Очнулись от зимней спячки

Обычно спокойный по темпам роста цен на недвижимость зимний сезон в этом году принес значительные изменения как на первичном, так и на вторичном рынке. Аналитики рынка недвижимости считают, что основную роль в стремительном росте цен сыграл психологический фактор.

«Повышение стоимости квадратного метра в январе-феврале давно прогнозировалось, поскольку последние полтора года наблюдалось некоторое затишье, цены стабилизировались. Теперь же началась реализация «отложенного спроса» населения», - объясняет исполнительный директор агентства недвижимости «Визит» Полина Карпенко. Это подтверждает и аналитик ИК «ФИНАМ» Владимир Сергиевский. «Если в середине прошлого года была зафиксирована некоторая стагнация в связи с неблагоприятной конъюнктурой рынка и ожиданием снижения цен, то с началом года дал о себе знать «отложенный спрос» и недостаточные темпы строительства жилья», - объясняет Сергиевский.

Примечательно, что в Москве, которая лидирует по темпам строительства жилья, динамика цен ниже, чем в регионах, где ощущается явное отставание по темпам строительства. «Кроме того, в Самаре сейчас складывается такая ситуация, при которой на 2008 и 2009 годы запланирована сдача значительного количества готовых объектов. Объектов же на нулевом цикле сегодня появляется гораздо меньше. Это во многом объясняет рост цен в сегменте жилья», - считает руководитель департамента продаж недвижимости СК «Портал» Александра Салахова.

Среди других экономических факторов роста цен на жилую недвижимость эксперты называют повышение стоимости стройматериалов. Причем это удорожание происходит на фоне дефицита материалов. Например, дефицит цемента в России, по прогнозам Торгово-промышленной палаты РФ, к 2010 году достигнет 8 млн тонн в год, спрос на цемент к 2010 году будет составлять около 80-90 млн тонн в год, однако пока российские заводы не готовы выдавать такое количество продукции. Кроме того, дефицит цемента обусловлен значительным износом основных фондов на цементных заводах - около 70%. Такой повышенный спрос является логичным следствием роста строительной отрасли, в том числе и реализацией национального проекта по жилью.

По мнению Владимира Сергиевского, на рост цен на недвижимость оказал влияние и кризис ликвидности на фондовом рынке, когда часть инвесторов решила, что недвижимость является лучшим средством страхования инвестиций.

Директор инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина среди причин высокого индекса роста цен на жилую недвижимость выделяет и политическую ситуацию в стране. «В России, грядут президентские выборы и, вне всякого сомнения, ожидается, с одной стороны, преемственность власти, с другой - определенные новации», - рассуждает Конахина. В этой ситуации антикризисность недвижимости как инвестиционного объекта становится одним из самых привлекательных факторов для вложения средств. Таким образом, эти политические моменты влияют на повышение спроса, а повышение спроса при замкнутости рынка - на ценообразование.

Еще одним сюрпризом стал максимальный рост цен в сегменте вторичного жилья, хотя последние полтора года пальму первенства держали «новостройки». По словам Полины Карпенко, это еще раз подтверждает, что приближающиеся выборы и слухи о дефолте провоцируют скачок цен на жилую недвижимость. Таким образом, индекс роста цен на вторичном рынке достиг в некоторых секторах 7,5%, в то время как «новостройки» поднялись в цене на 1,5%. Особенно быстрыми темпами растет первичное жилье, недавно перешедшее в разряд «вторички». «Стоимость нового построенного жилья со свидетельством, которое переходит уже в категорию вторичного жилья, безусловно, становится выше, чем стоимость жилья, построенного 30-50 лет назад. И, конечно же, такое жилье дороже, чем объекты долевого строительства», - утверждает Салахова.

Аналитики сходятся на том, что темпы роста не продержатся на таком же высоком уровне в течение всего года. «Скорее всего, мы станем свидетелями стагнации цен уже в первом полугодии», - прогнозирует Сергиевский. Это связано с тем, что рост цен на недвижимость будет ограничен платежеспособностью населения. При этом для многих мелких инвесторов порог входа на этот рынок слишком высок, а крупных инвесторов сейчас .больше интересует коммерческая недвижимость, чем жилая, доходность которой может быть ниже. Некоторые аналитики даже говорят о некоторой стагнации на рынке вторичного жилья. «Это и понятно: за старые коммуникации все меньше людей хотят платить такие же деньги, как за новые», - говорит Салахова.

Однако в прогнозах среднего индекса цен за год эксперты расходятся во мнениях. Если Полина Карпенко предполагает, что темпы роста стоимости квадратного метра могут превысить 60%, то Екатерина Конахина считает, что нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья и среднегодовой рост цен может составить 30-35%, при условии, что макроэкономические показатели в стране останутся стабильными.