У обманутых дольщиков возникают проблемы со сдачей домов

В 2005 - 2006 годах Самарскую область, да и всю страну, потрясла волна скандалов, связанных с долевым строительством. Тогда выяснилось, что многие строительные компании не в состоянии завершить начатые объекты, тысячи людей лишились не только вложенных в долевки средств, но и почти потеряли надежду обрес-ги собственное жилье. Народный гнев выплеснулся на улицы, федеральные власти спустили указание в регионы - разобраться.

В Самарской области была создана специальная комиссия по содействию в разрешении конфликтной ситуации, возникшей в связи с нарушением организациями-застройщиками условий договоров участия в долевом строительстве. Эта структура занялась инвентаризацией всех дольщиков по проблемным объектам строительства, подсчетом их затрат, проверкой документации на эти дома. Правительство пообещало утрясти все проблемы по оформлению прав на собственность, а также взять на себя расходы по подведению к домам коммуникаций и подключению их к коммунальным сетям. В результате совместной работы исполнительной и законодательной властей губернии был принят областной закон, регламентирующий порядок завершения строительства проблемных долевок. Министерство строительства и ЖКХ Самарской области выступило заказчиком по четырнадцати из 24 незавершенных объектов. Около трех тысяч граждан были включены в специальный реестр обманутых дольщиков. Как пообещали чиновники, к 2010 году этот больной вопрос для области будет полностью закрыт, в 2007 - 2008 годах на решение проблемы должно быть выделено 3 млрд руб.

Как рассказал «Советнику» представитель одного из ТСЖ, пожелавший остаться неназванным, сейчас ввести в эксплуатацию даже достроенные дома весьма проблематично. Большинство проектировалось в 2001 - 2002 годах, а позже были приняты новые строительные нормы и правила, соответствие которым и проверяет Ростехнадзор, чтобы разрешить ввод домов в эксплуатацию. В итоге многое из того, что было построено, попросту не отвечает современным требованиям. В частности, если раньше разрешалось подключение тепла по временной схеме до сдачи дома, то теперь этого делать не положено. Возникают претензии у надзорного органа к схеме тепловых узлов и электроснабжения домов, переделывать же их согласно новым требованиям попросту нереально.

Кроме того, жалуются дольщики и на сложную процедуру согласования всей документации, хотя им был обещан упрощенный порядок. Долго областные чиновники говорили и о некой «строительной амнистии», которая простит подобные технические огрехи, но пока дело с мертвой точки не сдвинулось. В итоге ТСЖ, выступающие в роди заказчиков, вынуждены теми или иными путями договариваться и убеждать чиновников в своей правоте: кому-то удается найти компромисс, кому-то - нет.

Позиция Ростехнадзора вполне понятна - ведомство выполняет свою работу и требует соблюдения законодательства. С другой стороны, по словам источников «Советника», крупным строительным компаниям договориться со строгими ревизорами гораздо проще. К моменту сдачи номера в печать получить комментарии в самом Ростехнадзоре не удалось.

Генеральный директор ОАО «Коттедж» Вадим Мясников (его компания ведет достройку домов №4 и №5 ЗАО «Росстрой» на 5-й просеке) отказался отвечать на вопрос, есть ли у его компании сложности подобного рода. К концу второго квартала «Коттедж» планирует завершить строительство домов, сдача их состоится, скорее всего, к концу 2008 - началу 2009 года.

Достраиванием двух домов ООО АПРСф «Содействие» на ул. Белорусской (№19 и №20) занимается ООО RBC, с которым в конце 2006 года заключил договор заказчик объекта - ООО «Нефма-Сервис», предварительно расторгнув соглашение с компанией «Содействие». Директор аффилированной RBC строительной компании «Стройконтракт» Виктор Рящин сообщил «Советнику», что новый подрядчик в 2007 году переделывал имеющиеся проекты, проводил экспертизы и согласовывал их. В данный момент готовятся документы к сдаче дома №20. По дому №19 к настоящему времени завершены строительно-монтажные работы, дом может быть сдан в конце 2008 года. Виктор Рящин считает, что существенных проблем при сдаче дома возникнуть не должно: проектировщики ориентировались на последние нормативы строительства, хотя определенные сложности возникали в связи с тем, что дома уже были построены на уровне 1 - 2 этажей. Соответственно, существовавшие на тот момент габариты объекта легли в основу проектной документации. К моменту сдачи номера комментариев¹ по теме от министерства строительства и ЖКХ Самарской области получить не удалось. Но в конце февраля заместитель руководителя управления надзора за долевым строительством министерства строительства Елена Гуляева говорила «Советнику», что на десять объектов, которые были близки к завершению, проектная документация была взята у их проектировщиков, вторые экземпляры выкуплены у застройщиков и согласованы в установленном порядке. Эта работы была проведена в 2006 - 2007 годах. Еще по тринадцати объектам в настоящий момент ведется проектирование. По большинству из них работы будут закончены в конце лета - начале осени, согласовать их планируется до конца года.

Учитывая то, что несдача жилых домов в эксплуатацию стала, к сожалению, стандартной практикой, для дольщиков гораздо важнее, чтобы их квартиры были в принципе достроены, к домам подключены коммуникации и в них можно было бы жить. Сдача в эксплуатацию и официальная регистрация, безусловно, тоже важны: без свидетельства о праве собственности в квартире невозможно прописаться, прикрепиться к поликлинике, детскому саду или школе по месту жительства и совершать какие-либо сделки с недвижимостью (продавать именно в виде объекта недвижимости, а не долю в недостроенном доме, дарить, завещать, закладывать). Кроме того, стоимость сданного и зарегистрированного жилья на 10-15% выше, чем не сданного.

С некоторыми претензиями строители согласны и исправляют недостатки. Например, заменяют глухие решетки на окнах нежилых помещений на первых этажах на распашные, переустанавливают двери, которые должны открываться по ходу эвакуации.

Очень часто жильцы добавляют строителям работы, приспосабливая тамбуры на лестничных клетках для собственных нужд, хотя строители обычно предупреждают, что у пожарных будут претензии при вводе объекта в эксплуатацию. Устранение подобных недостатков также возможно, но потребует времени и средств.

Но есть и более серьезные проблемы. Например, если рядом с новостройкой находится ветхий дом - памятник архитектуры, который нельзя снести. По словам Игоря Михеева, для соответствия нормам пожарной безопасности строители должны обрабатывать ветхий дом специальными составами, не поддерживающими горение, и проектировать новостройку таким образом, чтобы на старое строение выходила «глухая» стена. И с пожарной инспекцией согласовывались лишь компенсационные мероприятия. Спустя несколько лет это согласование было признано недостаточным. В такой ситуации застройщику, конечно, можно предпринять дополнительные меры защиты памятника архитектуры, но «передвинуть» новостройку нереально. Также в абсолютный тупик, по словам Виктора Рящина, застройщиков ставят претензии, связанные с тем, что изменились безопасные расстояния между домами, ширина лестничных пролетов и т. д., и построенный дом не соответствует этим требованиям.

Для обеспечения электроэнергией жилого дома в историческом центре с высокой плотностью застройки обычно размещают встроенную трансформаторную подстанцию. Для отдельного строения просто не хватает места. По словам Игоря Михеева, в соответствии с новыми требованиями надзорного органа, чтобы такой жилой комплекс был принят в эксплуатацию, необходимо еще раз согласовать проект в Москве, в институте при МЧС России. Такое согласование требует дополнительных времени и средств. Владельцам же квартир приходится ждать, когда проект дома, в котором они живут, будет утвержден очередной инстанцией - без этого его не примет госкомиссия.

Сегодня участники рынка все громче говорят о строительной амнистии - волевом решении, принятом на федеральном уровне, чтобы объекты, которые построены в полном соответствии с проектами, утвержденными по всем правилам несколькими годами ранее, были признаны легитимными. Идею лоббирует, в том числе, депутат Госдумы, бывший руководитель Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области Ольга Гальцова, но пока перспективы этой инициативы не вырисовываются.

Если у домов обманутых дольщиков возникнут проблемы с вводом в эксплуатацию, это чревато социальным взрывом. Между тем, в Самарской области уже который год строится больше жилья, чем сдается: многие объекты годами ждут официального признания, собственники квартир зачастую заселяются в них, как только появляется такая возможность, даже при временном подключении коммуникаций. По данным на ноябрь прошлого года, таких домов в Самаре было 54.

Чаще всего, по мнению заместителя генерального директора компании «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, дома не вводят в эксплуатацию из-за неполного пакета разрешительной документации. «Но есть и другие причины: законодательство часто меняется и требования, предъявляемые, например, пожарной службой, противоречивы... Строители согласовывают проект по одним требованиям, а сдавать вынуждены по другим. А в целом все в Самаре, к сожалению, привыкли к тому, что построенный дом еще несколько лет может быть «призраком», - говорит Рандаев.

Претензии со стороны Самарского областного управления пожарного надзора застройщики называют чаще остальных, когда говорят о других причинах несдачи дома, кроме неполного пакета разрешительной документации. Своего рода рубежом стал 2005 год, когда были приняты новые правила пожарной безопасности, и с тех пор практически каждый объект.

проектировавшийся 3-4 годами ранее, не вписывался в новые рамки. «Проекты в обязательном порядке проходили согласование во всех инстанциях. За оценку пожарной безопасности будущих домов в то время отвечало Самарское областное управление пожарного надзора. Все отклонения от СНиПов в пределах 5%, в соответствии с законом, проходили дополнительное согласование с обязательным выполнением компенсационных мероприятий. Таким образом, 3-4 года назад все проекты строящегося жилья в Самаре были признаны абсолютно безопасными для проживания, в том числе и с точки зрения пожарных, но сегодня уже готовые новостройки при проведении проверки находят не соответствующими нормам безопасности», - рассказывает генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев.

Перечислять конкретные строительные компании, которые в связи с этим столкнулись с проблемой сдачи домов, не имеет смысла: это были застройщики, завершившие работы на объектах в 2005 году и позже, в частности, «Портал» (вторая очередь жилого комплекса на ул. Ленинской), группа «Берег»’ (часть домов в ЖК «Радужный») и многие другие. Характерная деталь: госкомиссия отказывается принимать объекты, практически полностью идентичные проектам первых очередей жилых комплексов, которые ранее были приняты в эксплуатацию без проблем.

- Если проекты были утверждены во всех инстанциях, я считаю, существенных расхождений между нормами, действовавшими на момент экспертиз, и нормами на момент сдачи быть не должно. В основном, претензии во время сдачи объектов госкомиссии возникают со стороны управления государственного пожарного надзора. Нормы пожаробезопасности меняются постоянно, им очень сложно соответствовать. В частности, новейшими нормами могут быть предусмотрены более широкие лестничные пролеты, но с этим уже ничего не поделаешь.

- Может ли при сдаче домов обманутых дольщиков госкомиссия пойти навстречу застройщикам, тем более, что их проекты были согласованы во всех необходимых инстанциях?

- Ключевое слово - «согласованы». То есть были признаны соответствующими нормам. Если нормы меняются за время строительства и на этом основании их будут признавать небезопасными, это нонсенс, тогда вообще ничего не будет построено. Необходимо руководствоваться здравым смыслом. Проблема не новая, но дома все-таки сдаются. Возможно, для домов обманутых дольщиков будут особые преференции. Было обещано, что органы власти окажут максимальное содействие в оформлении всей документации, но на деле, пока не заостришь внимание на том, что такой-то дом - дом обманутых дольщиков, ничего не сдвинется.

- Во-первых, закон обратной силы не имеет. Если дом строился по одним СНиПам, то и принимать его надо по ним же. Никто этого отменить не может. Новый закон не отменяет действие того закона. Во-вторых, если они не вводятся в эксплуатацию по каким-либо другим причинам, то нужно их устранить, а еще можно и в суд обратиться. Я читаю, что обращение в суды - это нормальный процесс. Если какие-то органы говорят, что дом нельзя вводить, на это могут быть объективные или субъективные причины. С этими причинами нужно бороться: либо в суд обращаться, либо устранять причины.

- Решение всех подобных ситуаций - дело непростое. Зачастую, не добившись признания предыдущих согласований законными способами, строителям остается обращаться в суд. Но вопрос, как будет развиваться ситуация в будущем, остается открытым. Чтобы исключить появление таких случаев, необходимо, чтобы управление государственного строительного надзора осуществляло контроль за проектированием новых жилых комплексов с самого начала строительства и согласовывало возможные спорные моменты.