Что будет с самарскими стадионами?

На прошлой неделе появилась информация о том, что стадион «Буревестник», принадлежавший Федерации независимых профсоюзов (ФНПС) Самарской области, все-таки сменил собственника. Разговоры о возможной продаже возникали еще весной, причем в качестве возможного покупателя называли президента футбольного клуба «Крылья Советов» Александра Барановского. Но позже эта информация не подтвердилась.

Новым владельцем «Буревестника» стал Анвер Горланов, бывший директор магазина «Сюрприз», совладелец ОАО «Волга-Инвест» (компания принадлежит в равных долях Горланову, Сергею Богомолову и Рубену Сабирзянову).

В интервью одному из самарских СМИ руководитель ФНПС Самарской области Евгений Егоров отрицал сделку и заявлял, что «вовсе не знаком с Анвером Горлановым». Но сразу несколько источников «Советника», в том числе и на самом стадионе «Буревестник», подтвердили смену собственника. Впрочем, схема, по которой стадион ушел из-под контроля ФНПС, неизвестна. Возможно, что состоялась стандартная сделка купли-продажи, но вопрос ее цены остается открытым: участники рынка недвижимости оценивают землю под стадионом по $50 тысяч за сотку. Однако Анвер Горланов известен своим стремлением приобретать в собственность привлекательные объекты по сомнительным схемам и гораздо ниже их реальной стоимости. Так что настоящая стоимость сделки могла быть относительно небольшой.

Характерно, что ситуации, когда собственность, подконтрольная ФНПС, перешла к Анверу Горланову, возникали и ранее. К примеру, в 2005 году разразился скандал вокруг турбазы «Ударник», расположенной на 1-й просеке. Ее территория площадью 7,6 га принадлежала муниципалитету, а управлением турбазой по договору с руководством ФНПС о генеральной реконструкции центра занималось ОАО «Волга-Инвест». Впрочем, реконструкция турбазы заключалась в том, что ОАО «Волга-Инвест» построило на ее территории около 20 коттеджей, которые сдавались в аренду за 2000 евро в месяц. Причем строились дома без разрешения на строительство, а в число жителей стихийно возникшего коттеджного поселка вошли Александр Хенкин, Сергей Арсентьев (первый заместитель мэра, на тот момент совладелец рынка «Караван»), Борис и Татьяна Бейгель (ТТЦ «Аквариум») и другие vip-лица.

В 2004 году земля в районе 1-й просеки оценивалась в $10-12 тысяч за сотку. Таким образом, стоимость участка под «Ударником» составляла $8-9 млн. Но акционеры «Волга-Инвест» оценили его в $15 тысяч, когда попытались через суд вынудить администрацию Самары заключить договор купли-продажи. Основанием для иска стал тот факт, что на месте турбазы были построены частные владения. То, что они фактически являлись самовольными, не прошли и не могли пройти регистрацию права собственности, никого не беспокоило. Впрочем, уже весной 2005 года в дело вмешалась прокуратура Самарской области, которую, в частности, заинтересовало, как могло получиться так, что Евгения Егорова не насторожил факт нецелевого использования турбазы и каким образом земля вышла из-под контроля профсоюзов.

Судебные разбирательства длились почти два года, пока пост мэра Самары не занял Виктор Тархов, молниеносно разрешивший конфликт: администрация внезапно признала законность требований ОАО «Волга-Инвест», и дважды подорожавшая к тому времени земля отошла компании за те самые $15 тысяч.

И теперь, имея такой опыт, почему бы Анверу Горланову не повторить фокус уже с другим объектом, подконтрольным ФНПС, - стадионом «Буревестник»?

А стадионов в Самаре еще много, большинство из них расположены в привлекательных местах и находятся в состоянии, внушающем оптимизм де-велоперам.

Согласно официальному заявлению Евгения Егорова, на территории стадиона «Буревестник» скоро начнется строительство современного физкультурно-оздоровительного          комплекса стоимостью 2 млрд рублей. «Спонсоров» проекта Егоров не называет, намекая, что это частные инвесторы. Но аналитики рынка коммерческой недвижимости считают, что такие проекты пока не интересуют местных девелоперов: инвестиции в спорт-сооружения, даже имеющие коммерческую направленность, окупаются очень медленно по сравнению с торговой, офисной и складской недвижимостью. Самарским девелоперам пока есть куда вкладывать средства, которые принесут отдачу значительно быстрее. К тому же до сих пор «спонсором» реконструкции большинства стадионов в Самарской области («Металлург» в Самаре, «Кристалл» в Новокуйбышевске) выступал областной бюджет. В Самарской области разработан проект плана мероприятий по развитию физической культуры и спорта на 2007-2012 годы, направленный на создание условий для привлечения наибольшего числа жителей к занятиям физической культурой и спортом, оснащение физкультурно-оздоровительных учреждений современным спортивным инвентарем и оборудованием. В рамках этой программы планируется реконструкция стадиона «Спартак» в Самаре, «Нефтяник» в Отрадном, «Центральный» в Сызрани, спортивного комплекса «Луч» в Чапаевске, и инвестором выступает опять-таки областной бюджет. Также область финансировала строительство физкультурно-спортивного комплекса «Грация».

Примеров участия частных инвестиций в спортивной инфраструктуре Самары немного: «МТЛ Арена», построенная холдингом «Волгабурмаш», и стадион «Волга», который группа RBE взяла в долгосрочную аренду у администрации Самары и постепенно реконструирует.

В процессе подготовки материала «Советнику» стало известно еще об одной потере в спортивном хозяйстве Самары: как   сообщил   источник,   пожелавший остаться неназванным, некоторое время назад сменил собственника стадион «Заря», расположенный в Советском районе. Покупателем называют некую московскую структуру. Ее планы в отношении объекта пока неизвестны, как и стоимость сделки. По оценке генерального директора компании «ИНДЭСТ-Development» Виктора Антипова, цена сотки земли под стадионом «Заря» может составлять $20-25 тысяч.

Что же касается стадиона «Торпедо», то его перспективы достаточно туманны. Объект принадлежал ЗАО «СПЗ-4», которое в августе 2008 года перешло в собственность санкт-петербургского инвестиционного фонда «Наследие - стратегические инвестиции». Инвестор выкупил самарское предприятие ради площадки на Московском шоссе, но был ли ему передан стадион на улице Мичурина, неизвестно. Около года назад Александр Швидак говорил о намерении реконструировать «Торпедо», превратив его в современный физкультурно-оздоровительный комплекс.

- Они привлекательны прежде всего как земельные участки. Во-первых, стадионы изначально строились на участках с хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком движения, что сейчас при строительстве, например, коммерческой недвижимости очень актуально. Во-вторых, это фактически кусок земли с небольшим количеством строений, там в принципе легко строить.

-   Какие объекты теоретически можно построить на территории самарских стадионов?

- Разные: и жилую, и коммерческую недвижимость. Для более точного ответа нужно детально изучать ситуацию. Но, например, торговая недвижимость на стадионе «Заря» менее предпочтительна, чем на «Буревестнике».

-    Строительство   спортивно-развлекательных сооружений может быть интересно как бизнес?

- В Самаре есть только один пример - «МТЛ Арена», но она построена не на территории стадиона.     В    целом    спортивно-развлекательные центры имеют длительный срок окупаемости по сравнению с торговыми и офисными центрами. Поэтому выбор самарских девелоперов в этом случае очевиден,   а федеральные игроки,   развивающие   спортивно-развлекательный   формат, стремятся к территориям с высоким трафиком движения, поэтому на стадионе «Заря» вряд ли будет реализован такой проект.