там составляет $30-35 тысяч", - пояснил он в беседе с СО. Примерно такие же цифры привел и директор ГК "Усадьба" Олег Егоров. "По моим оценкам, стоимость одной сотки на 9-й просеке составляет $25 тыс. Чуть ближе к лесу и дальше от развязки стоимость сотки доходит до $ 30 тыс.  Но это, конечно, при условии полной бесспорности всех документов на землю, отсутствия любых судебных тяжб и т.д.", - уточнил он.

- Если говорить о выстроенной цепочке приобретателей, то сначала надо разобраться, был ли последний покупатель добросовестным. Для этого необходимо поднять кадастровый план, и если окажется, будто покупатель видел, что на приобретаемой им земле расположены объекты, у которых есть собственники, то ни о какой добросовестности речи идти не может. Серьезно помочь в разрешении данного судебного спора могло бы вмешательство правоохранительных органов. Если выяснится, что какие-то лица действовали с превышением служебных полномочий и будет возбуждено уголовное дело, в его рамках шансы вернуть землю в муниципальную собственность могли бы серьезно повыситься.

- Положительные примеры борьбы за аналогичные объекты уже есть. Самым наглядным примером являются разбирательства вокруг земель санатория "Волга", сделки по продаже которых удалось признать недействительными. Поэтому если и в. данном случае сделки изначально были незаконными, я думаю, это удастся доказать, а землю - вернуть.

- В основном территории просек используются под коттеджное и индивидуальное жилищное строительство. Но в принципе на этой площадке можно реализовать любой проект. Только сначала нужно детально изучить район и целесообразность появления там тех или иных построек. Оценить стоимость земли на этой территории с ходу я не могу, поскольку такая оценка будет некорректной.

директор ГК "Усадьба"

- Земля на 9-й просеке, бесспорно, востребована, потому что это по сути самарская Рублевка. Я думаю, что со временем территория этой просеки будет считаться даже более элитной, чем первых трех, поскольку на ней полностью развита инфраструктура. Там давно сформирован микромир для тех людей, которые хотят жить условно за городом, у леса и работать в городе.