Кто окажется вне закона

До осени 2006 года участками земли, собственность на которые была не разграничена, распоряжались субъекты федерации. Это касалось и тех участков, на которых находились строения, не оформленные официально, то есть самострой. Скажем, построил человек избушку о трех этажах в облюбованном месте, построил без разрешения, на свой страх и риск. Потом нашел знакомого чиновника или какую другую возможность и смог легализовать свою недвижимость. 1 сентября 2006 года в федеральное законодательство были внесены изменения, отменяющие эту норму. Субъекты федерации потеряли право распоряжаться земельными участками, собственность на которые не разграничена, в том числе и занятыми самовольными постройками.

После того как были приняты поправки в федеральный закон, необходимо было внести соответствующие изменения и в законы субъектов федерации. Но в закон Самарской области «О земле» никаких изменений внесено не было. И до недавнего времени (а именно до протеста прокурора) действовал пункт 2 части 2 статьи 5.1 областного закона «О земле». Согласно этому положению правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти (в нашем случае это министерство имущественных отношений Самарской области) распоряжаются расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. То есть предоставляет земельные участки гражданам и юридическим лицам, в том числе занятые самовольными постройками.

Между тем федеральное законодательство является приоритетным по отношению к областному. Независимо от того, что в областной закон о земле не было внесено никаких изменений, названная норма считается недействительной. Следовательно, все сделки, заключенные после 1 сентября 2006 года, если они были проведены в соответствии с областным законом, должны быть признаны недействительными.

Как пояснила «Советнику» старший помощник прокурора Самарской области Елена Волкова, до 1 сентября 2006 года, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, можно было признать право собственности на самовольную постройку на территории, не принадлежащей застройщику, в том случае, если органы государственной власти или местного самоуправления такую возможность предоставляли. Предполагалось, что земельные участки, занятые самовольно возведенными постройками, могут быть закреплены за лицами, их воздвигшими. В законе Самарской области «О земле» данное право было закреплено летом 2006 года, когда в него внесли дополнительную статью 5.1.

Но 1 сентября 2006 года данная норма Гражданского кодекса была признана утратившей силу. В связи с этим оказалось, что ни один законодательный акт не признавал, что участок, собственность на который не разграничена и на котором кто-то что-нибудь самовольно построил, может быть за кем-то закреплен до осуществления разграничения собственности, - это право было отменено на федеральном уровне.

«Все правовые акты субъектов должны быть приведены в соответствие с федеральным законодательством, - сообщила Елена Волкова.- У нас этого до сегодняшнего дня сделано не было. У министерства имущественных отношений до сих пор, по закону Самарской области, сохраняется право предоставлять участки с самовольными постройками. Мы свои законы обязаны привести в соответствие. Поскольку по федеральному законодательству такого права ни у кого нет, мы тоже должны лишить уполномоченный орган таких прав».

По словам старшего помощника прокурора, в том случае, если с сентября 2006 года какие-либо земельные участки были переданы гражданам или юридическим лицам, то через судебные органы данная манипуляция должна   быть   признана   недействительной. «Такого и быть-то не могло, - рассуждает Волкова, - потому что суд в первую очередь руководствуется федеральным законодательством. Но если бы такие факты имели место, то они сейчас должны быть признаны недействительными».

Протест прокуратуры должен быть рассмотрен Самарской губернской думой. «Мы надеемся, что дума с нашими доводами согласится и признает наш протест. Если нет, то мы обратимся в суд, чтобы признать это положение», - заключает Елена Волкова.

Согласно закону о прокуратуре, орган, которому был представлен протест (в нашем случае это Самарская губернская дума), должен отреагировать в течение 10 дней, «но поскольку дума все-таки коллегиальный орган и собирается на пленарное заседание всего раз в месяц», в прокуратуре надеются, что протест будет рассмотрен если не на ближайшем пленарном заседании, то в феврале уж точно.

В комитете Самарской губернской думы по законодательству, законности и правопорядку сообщили, что данный вопрос будет рассмотрен обязательно.

Точных данных о том, какие именно территории в черте Самары не разграничены, до сих пор не существует.

Директор архитектурной фирмы «Рекон», один из разработчиков генплана развития города Игорь Галахов сообщил «Советнику», что при создании генерального плана они пользовались данными земельного комитета как исходным материалом, но проблемные участки не анализировали и, соответственно, практически не прорабатывали в генплане. «В том, что не все участки попали под разграничение и кадастровый учет, нет ничего удивительного, - считает председатель правления ГК «Усадьба» Олег Егоров. - Лишь несколько лет назад рыночные отношения дошли до земельной сферы, а процесс разграничения земель длительный и трудоемкий».

По словам Игоря Галахова, если линии земельных участков не проработаны и не зафиксированы их координаты, то границы земельных участков, особенно у разных источников, могут заходить друг на друга. Это обстоятельство затрудняет разграничение земель и может провоцировать споры. Но главное даже не это, а то, что, по словам Галахова, в Самаре не разграничены так называемые «лесные кварталы», природо- и водоохранные зоны, к которым относятся, например, территория в районе Студеного оврага, Сорокиных Хуторов, турбазы «Дубки», некоторые участки между пос. Управленческий и Красная Глинка, вдоль берегов Волги и Самары. А ведь именно эти зоны фигурировали в достаточно многочисленных скандалах вокруг самовольных коттеджных построек, земля под которыми позже оказывалась оформлена каким-то чудесным образом.

В целом аналитики «Советника» единодушны во мнении, что местный закон должен быть приведен в соответствие с федеральным. «Разночтения в законодательстве недопустимы, пусть местные власти разбираются с этим и доводят дело до конца», - говорит вице-президент группы «Берег» Вячеслав Сидорович. «Я давно знал об этом несоответствии и всегда выступал за единообразие этих законов», - заметил Олег Егоров.

По мнению аналитиков «Советника», после приведения местного закона о земле в соответствие с федеральным выделение министерством имущества неразграниченных земель в период «двоевластия» законов теоретически может быть оспорено. Но, как подчеркнул генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев, только в судебном порядке. Желающие инициировать подобные разбирательства могут найтись (та же прокуратура, например), но, по мнению Михеева, суд вряд ли в этом случае встанет на сторону государства, скорее всего, собственники спорных участков будут признаны добросовестными приобретателями. Олег Егоров расценил бы попытку государственных органов вернуть эти земли в собственность резко отрицательно. «Если власть принимает какое-либо решение, не нужно возвращаться назад. Иначе это вызовет бурную негативную реакцию рынка и граждан и недоверие к власти и закону, внесет дестабилизацию и в конечном итоге превратит Самару в малоинтересный с точки зрения инвестиционной привлекательности регион. «Закон - что дышло, куда повернешь, туда и вышло» - это как раз об этой ситуации», - рассуждает Олег Егоров. Впрочем, подчеркивает он, стабильность региона заключается в спокойствии относительно ранее совершенных сделок лишь в том случае, если в них не было какого-либо обмана или мошенничества.

Сопредседатель международного Социально-экологического союза, кандидат биологических наук, доцент, проректор по научной работе университета Наяновой Сергей Симак полагает, что «с одной стороны, сохранение этой ситуации было бы выгодно властям, ведь не секрет, что в таких местах, в самых красивых районах размещаются коттеджи для сильных мира сего: Поляна Фрунзе, «Дубки»... Надо быть наивным человеком, - полагает Симак, - чтобы думать, что здесь нет «подковерного» влияния».

По закону оформить в собственность землю под самовольной постройкой можно только в судебном порядке. По словам генерального директора юридической компании «Ковалюнас и партнеры» Дениса Ковалюнаса, если выкупается участок под зарегистрированным объектом недвижимости, то цена земли устанавливается Земельным кодексом. Если же постройка не зарегистрирована, то стоимость земли назначается муниципалитетом в зависимости от категории этих земель. В любом случае, говорит Ковалюнас, стоимость участков при таком оформлении получается ниже рыночной, иногда, до 10 раз, хотя в последнее время пошла тенденция, при которой цена выкупа самовольно захваченной земли приближается к рыночной. Оформить же землю не под самовольной постройкой, а, например, на соседнем участке придется по рыночной цене.

В 2006 году ОАО «Волга-Инвест» (акционеры Анвер Горланов, Сергей Богомолов и Рубен Сабирзянов), оформило в собственность землю под турбазой «Ударник» площадью 7,6 га на первой просеке всего за $15 тысяч. Так закончилась история, которая тянулась больше двух лет.

Территория «Ударника» принадлежала муниципалитету, а управлением турбазой по договору с руководством Федерации независимых профсоюзов о генеральной реконструкции центра занималось ОАО «Волга-Инвест». ОАО без разрешения на строительство построило на бывшей турбазе около 20 коттеджей. Коттеджи сдавались в аренду за 2000 евро в месяц. Среди арендаторов были Александр Хенкин, Сергей Арсентьев, Борис и Татьяна Бейгель и другие vip-лица.

В 2004 году акционеры «Волга-Инвест» попытались через суд оформить землю под этими самовольными постройками, оценив ее в $15 тысяч. При этом рыночная стоимость составляла около $8-9 млн. В дело вмешалась прокуратура. Судебные разбирательства длились почти два года, до осени 2006 года, когда кресло мэра Самары занял Виктор Тархов. Конфликт был молниеносно решен: администрация внезапно признала законность требований ОАО «Волга-Инвест», и дважды подорожавшая к тому времени земля отошла компании за те самые $15 тысяч.

- Как косвенный свидетель тех событий, могу сказать, что Георгий Лиманский до последнего момента был крайне недоволен действиями, которые предприняла в то время областная власть. А она была вынуждена это сделать, так как этот вопрос был как бы основой спекулятивных действий, которые коснулись каждого жителя. Условно говоря, земля под строительство жилья не только элитного, но и для малоимущих оформлялась в течение нескольких лет. Дома, которые уже были построены, по нескольку лет стояли и не принимались. Тогда и были приняты положения на уровне депутатов губдумы, которые лишили Георгия Лиманского ряда полномочий. Он был против такого решения. Это не было пакетным соглашением. Скорее, это была попытка вывести ситуацию из области нерешенных проблем.

- Получается, что область почти два года жила по закону, противоречащему федеральному законодательству. Что это - ошибка или умысел?

- Надо просто смотреть, какие решения принимались по этому закону. Преступлением данный факт является в том случае, если в нем были элементы корысти, если принимались решения в пользу явно коррумпированных персон. Если люди не обращали внимания на нюансы, это недосмотр. В нем нет определенной корысти.

- Если честно, я пока не вижу сильного противоречия между статьей 222 Гражданского кодекса и полномочиями области. Статья 222 ГК говорит о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, у которого земля под постройкой в собственности или в постоянном пользовании. Раньше, до 1 сентября 2006 года, эта норма была значительно мягче: право собственности признавалось в случае, если есть доказательства, что земля БУДЕТ предоставлена под постройку. Таким образом, теперь возникли сложности с признанием права собственности на самовольные постройки.

Согласно статье 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков имеют лица, у которых на земельном участке уже находится недвижимость на праве собственности.

Лицо, воздвигшее самовольную постройку, не имеет преимущественного права на приобретение земли и должно выкупать землю на общих основаниях. Фактически практика по выкупу таких земельных участков складывается именно таким образом. Я считаю, что протест прокуратуры в данном случае никак не повлияет на процесс предоставления земельных участков.

Что касается земельных участков, право собственности на которые не разграничено, то таких участков в Самаре большинство. До сих пор не создана карта города, которая бы четко делила земли между муниципалитетом, областью и федерацией.