Леонид Боярский : сегодня ведущие риэлторские компании поняли, что нужно иметь свой производственный сегмент.

В настоящее время рынок риэлторских услуг очень серьезно изменился. Есть понятие - девелоперская деятельность по застройке территории. И если изначально классификация риэлторской деятельности исходила из операций на вторичном рынке, то сегодня ведущие риэлторские компании, так как и любая структура Торгового дома, поняла, что нужно иметь свой производственный сегмент. И "Спектр недвижимости" в  первую очередь - инвестиционно-строительная компания.

Мы производим собственный продукт в виде квартир, в виде жилых проектов, в виде жилых комплексов, которые представляются на рынке недвижимости. Если подходит с точки зрения международной классификации, риэлт входит в классификатор риэлторских услуг. Традиционно по российской классификации, риэлторские услуги - это некая окончательная трейдинговая задача, то есть задача по продаже. Этим отличается национальная Ассоциация риэлторов Америки от Российской гильдии риэлторов, где значимо риэлторское образование.

Если говорить о мировых стандартах риэлторской деятельности, они несколько отличаются от принятых в России стандартов. Связано это в первую очередь с тем, что не был принят закон о риэлторской деятельности в первом чтении, датированный 95-96 годом. В последствии он не раз возникал в Думе, но так и не был принят. Поэтому говорить о какой-то стандартизации, о каких-то сегментах, об обязательном образовательном цензе, об ответственности, кроме прописанной Гражданским Кодеком, на сегодняшний день не приходится. Хотя во всем мире ситуация другая.

Если мы говорим об услугах риэлторских традиционного восприятия, то в первую очередь - это услуги на вторичном рынке, это к макроэкономическому сектору не имеет никакого отношения. Люди меняют квартиру, съезжаются, разъезжаются. То есть это вторичный рынок. Инвестиции переходят от одного субъекта к другому.

Если говорить о работе на первичном рынке, где многие риэлторские компании трансформировали себя в российском понимании в инвестиционно-строительные, девелоперские компании, хотя международное понимание говорит, что это единое целое. Это обозначает группу компаний.

Ведущие компании - да. В московском регионе Миэль, Миап, ведущие компании также трансформировались из операций «купи-продай» в операции по созданию некого нового продукта и продвижению его на рынке. Это уже макроэкономические задачи. Это рабочие места, это градостроительная политика. Это на самом деле реальные социальные изменения ситуации, увеличение квадратных метров. Потому что вторичный рынок не дает увеличения квадратных метров, он не дает создания новых рабочих мест, он не дает градостроительных изменений. Кто-то кому-то продал квартиру, кто-то купил.Мы обозначили классические услуги вторичного рынка.

Услуги первичного рынка, где собственно происходит продвижение и созидание - это очень серьезная работа на рынке коммерческой недвижимости, здесь, как правило, услуги комплексные. То есть услуги вторичного рынка - продажа некого бывшего заводского цеха, может быть имеется задача его реконструкции, создания торгового центра. Это классический пример на сегодняшний день. Возможно создание каких-то производств, еще чего-то. Это тоже по сути дела трансформируется в макроэкономическую задачу, это развитие экономики. Ну и правовые услуги сегодня все больше и больше воспринимаются именно сориентированные на рынок недвижимости. Это услуги ипотечного брокера, правовые услуги по сопровождению целого ряда операций с недвижимостью. Они тоже входят в спектр услуг риэлторской компании или группы компаний на сегодняшний день.

Существуют услуги в виде аренды, но мы этим  не занимается, не будем об этом говорить. Это сегментарные услуги, которые с точки зрения макроэкономики, с точки зрения национальных проектов нам совершенно не интересны. Если кто-то кому-то сдал в аренду квартиру и получает от этого доход, рабочих мест от этого не стало больше. Социальные задачи не решает.

Рынок очень динамично развивается. Но развивается в первую очередь с точки зрения изменений структуры рынка. Те шаги, которые сделаны от операций на вторичном рынке к сегодняшним задачам созидательного толка - в этом суть динамики. То есть динамика структуры рынка.

Просто меняются потребительские приоритеты, это очевидно с точки зрении прочих рынков. Если просмотреть, как изменились в какой-то момент потребительские предпочтения в еде, в одежде, а 2007 год - это был год изменения потребительских предпочтений приоритетов с точки зрения автомобилей. Если раньше основной автомобиль в России был вазовский автомобиль, то в 2007 году основным автомобилем стал - иномарка в интервале до миллиона рублей.

И сегодня потребительские приоритеты на рынке жилья  изменились кардинально. Если вчера многих устраивало жить в пятиэтажном панельном доме, построенным в 70-м, 85-м году, с натягом устраивала хрущевка, зачастую сталинка считалась хорошим жильем. То сегодня потребительские приоритеты изменились с точки зрения новостройки. То есть это современные коммуникации, современная электрика, планировочные решения, бытовые решения.

Если смотреть нашу компанию, то в 2007 году мы достроили последний дом, в котором не было паркинга. И сегодня мы строим только дома с паркингом. Это для нас очень показательно. 2-3 года назад мы не строили такие дома.

Рынок загородного жилья также кардинально изменился. Сегодня понятие «загородное» - дом как основное жилье, как второй дом. Все больше и больше количество коттеджных поселков, которые предлагаются к реализации. Коттеджные поселки с архитектурой, с системной застройкой, с концепцией. Все это влияние нашего времени. То есть проекцию изменения этого рынка, казалось бы, консервативного, можно наблюдать и на других рынках. Как меняется автомобили, одежда, люди стали разбираться в том, в том. То есть экономический рост страны коррелируется на возможности потребителя. Если ходили раньше в джинсах, то сейчас хочется приобрести что-то поинтересней: ботинки, автомобиль.

По динамике цен катастрофические позиции. Сложилось несколько ситуаций, которые дали синергетический эффект. Первая ситуация - это то, что любое доброе дело, созидательные шаги власти, правительства к сожалению не всегда оборачиваются добром. Чтобы пошел рынок недвижимости, нужно создать финансовые инструменты в первую очередь.

Финансовым инструментом является ипотека. Это очевидно. Соответственно закон об ипотеки был принят 96-97 год. В 98 году приостановилось. Первые ипотечные фонды заработали в 2001 году. В 2002 ипотека стала доступной, понятной, системной, то есть прописанной законными актами, прописанной банковскими продуктами. То есть она пришла. И мы сегодня видим, как все банки рекламируют ипотеку. Если рассматривать кривую спросу и предложения, то ипотека изменила спрос на порядок. Приобретающий недвижимость должен был иметь 100%, то сегодня достаточно 10%. Это изменило количество потребителей не в 10 раз.  Возможности у населения нелинейные. Средний класс находится не по серединке. Людей, обладающих возможностью приобрести квартиру, стало больше на порядок. Благо, что этот закон был принят, и он заработал. Регистрационная служба работает, то есть это обязательно закладная. Это все, казалось бы хорошо. Но, чтобы обеспечить этот рынок, потребовалось как можно больше строить жилья. Спрос вырос, а предложение вторичного рынка явно не справляется.

Соответственно для того, чтобы увеличить предложение, надо было в первую очередь создать законодательную базу. Это позволило бы застройщикам строить больше. Такая задача была поставлена Президентом в 2004 году. В сжатые сроки, именно задача увеличения предложения. Таким образом, к концу 2004 года появился некий пул законов, касающихся рынка недвижимости, который в принципе изменил к 2005 году правовое поле. Но как он его изменил, то есть получили совершенно противоположную ситуацию. 214 закон - покинуло ряд девелоперских компаний, закон о выделении участков земли с аукционов привел к тому, что в целом ряде регионов не выделено на сегодняшний день ни одного участка. В Самаре ни одного участка. Шли за благом - увеличить предложение, а в результате то правовое поле, изменившееся в 2005 году, привело к снижению предложения. Спрос увеличился за счет ипотеки и снизилось предложение. Это уже два фактора, которые влияют.

Стоимость строительных материалов напрямую влияет на себестоимость. Когда российская экономика выходила из кризиса, (обозначаем 98 год, хотя в 91 тоже было не очень хорошо), в 98 все встало окончательно. В 2000 году что-то начало работать потихонечку. Первая задача была - запустить завод по производству строй материалов, цемента, кирпича. В стоимости этих стройматериалов по сути не учитывалось воспроизводство. То есть кирпич брали по цене: глина, электричество, рабочая сила, стоимость основных фондов не закладывалось. Поскольку его бы никто не купил.

Таким образом, это привело к серьезному изнашиванию основных фондов. И как только этот момент наступил, стало очевидно, что сегодня уже невозможно производить на тех же печках, надо реконструировать эту печку. Домны, производящие цемент, надо реконструировать. Они просто были изношены. И это привело к росту цены на цемент примерно процентов на 400. То есть от 1000 руб за тонну, он вырос до 5000 за тонну. Также выросла цена кирпича. От рубля, двух рублей. до 10 руб. То есть сегодня эти три фактора, которые сложились.

С одной стороны рост спроса, с другой снижение предложения, с третьей стороны рост цен на строительные материалы привело к тому, что структура цен (причем они одновременно во времени и пространстве проявились) кардинально изменилась. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в среднем  50000- 55000 рублей.

По Самаре, в регионах дешевле, потому что там какие-то вопросы по тех.условиям.

По тех.условиям тоже самое. За 15 лет никто не вложил ни копейки в тех.условия по городу. Это типично для всех регионов. Если вчера было можно построить новый дом, посадить на какую-то старую трубу с канализацией, с водой, сегодня их надо строить. Затраты на тех. условия озверели. Сегодня на порядок изменились. У нас занимаются редевелопментом, это вторичная застройка территории. Сегодня для того, чтобы отселить избушку, надо купить 5-6 квартир. Каждая квартира - несколько миллионов рублей. То есть 20 миллионов стоит отселение одного дома. Сегодня затраты на новый кв метр достигают 70000 рублей на себестоимость. За счет отселения. Все это дало очень серьезный синергетический эффект. То есть возросли стоимость тех.условий, стоимость отселения, стоимость стройматериалов и сегодня в результате такая цена, которая изменилась с 15000 до 50000. К сожалению, мы имеем такую объективную составляющую рынка.

Как это исправлять? Наверное, возможно. В первую очередь законодательная база должна прийти в соответствие и повернуться к девелоперу и застройщику. Взаимодействие власти и бизнеса - это единственный путь. Понятие национальных проектов, если проводить аналогию с нац. проектами, которые были исполнены в ряде стран, и привели к достаточно реальным результатам. Это создание определенных экономических преференций. То есть это выход на дешевые кредитные ресурсы, дешевые инвестиционные ресурсы. Стоимость ресурсов сегодня очень высока. Сегодня реальный кредит на ресурсы - это 16, а то и 20%. В этом интервале. Соответственно срок этих кредитных ресурсов очень короток, это 1-2 года. Путь этот прошли многие страны. Если мы входим в национальные проекты, то если ты создаешь завод по производству цемента, ты должен получать кредитные ресурсы из расчета 5% в год со сроком 15 лет. Застройка города - получать ресурсы из расчета 7-8 %, пусть на 5 лет. Тогда возможна стабилизация цены, снижение издержек, дополнительные возможности. Ну и законодательная база должна быть приведена в желаемую  для государства.