Жилье должны обслуживать профессионалы

Как сообщает администрация Самары, подходит к завершению отбор управляющих компаний по обслуживанию жилья. Уже сейчас проведены открытые конкурсы, в результате которых в Самаре уже есть 17 управляющих компаний в 8 городских районах. Полностью вопрос с конкурсами по отбору УК должен быть решен до 1 мая текущего года.
Что готовит гражданам переход на иной способ управления жильем рассказывает заместитель руководителя департамента городского хозяйства и экологии - руководитель управления содержания и эксплуатации жилого фонда Сергей Гавриш.

- Сергей Владимирович, совсем немного осталось времени до крайнего срока выбора способа управления жилыми домами, а ясности у обывателей по этому поводу по-прежнему нет. Скажите, как должен происходить выбор управляющей компании (УК)?

- На сегодняшний день действующее законодательство предусматривает два способа выбора управляющей компании. Первый - это обязанность органов местного самоуправления до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс в случае, если собственники помещения сами не выбрали способ управления. Второй - по результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или группе домов. Кроме этого, Жилищный кодекс предусматривает еще два способа управления многоквартирным домом: ТСЖ и непосредственное управление. Последний способ в основном применяется в многоквартирных домах, где собственников не более 10. Это небольшие дома по 4-8-10 квартир, где каждый собственник заключает от своего имени напрямую договор со всеми организациями на выполнение всех видов услуг. С водоканалом на предоставление услуг водоснабжения и водоотведения, с тепловой организацией на предоставление услуг горячего водоснабжения и отопления, с электроснабжающей организацией и т.д. Каждый собственник заключает свой договор, либо они поручают его заключение одному собственнику от имени всех. Вопросы содержания и текущего ремонта в данном случае решаются собственниками помещений на общих собраниях. Это называется непосредственным управлением.

- Как граждане информируются о том, что они должны выбрать УК? В чьи обязанности входит доносить информацию до жителей того или иного дома?

- В первую очередь граждане обязаны самостоятельно отслеживать все изменения в жилищном законодательстве. Незнание закона не освобождает от ответственности. Во-вторых, тема, связанная с выбором способа управления часто затрагивается в средствах массовой информации, на телевидении. Правительством Самарской области были изданы методические пособия «Всем, кто любит свой дом». Данные пособия раздавались на всех общегородских мероприятиях всем желающим. Большая партия методических пособий была передана в Комитеты ЖКХ районов для распространения через ТОСы и другие общественные организации среди жителей района.
В городе действуют распоряжения главы городского округа Самара, в которых есть поручения главам администраций районов организовывать разъяснительную работу среди населения, принимать участие в общих собраниях по выбору способов управления. В случае обращения инициативных групп по проведению таких собраний районная администрация обязана оказывать методическую помощь, которая заключается в подготовке документов, предоставлении залов для размещения граждан и оказании консультаций.
Кроме того, информирование осуществляется на сайте городской администрации, где информация по этому поводу обновляется ежемесячно.
Также эта работа ведется через муниципальные СМИ и по телефонам через наш департамент, через администрацию районов. Есть у нас отдел по работе с некоммерческими организациями, который также доводит до населения данную информацию.
Большую работу по информированию населения проводит Романюк Вера Трофимовна, которая является председателем региональной общественной организации «Ассоциация владельцев жилья». Ежеквартально у нас в Департаменте городского хозяйства и экологии, в зале заседаний, проходят плановые совещания общественного совета при главе городского округа по вопросам реформирования ЖКХ, на которых мы также обсуждаем все насущные вопросы и проблемы касательно способов выбора управления, создания ТСЖ, работы ресурсоснабжающих организаций, проведения капитальных ремонтов, планирования работы, реформирования ЖКХ и т.д. Двери департамента открыты для всех.

- Где можно увидеть список управляющих компаний, которые уже выиграли конкурсы?

- Проще всего заглянуть на официальный сайт администрации города в раздел «Конкурсы» и там найти объявление на конкурс по выбору УК. Кроме того, исходя из действующих нормативно-правовых актов главы города, эта информация может быть запрошена у главы администрации района, в ЖЭУ, управляющей организации, а также она будет размещена на сайте городской администрации общим списком: по какому району какая управляющая организация выиграла конкурс и все ее координаты.

- До какого времени жители могут выбирать способ управления?

- В Жилищном кодексе нет ограничения для граждан по времени выбора. Ограничения идут только для органов местного самоуправления - они обязаны провести конкурс, если люди до 1 января 2007 года сами не выбрали способ управления.
Оставлять старую всем известную схему работы муниципальных предприятий нельзя. Поэтому люди сами выбирают, либо уполномоченные органы местного самоуправления проводят конкурс. После того как конкурс проведен , вступает в работу управляющая компания. Но право людей выбрать повторно, и в третий раз, и в четвертый, и в пятый сохраняется. Прошел ли месяц, полгода, год или три - это не имеет значения. Люди могут организовать общее собрание, отказаться от услуг УК, выбранной органом местного самоуправления по причинам, которые необходимо изложить в протоколе общего собрания, и выбрать иную УК, создать ТСЖ или выбрать непосредственное управление.

- Как действует управляющая компания? Кому она подотчетна?

- УК по Жилищному кодексу подотчетна собственникам помещений в многоквартирном доме. Органы местного самоуправления, в лице своих структурных подразделений, выступают от имени нанимателей стороной по договору управления многоквартирными домами и имеют такие же права и обязанности, как и собственники помещений.

- Какие возможности контроля работы УК есть у граждан?

- Цитирую: «Контроль за деятельностью управляющей организации в части исполнения настоящего Договора осуществляется Собственником помещения и его доверенными лицами в соответствии с их полномочиями путем:
- получения от ответственных лиц Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности выполненных работ и (или) оказанных услуг;
- проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
- подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
- составления актов о нарушении условий Договора в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных Правительством РФ;
- инициирования созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и не реагированию Управляющей организации на обращения Собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) Управляющей организации;
- обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям для административного воздействия, обращения в другие инстанции согласно действующему законодательству».

Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по договору являются для управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания собственников.

- Какими нормативными актами регулируется деятельность УК?

- Деятельность УК регулируется следующими основными нормативными актами: Жилищный кодекс, Гражданский кодекс в первую очередь. Постановление правительства РФ - № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», Постановление правительства РФ № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг». Договор управления многоквартирным домом. «Правила и нормы содержания технической эксплуатации жилищного фонда» - это постановление Госстроя № 170. Постановление Главы городского округа Самара на 2008 год от 18.12.2007 года № 1153 «Об оплате гражданами жилых помещений, коммунальных услуг в городском округе Самара» в части оплаты.

- На Ваш взгляд, какая форма управления лучше - УК, ТСЖ, непосредственное управление?

- Хорошими и добросовестными могут быть и ТСЖ и УК, все зависит от профессионализма кадров, занимающихся этим вопросом. У нас есть ТСЖ, которые профессионально организовали работу по содержанию и ремонту многоквартирного дома, учету поступления и начисления платежей, взаимодействию с поставщиками коммунальных услуг. Их работа основана на непосредственном участии собственников помещений в решении основных вопросов деятельности ТСЖ, у них уже есть выбранная инициативная группа граждан. То есть, там спокойно и планомерно ведется работа.
А есть и такие председатели ТСЖ, которые давно не понимают, что происходит в связи с реформированием ЖКХ, не могут информировать, соответственно, и граждан, выполняют только частично свою текущую работу, и их не интересует дальнейшая судьба дома, какие меры социальной поддержки могут быть им предоставлены. В основном это те председатели, которые уже далеко перешли пенсионный возраст и их выбрали просто «чтобы были». А инициаторов переизбрания в доме нет, потому что всем не до этого.
Но и среди УК есть те, что ответственно подходят к своей работе, и наоборот, которые ищут всевозможные способы увернуться от выполнения работ. Поэтому однозначно говорить, что лучше, что хуже, наверное, пока рано.
Хотя в прессе раньше бытовало мнение, что ТСЖ лучше, поскольку там все вопросы решаются на общем собрании, решения принимаются с согласия жителей. Вроде «ближе» жителям и сама идея ТСЖ, ведь председатель - житель этого же дома. И он сам заинтересован в надлежащем содержании своего дома. Но у нас нет такой профессии - председатель ТСЖ, в основном либо люди совмещают это занятие с основной работой, либо этим занимаются пенсионеры, а им часто уже возраст не позволяет в полном объеме выполнять функции председателя. Этим как раз и подрывается сама идея ТСЖ. В то время, как у управляющих компаний обслуживание жилья - это основной вид деятельности, они этим занимаются на профессиональной основе.

- Но ведь многие управляющие компании ныне - те же ЖЭУ. Просто назвались по-другому. Но выполняют свои обязанности по-прежнему - то есть, из рук вон плохо.

- Вопрос не в том, что они работают на базе ЖЭУ или в них работают кадры из ЖЭУ, а в том, могут ли Управляющие организации или нет организовать работу этих ЖЭУ и свою работу. Это очень непросто. В Москве коммерческие компании, предоставляющие услуги по обслуживанию территории, например, предлагают широкий спектр услуг - уборка и вывоз снега зимой, расчистка автодорог и пешеходных дорожек, летом - уборка и полив территории, уход за зелеными насаждениями и т.п. Но и оплата этих услуг в 3-4 раза выше, чем у наших дворников.
И, тем не менее, управляющая компания должна действовать в этих условиях и действовать следующим образом: сначала предъявить результат - навести порядок на территории, а затем обратиться к жителям, представив им прозрачную калькуляцию расходов и, если они захотят, чтобы территория была всегда так же хорошо благоустроена, рассмотреть вопрос о реальной стоимости качественных услуг на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

- Последний вопрос. Говорилось о том, что прежде, чем менять способ управления, должен быть проведен капитальный ремонт домов за счет прежнего собственника - государства. Но в большинстве случаев он не сделан, а форма собственности меняется. После смены собственника капитальный ремонт придется за свой счет осуществлять собственникам, или государство как-то исполнит свои обязательства?

- Сейчас в Жилищном кодексе, в Гражданском кодексе четко и ясно написано - за капитальный ремонт расходы несет собственник имущества. По ранее действовавшему закону о ТСЖ и ЖСК любой ремонт должен производиться за счет средств собственников, оплачивающих в ТСЖ и ЖСК, и это должно планироваться председателями товариществ. Но зачастую это не было ими сделано - опять же, из-за непрофессионализма. Или не были собраны деньги, или были собраны, но израсходованы на другие цели - а теперь ЖСК и ТСЖ задают один и тот же вопрос «Кто нам будет делать ремонт?».
В настоящее время решением проблемы капитального ремонта жилищного фонда является принятие ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Этим законом предусмотрено финансирование проведения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов как ТСЖ, так и домов, по которым собственниками помещений выбран способ управления. Единственной проблемой является то, что предусмотренных денежных средств на всех не хватит. Но, будем надеяться, что Фонд продолжит свое существование в дальнейшем и государство не отступит от участия в решении этой насущной проблемы всех муниципальных образований.