Пошли против генплана. Группа «Союз» начала строительство офисного центра на территории поселка Сад-Город

На пересечении ул. Потапова и Московского шоссе на участке, входящем в поселок Сад-Город, начинается строительство многоэтажного объекта. Две недели назад территорию площадью около 1,5-2 га обнесли забором, участок был расчищен от ветхих строений и деревьев, а в прошлую пятницу на нем была замечена спецтехника.

Как сообщили «Советнику» люди, работающие на участке, строительство будет вести группа «Союз». В компании «ИНДЭСТ-Development», аффилированной «Союзу», эту информацию подтвердили, но никаких подробностей не сообщили, ссылаясь на то, что это преждевременно: девелоперы не до конца определились с проектом.

По информации «Советника», рассматривается проект высотного, возможно, 10-этажного офисного центра. По некоторым оценкам, его общая площадь может составить около 10-12 тысяч кв. м. Для такого объема требуется парковка на 350-400 мест. Примерная сумма инвестиций в строительство - $12-14 млн.

Кроме того, группа «Союз» затратила существенные средства на отселение. Как сообщил «Советнику» источник, знакомый с ситуацией, выкуп земельных участков осуществлялся по рыночным ценам: например, за 2,5 сотки предлагалось свыше 2 млн рублей (около $40 тысяч за сотку). То есть сумма затрат на выкуп участка могла составить около $6-8 млн.

По данным «Советника», строительство планируется завершить в конце 2009 года.

Поселок Сад-Город всегда являлся достаточно привлекательным участком для инвесторов. Многоэтажное строительство там собирались развернуть еще при бывшем мэре Георгии Лиманском. Земля под строительство была отведена ООО «Тет а тет», аффилированного известному самарскому предпринимателю Никите Хведчику. 438 частных жилых домов в поселке Сад-Город оказались под угрозой сноса. И это несмотря на то, что из 270 га земли только 50 га принадлежат муниципалитету, остальные 220 приватизированы. Уже тогда, отстаивая свою землю, жители поселка собрали более тысячи подписей и обратились в городскую думу с просьбой инициировать смену правового зонирования с Ж-5 (многоэтажная застройка) на Ж-2 (малоэтажное строительство). Таким образом, граждане надеялись, что их земля перестанет быть привлекательной для инвесторов. Второй виток волнений начался во время публичных слушаний по генплану. Разработчики предложили записать территорию Сад-Города как резервную. Это означало, что на земле можно строить как малоэтажные, так и многоэтажные дома.

Представители администрации поясняли, что состояние данной территории не соответствует санитарным и техническим нормам: отсутствует канализация, улицы не благоустроены, ограждение участков находится в плачевном состоянии. Застройщики многоэтажных домов при оформлении документов на строительство получают технические условия на строительство городских сетей, благоустройство улиц, освещение. Владельцы частных домов в настоящее время эти обязанности не выполняют.

При соблюдении санитарных и технических норм эта территория вполне может быть сохранена как индивидуальная жилая застройка. В генеральном плане такая возможность предусмотрена. «Собственники участков могут сохранить здесь индивидуальные жилые дома, если объединятся в некоммерческое партнерство или ассоциацию, оформят градостроительную документацию и благоустроят территорию. Если один из владельцев захочет продать свой участок, то покупатель будет иметь право только на строительство индивидуального жилого дома. Это будет зафиксировано в правоустанавливающих документах на участок. Возможен второй вариант развития событий: если найдется инвестор, который сможет договориться со всеми собственниками земли и выкупить всю территорию, тогда статус территории будет изменен с последующей многоэтажной застройкой», - поясняли в департаменте строительства и архитектуры администрации Самары.

Но жители Сад-Города писали письма во все инстанции, устраивали пикеты. Наибольшую активность проявляли владельцы коттеджей. Жители ветхого жилья, которое в Сад-Городе тоже имеется, и рады были бы съехать, но их никто не услышал. В итоге в генплане поселок зарезервировали как территорию малоэтажной застройки. По такому же пути пошли и собственники участков в других поселках: Томашев Колок, Северный.

По мнению участников рынка недвижимости, с точки зрения развития города сохранение Сад-Города в его нынешнем состоянии едва ли оправданно. Как считает Максим Хвостов, уже настало время комплексного подхода к развитию территорий, и в свете этого позиция властей относительно поселка в центре города, который по большей части представляет собой ветхое жилье, непонятна. По мнению другого источника «Советника», при внесении этого участка в генплан как зоны малоэтажной застройки власти фактически пошли на поводу у жителей Сад-Города. По словам Олега Егорова, вдоль Московского шоссе сейчас интенсивно формируется зона деловой активности, поэтому офисный центр здесь будет более уместным, чем индивидуальное жилищное строительство, предусмотренное генпланом. «При самом благоприятном исходе здесь мог бы вырасти коттеджный поселок, но коттеджи на Московском шоссе - такой же нонсенс, как бизнес-центр внизу 9-й просеки», - считает Егоров.

По мнению генерального директора АН «Дом ИСТ» Ирины Рязановой,   изначальная   задумка - отдать эти земли под индивидуальное жилищное строительство - может быть, и неплоха, но на первой линии домов, то есть вдоль Московского шоссе, вполне могли бы быть объекты коммерческой недвижимости.

В случае если проект группы «Союз» сможет «проскочить» вышеописанные препятствия, будет создан серьезный прецедент победы девелопмента над чиновниками. По похожей схеме могут быть освоены и другие поселки Самары, пока закрепленные в генплане как неприкосновенные. Что же касается территории Сад-Города, то, по мнению Ирины Рязановой, в процессе строительства упадет ликвидность, а вслед за ней, возможно, и цена близстоящих ветхих строений. Это обстоятельство облегчит задачу выкупа близлежащих земельных участков для группы «Союз» или другого девелопе-ра. Или наоборот: увидев более интенсивный интерес со стороны девелоперов, жители будут повышать выкупную стоимость своей собственности.

Как будет развиваться ситуация вокруг проекта группы «Союз», предположить достаточно сложно. Учитывая предыдущие протесты жителей Сад-Города против любых манипуляций с этой землей и стремление сохранить ее в нынешнем статусе, очередная волна недовольства более чем вероятна, С другой стороны, в 2006 году компании «Тет а тет» была отведена вся территория поселка. Тогда протестовали не только жители ветхих строений, категорически не желавшие съезжать, хотя не исключено, что дело было в низкой выкупной цене - 10-15 тысяч рублей за сотку. Активно противостояли любым вмешательствам в Сад-Город и владельцы довольно дорогостоящих коттеджей, большинство которых находится в глубине поселка. Но группа «Союз» выкупила участки у владельцев ветхих домов, предложив им хорошую цену, что, по всей видимости, стало решающим фактором. Во всяком случае, до сих пор никаких волнений в поселке не было, хотя данные о времени, когда производился выкуп, расходятся, как и о статусе этого конкретного участка.

Как рассказала член инициативной группы поселка Сад- Город Елена Суходеева, о грядущем строительстве многоэтажки они не слышали. «Насколько я поняла, этот участок не входит в Сад-Город, они его вырезали. Эту землю вроде бы выкупили около трех лет назад, кажется, под строительство ресторана, снесли около шести домов. Думаю, это строительство нам не помешает, участок расположен на углу поселка. Так что нас это особо не коснется», - считает Елена Суходеева.

По данным источника «Советника», последние сделки по участкам проводились в ноябре-декабре прошлого года. Исходя из этой информации, выкуп всей территории вряд ли занял более года (именно в это время инициативная группа поселка боролась за его неприкосновенность). Официальных данных о том, входит ли эта площадка в территорию Сад-Города, закрепленную в генплане как зона малоэтажного строительства, «Советнику» никто не смог предоставить. В том числе и один из разработчиков генплана Игорь Галахов. Ситуацию могли бы прояснить в группе «Союз» или в «ИНДЭСТ-Development», но не захотели.

В целом, по мнению респондентов «Советника», строительство может встретить ряд серьезных препятствий. Первое - реакция жителей Сад-Города, которой пока нет, но, возможно, все еще впереди. Помимо организации пикетов, они могут высказать отрицательное мнение на общественных слушаниях, через которые обязан проходить любой проект строительства. Но, по мнению генерального директора ГК «Дисса» Максима Хвостова, к результатам общественных слушаний чиновники прислушиваются в том случае, если приводятся весомые аргументы против застройки, а не высказывается позиция «мы не хотим, потому что будет шум и грязь». Впрочем, в результате бурного протеста жителей на ул. Осипенко против строительства, которое собиралось вести ООО «Стройинвест», прокуратура инициировала проверку, и она показала, что, несмотря на наличие всей разрешительной документации, этажность будущего дома выше, чем предписано нормами для этого района. Постановление на строительство было признано недействительным.

В случае «Союза» придраться есть к чему, и это вторая проблема. Если участок, на котором будет вестись строительство, все-таки входит в поселок Сад-Город, а значит, согласно генплану, на нем не может вестись высотная застройка, то «Союз» не сможет легализовать строительство: получить положительную экспертизу проекта и разрешение на строительство. По словам партнера группы «Профи» Светланы Скосырской, в этом случае компания может начать строительство на свой страх и риск, но за нарушение законодательства может быть наложено административное наказание, вплоть до приостановки деятельности. Если же земля принадлежит компании, то готовый объект придется вводить в эксплуатацию через суд в случае отсутствия разрешительной документации. А это, по словам Светланы Скосырской, может занять очень много времени.

Кроме того, неизвестно, какой резонанс вызовет проект в: случае несоответствия генплану, который пока не принят, но это произойдет в ближайшие дни. Во всяком случае, согласование проекта и получение разрешения на строительство будут вестись уже при наличии градостроительного документа. Но по этому поводу председатель совета директоров группы компаний «Усадьба» Олег Егоров выразился следующим образом: «Генплан - не икона, на него не надо молиться, это лишь общее направление развития города. Внесение Сад-Города в качестве территории для малоэтажной застройки было компромиссным решением. Но в реальности, если найдется инвестор, готовый за свой счет решить все проблемы по расселению живущих там граждан и построить качественный интересный объект, думаю, власти пойдут ему навстречу».

Как считает Олег Егоров, если участок, на котором группа «Союз» собралась строить офисный центр, входит в территорию Сад-Города, то группа может инициировать изменение зонирования этого участка. То, что «Союз» является собственником земли, облегчает получение разрешительной документации. Другое дело, что изменение зонирования - процесс долгий, занимающий не менее полугода, и дорогостоящий. Даже примерную стоимость этого Олег Егоров определить затрудняется. По словам Светланы Скосырской, успех в изменении зонирования будет зависеть от возможностей компании-застройщика.

Что же касается вмешательства силовиков на основании того, что «Союз» начал вести работы на площадке без разрешения на строительство, то оно вряд ли состоится. Пока застройщик даже не определился с окончательным вариантом проекта, на участке, по мнению источника «Советника», скорее всего, ведется геологическое исследование.

- Никак. Эти вопросы надо задать застройщику, на основании каких правоустанавливающих документов они начинают строительство. У них должны быть разрешительные документы на проектирование, строительство и отвод земли. Если таковые документы есть, то необходимо вопрос переадресовать в комитет по градостроительству и архитектуре Самары, который эти документы выдает.

- Как строительство высотки в частном секторе отразится на облике города?

- Самым негативным образом. Но Сад-Город - один из основных нонсенсов генерального плана. Вся логика пространственно-функционального развития города говорит о том, что в этом месте будет сосредоточен центр деловой активности, то есть должна быть многоэтажная застройка. Мы искусственно создали ситуацию, которая нас будет в будущем сдерживать. Но жизнь все равно не обманешь.

- Как скоро Самаре удастся уйти от точечной застройки, если такие ситуации будут по-прежнему выплывать?

- По новому Градостроительному кодексу в отсутствие разработанной градостроительной документации никто не имеет права выдавать разрешительные документы на единичные объекты. Это прописано без всяких оговорок. Если это происходит, то это противозаконная деятельность. Все это однозначно может перейти в судебную плоскость. Что касается точечной застройки, то это понятие обросло каким-то негативом. В моем понимании, это не прекратится никогда, так должно быть. Инвесторы у нас разные: есть такие, которые смогут построить микрорайон на свои деньги, а есть те, кто только односекционный дом. И те и другие имеют право быть игроками рынка. Другое дело, что все они должны подчиняться общим правилам игры, а правила эти определяет градостроительная документация, начиная от генерального плана и заканчивая проектом планировок. Тогда уже можно строить и кварталами, и единичными домами, но по принятой программе комплексного развития территорий.

- Надо посмотреть юридические нюансы. Генплан еще не принят, значит, теоретически может существовать некое постановление, которое позволяет выдавать разрешение на строительство на этой территории. С другой стороны, нахождение огромной деревни в центре города - нонсенс. Если там будет развиваться малоэтажная застройка, то речь не должна идти о хаотичной деревне. Должен быть план, который бы предполагал цивилизованную застройку. Я не думаю, что высотное строительство в этом секторе - это трагедия. Трагедия - если с собственниками не будут считаться.

- Если по периметру магистралей территория будет застроена высотными зданиями, плохо от этого никому не будет. Я думаю, это даже надо приветствовать тем, кто живет в глубине Сад-Города, так как эти здания будут задерживать пыль и шум. В глубине поселка там действительно неплохое место для коттеджей, а вдоль Московского шоссе малоэтажная застройка, по моему мнению, не нужна.