Заместитель директора РК «Центр недвижимости» - о проблемах и перспективах самарского рынка недвижимости.

- Кризисная ситуация, которая образовалась после принятия злополучного закона о долевом строительстве, обнажила проблему несогласованности двух ветвей власти. Замечательный, по мысли разработчиков, закон оказался нежизнеспособным на местах, применительно к существующей реальности. И он, по сути, разрушил те схемы, которые существовали на строительном рынке порядка десяти лет. Возникла ситуация, которая и спровоцировала этот ненормальный рост цен на рынке недвижимости в 2006 году. И этот рост очень серьезно ударил по рынку.

Вместе с тем мы понимаем, что спрос вырос в разы во многом за счет такого катализатора процесса, как повышение инвестиционной привлекательности недвижимости. Рост цен подталкивал к еще большему их росту. Но в конце 2006 года спрос начал запаздывать, цены стали опережать готовность покупать по этим ценам. Нормальный в таких случаях небольшой период стагнации несколько затянулся за счет новогоднего спада деловой активности. Примерно в марте 2007 года ситуация нормализовалась, цены опять начали расти.

Существуют и другие факторы, влияющие на рост цен. Например, за последние 4 месяца текущего года цемент подорожал в 2 раза, кирпич - в 1,7 раза, металл - в 1,5 раза. Рост цен на строительные материалы происходит постоянно. Производственные предприятия строительного комплекса (потребители материалов) за счет внутренних ресурсов пытаются сдерживать рост цен на свою продукцию (естественно, под влиянием жесткой конкуренции), но внутренние ресурсы не безграничны, и в результате строительные компании сегодня-завтра получат от этих предприятий новые цены и вынуждены будут соответственно реагировать на них путем корректировки стоимости квадратного метра.

Осеннее повышение будет связано, в том числе, и с обманутыми ожиданиями нашего населения, которое до сих пор надеется, что цены на недвижимость можно сбить какими-то искусственными способами. Таким образом, отложенный спрос осенью в большом объеме превратится в реальный.
Мы еще в начале года прогнозировали подобное развитие событий. И уже к середине года рост цен перекрыл наши прогнозы. С начала 2007 года цены выросли примерно на 18%. К концу года рост цен, по нашему мнению, составит порядка 35% и выше.

- Насколько вероятен скачкообразный рост цен на недвижимость?
- После скачка цен 2006 года можно ожидать только уменьшения амплитуды колебаний ценовой синусоиды и выравнивания роста.
На изменение динамики роста цен, безусловно, влияет уровень потребительской активности. Если говорить о потребительской активности, то ее график представляет кривую, похожую на синусоиду, где линия активности, достигая верхней точки за конкретный период, входит в противофазу. Действует закон маятника. Рынку необходим период реабилитации. Причем такие периоды часто совпадают с сезонным фактором - периодом затяжных новогодних празднеств, летним периодом отпусков. Именно в такие периоды динамика роста цен, реагируя на состояние потребительской среды, замедляется, что дает повод для различных спекуляций о стагнации рынка. Более того, весь период с начала 2007 года шло мощное медиаманипулирование и делались популистские заявления с целью искусственно повлиять на рыночные процессы, сбить накал, наблюдавшийся в 2006 году.

Таким образом, график динамики роста цен обычно характеризуется сменой периодов активного роста периодами относительной стабильности. Сейчас стоит задача приведения этой динамики к некоему более или менее постоянному, предсказуемому виду. Нормальной была бы величина роста в 25% годовых. Это та величина, которая позволяет рынку нормально развиваться, без ажиотажных настроений. А раскачивание цен, доведение рынка до кризисных состояний делает рынок более мутным, создает условия для развития его нецивилизованных форм.

- Что Вы можете сказать о составе участников рынка?
- На рынке недвижимости сегодня достаточно активно идут процессы перераспределения клиентских потоков. На любом рынке с наступлением периода стабильности рано или поздно происходит укрупнение участников, выход на первые позиции сильных операторов, которые наиболее активно применяют новые современные технологии. Количество обращений в несколько наиболее успешных компаний увеличивается, в то время как большинство участников рынка жалуется на отсутствие клиентов и стагнацию.

Российскому рынку недвижимости чуть более десяти лет. И многие процессы, которые в Европе происходили в течение десятилетий, у нас совершаются в течение нескольких лет. И те стандарты и технологии, по которым сегодня работают большинство операторов рынка, уже успели устареть. На этом общем фоне постоянные инновационные шаги крупных компаний обеспечивают им серьезный отрыв.
Да и потребитель сегодня уже другой. Постоянно соответствовать его растущим потребностям довольно непросто. Потребитель сегодня - это, как правило, образованный и интеллектуально развитый человек, знающий ситуацию, владеющий современными технологиями.

Фрагмент комментария для SamRu.ru