Почистят под правильных

Внесенная на заседании правительства поправка в областной закон "О земле" исключит всякую возможность оформить права на самовольные постройки, возведенные на участках, не оформленных в собственность застройщика или не отданных ему в распоряжение по договору аренды.

Согласно поправке исключается возможность облправительства или уполномоченного им органа предоставлять гражданам и юридическим лицам земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, занятые самовольными постройками.

Как пояснили в правовом управлении "Белого дома", сейчас самовольная постройка никак не может быть узаконена и подлежит сносу. Права на постройку могут быть признаны только в том случае, если у застройщика земельный участок на момент начала строительства уже находился либо на праве собственности, либо был предоставлен ему по договору аренды. Естественно, возможность узаконивания существует при условии соответствия постройки всем нормам и требованиям. Если у компании, построившей здание, нет разрешения на строительство, но оформлены документы на землю, она может добиться легализации постройки через суд. Без документов на землю решением суда, по уверениям юристов, в любом случае будет отказ в удовлетворении требований истца, то есть фактически такая застройка должна будет подлежать сносу. "В части гражданских правоотношений и признания прав на самовольную постройку решения принимаются согласно Гражданскому кодексу, - пояснил Александр Фишман, исполнительный директор консалтинговой компании S.D.A.-Group. - Земельное законодательство -предмет совместного ведения федерального центра и субъекта федерации. То есть земельными участками распоряжаются те, в чьем ведении эта земля находится. Участками под постройками в том числе. А без прав на землю сама постройка в собственность оформлена быть не может".

До сентября 2006 года Гражданский кодекс РФ предусматривал вариант, когда право на самовольную постройку может быть признано в том случае, если земельный участок в последующем будет отведен лицу, возведшему самовольную постройку. Когда готовился закон "О земле", было предусмотрено предоставление земельных участков, собственность на которые не разграничена, в том числе под самовольными постройками. Согласно закону это относилось к полномочиям областных властей. Как неофициально пояснили в облправительстве, на тот момент это давало возможность решить проблемы дольщиков и судьбу объектов жилого фонда, которые строились без оформленных должным образом прав.

30 сентября в статью 222 ГК РФ были внесены изменения, исключившие возможность признания права собственности судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. В законе "О земле" эта фраза осталась, но, как неофициально поясняют в Минимущества, с момента внесения поправки в ГК РФ земля под самовольными постройками застройщикам более не предоставлялась. И сейчас, по уверениям областного правительства, просто вносятся поправки в областное законодательство, чтобы устранить его текстуальные противоречия с федеральным. По словам представителей министерства, это просто формальность.

Но фактически принятие этой поправки означает, что областное правительство сняло с себя полномочия по предоставлению таких участков застройщикам.

Теперь земля под уже возведенными застройками будет предоставляться на общих основаниях. То есть участки с такими объектами могут после прохождения соответствующих установленных законом процедур попасть в третьи руки. Источники в "Белом доме" не исключают, что эта норма будет использована при передаче земель с самовольными постройками крупным федеральным игрокам, которые параллельно будут решать проблемы обманутых дольщиков.

Коснуться эта норма может почти всех новостроек в городе. По словам игроков строительного рынка Самары, сейчас практически 90% объектов, как уже достроенных и неоформленных, так и строящихся, находятся именно в таком подвешенном состоянии, когда прав на земельный участок, будь то договор аренды или регистрация собственности, нет. Причем такие объекты занимают центральную часть города, наиболее привлекательную для застройщиков.

- В моей практике узаконивание самовольной постройки - один из наиболее частых случаев. Причем в половине случаев прав собственности на землю, занятую самовольными постройками, нет: либо договор аренды, либо вообще отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов на землю. Если право на землю отсутствует, то право на объект быть признано не может. Однако в моей практике встречались случаи, когда мои оппоненты добивались признания права собственности на объект без права на землю. Приходилось отменять эти решения через судебные органы надзорной инстанции. Сейчас при отсутствии прав на землю самовольные постройки по решению суда однозначно определяются под снос. В основном с проблемой оформления самовольных построек сталкиваются крупные застройщики и лица, занимающиеся частной застройкой. Но встречаются с такой проблемой и компании, занимающиеся другими видами деятельности, объекты которых возведены на не оформленных в собственность или неарендованных участках.

- Если областное правительство снимает с себя полномочия по распоряжению земельными участками, занятыми самовольными постройками, то встает другой вопрос: кому теперь эти полномочия будут принадлежать? Пока ясности в этом вопросе не появится, долгострои и дома долевого участия, строительство которых начиналось в конце 1990-х без всяких правоустанавливающих документов по земле и разрешительной документации, так и останутся в подвешенном состоянии -неоформленными. По этой причине возникает вопрос относительно скорости регистрации прав собственности и у самих дольщиков. Думаю, это и будет основной проблемой, которую просто нельзя не решить. Наверняка какой-то орган государственной власти эти функции на себя возьмет, потому что так это оставить нельзя.

владелец компании "Авиатренд"

- Фактически 90% строящихся объектов сейчас находится как раз в таком подвешенном состоянии, когда нет всей надлежащей разрешительной документации и нет возможности ее оформить. Фактически и документов, устанавливающих права на участки, на которых ведется строительство, у застройщиков нет. Особенно если учесть тот факт, что все договоры аренды старые. Сейчас договоры аренды должны продлеваться министерством строительства и ЖКХ, но пока этого не делается. Это сложная ситуация, в которую попали не только компании, но и администрации муниципалитетов, и выход из этой ситуации найти проблематично. Постоянно меняются регистрационные федеральные и областные органы, и оформить документы очень сложно.