Капитализм не для всех

Главная заявленная цель реформы ЖКХ - повышение качества обслуживания многоквартирных домов. Алексей Бородин и Вахганги Арзиани,адвокаты филиала №1 самарского правового центра Самарской областной коллегии адвокатов (СОКА), пояснили Репортеру, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов. Это либо непосредственное управление собственными квартирами, либо создание ТСЖ (или жилищного или иного специализированного потребительского кооператива), либо выбор управляющей компании. Но большинство самарцев так и не сделали свой выбор в отведенный им срок, поэтому УК почти во всем городе выбрал за них муниципалитет.

Муниципалитет же, по мнению прокуратуры, нарушил закон, передав свои полномочия по выбору УК и контролю за проведением торгов районным администрациям. КЖКХ при районных отделениях до вступления в действие управляющих организаций единолично распоряжались деньгами, переданными им департаментом ЖКХ и экологии. Теперь же, в свете реформы (с 1 января 2008 года), деньги собственников жилья в обязательном порядке должны перечисляться на лицевые счета ТСЖ, ЖСК или УК.

Но, как писал "Репортер", назначенные муниципалитетом компании не получают все деньги жильцов, а только на содержание и ремонт. И, соответственно, большинство УК в Самаре несут ответственность только за эти мероприятия. Кроме того, назначенные компании выполняют эти функции временно, до тех пор, пока население не выберет себе тот или иной способ управления. Основная же часть денег жильцов, самостоятельно не выбравших тот или иной способ управления, через МУП "ЕИРЦ" начисляется непосредственно поставщикам других услуг. (Напомним - это муниципальное предприятие создано для "охраны" квартплаты от недобросовестных УК и берет за эту услугу 4% платежей.)

В отличие от ЖЭУ, структурного подразделения жилищно-эксплуатационной организации (МП ПЖРТ, ВАСКО и проч.), которое занималось исключительно функциями эксплуатации жилых домов, управляющая компания организует весь процесс существования жилого дома. Она заключает один договор с собственником жилья, согласно которому обязуется предоставлять все жилищные и коммунальные услуги. Пб всему перечню этих услуг УК должна заключить договоры с соответствующими поставщиками (а их очень много - это и "Водоканал", и тепловые сети, и газовики, и обслуживание лифтов, и вывоз ТБО, и т.д.). И после заключения договоров УК должна четко отслеживать качество предоставляемых услуг и организовать систему их своевременной оплаты. Именно за эту деятельность жители платят по строке "Затраты на управление". Именно эта деятельность является профилирующей для управляющей компании, а также приносящей прибыль.

Что касается функций по эксплуатации жилья, то в УК может и не быть своей техники, слесарей, АДС. Она может спокойно нанять квалифицированного подрядчика (как на все, так и на часть услуг), выдать ему техническое задание и отслеживать качество исполнения в пользу жителей. Другое дело, что "УК понимает: эксплуатация жилья - это тоже бизнес. И мы в нашем городе наблюдаем объединение в рамках одной УК функций по управлению и по эксплуатации жилья", - заключили заведующий кафедрой управления городским хозяйством Самарского муниципального института управления Лариса Иваненко и ассистент кафедры Алексей Ляхов.

В России идея управляющих компаний (УК) понята неправильно, считает Сергей Кузнецов, президент ассоциации предприятий строительного комплекса "СредВолгСтрой". Они не хотят инвестировать в жильё. Хотя именно этим должны заниматься. Основная их задача должна состоять не столько в сборе средств от населения и их дальнейшем перераспределении, а в привлечении дополнительных инвестиций и приведении жилищного фонда к нормативным требованиям сегодняшнего дня. УК должна найти банк, взять кредит, решить вопросы с ТСЖ и выполнить необходимые работы: По итогам выполнения работ и складывается прибыль для УК "А пока управляющие компании своей основной задачей ставят сбор квартплаты, которой "всегда недостаточно для нормальной эксплуатации жилищного фонда", - заключил Рашид Абдулов, член рабочей группы при правительстве Самарской области по проблемам реформирования ЖКХ.

С таким вопросом Репортер обратился к руководителям управляющих компаний. Галина Бочкарева, заместитель директора ЗАО "ПТС-Сервис", сообщила, что "жилищный фонд находится в неудовлетворительном состоянии, поэтому сейчас наша главная задача привести его к необходимым требованиям. Поэтому пока прибыль и УК - это понятия несовместимые". Г-жа Бочкарева заметила, что любая управляющая организация не отвечает за качество предоставления услуг ее предшественниками, а за капитальный ремонт отвечают органы местного самоуправления. О необходимости привлечения дополнительных финансовых средств Галина Бочкарева ничего не сказала. Дмитрий Фомиченко,директор управляющей организации ООО "Алком", считает, что содержание жилищного фонда не может приносить убытки, и не видит смысла в привлечении дополнительных инвестиций при заключении с жильцами договора всего на один год, тем более что его в любой момент могут вообще отлучить от управления этими домами. В руководстве одной из УК которую Репортера просили не называть, сказали, что пока механизм получения прибыли не отработан, люди не понимают, где и как взять деньги. "Пока мы как слепые котята", - говорят в руководстве этой УК.

Из всей суммы квартплаты, собранной в Самарской области, на погашение коммунальных услуг уходит 2/3 денег. И только 1/3 идет на обслуживание домов. Из этой суммы 82,9% уходит на заработные платы служащих и налоги, остальная часть - на содержание дома. Та или иная УК берет себе определенную сумму с каждого обслуживаемого квадратного метра, действуя абсолютно в рамках закона. Следовательно, УК выгодно обслуживать как можно большие площади. Например, самой крупной в городе управляющей компанией является ЗАО "ПТС-Сервис", которое обслуживает 8 млн квадратных метров. В хозяйстве остальных таких организаций находится примерно от 80 до 150 тыс. квадратных метров. Кроме того, в строке квартплаты ’Технический ремонт" заложена зарплата обслуживающему персоналу и затраты на расходные материалы. Из которых теоретически также можно "выжать" деньги. А самый легкий способ извлечь прибыль из квартплаты - не предоставлять ряд обязательных услуг жильцам.

В итоге Сергей Кузнецов отмечает, что сейчас управляющие компании просто сидят и выкраивают деньги из бюджета и из квартплаты - извлекают прибыль, заложенную в тарифы, или просто не предоставляют некоторые обязательные услуги.