Отказать нельзя разрешить

Схема работы самарских банков на рынке ипотечного кредитования меняется. Если раньше банки в основном предлагали кредиты по программам федеральных банков-партнеров, то сейчас акцент смещается в пользу собственных программ. Одновременно в результате этого растут ставки по кредитам, требования к заемщикам и число отказов в выдаче кредитов.

Еще недавно предложения самарских банков в сфере ипотечного кредитования ограничивались одним видом кредита, а сегодня клиентам предлагается фазу несколько различных вариантов. Операторы ипотечного рынка предлагают как собственные кредитные программы, так и федеральные и программы банков-партнеров. Поскольку региональные банки не обладают достаточным объемом ресурсов, чтобы в течение длительного времени выдавать ипотечные кредиты, работа в этом секторе по собственным программам для них рискованна. Часть самарских банков ранее рефинансировала кредиты в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое на протяжении нескольких лет удерживало низкие ставки по ипотечным кредитам. Прибыль банка в этом случае формировалась из разницы условий для конечного заемщика и условий по рефинансированию кредитного портфеля. Наиболее приемлемая для местных банков схема - выступать посредником. "Крупные федеральные банки, располагая более "длинными" инвестициями, работают в большей мере по собственным ипотечным программам", - отмечает глава представительства в Самаре ООО "Городской ипотечный банк" Елена Битяй.

Но в конце 2007 года на ипотечном рынке стал назревать кризис. Число невозвратов по ипотеке увеличилось. С 15 мая 2008 года АИЖК ввело в действие новую редакцию "стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов", и требования к заемщикам и процедура оценки их платежеспособности изменились. В результате вертикаль, которую выстроили региональные банки на ипотечном рынке, пошатнулась. В выигрыше оказались те, кто вовремя перестроил свои ипотечные программы. Банки стали более взвешенно подходить к выдаче кредитов. В результате значительно увеличилось количество отказов физическим лицам. Региональный директор представительства DeltaCredit Марина Мичкина отметила, что у некоторых банков количество отказов в последнее время выросло до 90%. Елена Битяй отмечает, что в среднем по рынку число отказов увеличилось в три раза. Некоторые банки в связи с кризисом значительно снизили свою активность на рынке ипотечного кредитования.

Однако, несмотря на сложности, банкиры не спешат говорить о кризисе на самарском ипотечном рынке. По мнению Марины Мичкиной, если бы был кризис, то рынок бы не рос, а в первом полугодии рост рынка по сравнению с 2007 годом составил 20%. Елена Битяй, ссылаясь на официальные данные, отметила, что рост ипотечного рынка в первом полугодии 2008 года по сравнению с первым полугодием 2007 года составил 16%. Марина Мичкина также говорит о росте рынка, но при этом с некоторым снижением темпов роста. В ЗАО АКБ "Тольяттихимбанк" считают, что ипотечные продукты будут работать, поскольку спрос на жилье есть всегда. Дальнейшее развитие ипотечного рынка, по мнению представителей банка, связано с определенными проблемами и рисками. Для заемщиков это снижение доступности ипотеки в связи с тем, что банки требуют увеличения размера первоначального взноса, роста процентных ставок; для банков-кредиторов - сокращение долгосрочных источников финансирования.

Прогнозировать развитие ситуации на ипотечном рынке достаточно сложно, поскольку здесь окажет влияние слишком много факторов. Однако банкиры уверены, что этот сегмент будет востребован и в перспективе. В ОАО "НОМОС-банк" отмечают, что ипотека прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости, и это указывает на потребность в дальнейшем развитии и совершенствовании рынка ипотечного кредитования

АИЖК поднимает ставки
Агентство ипотечного жилищного кредитования внедряет новую схему взаимодействия с банками в преддверии повышения ставок по кредиту.

Как сообщили в пресс-службе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), с июля 2008 года была запущена новая схема работы по заключению форвардных контрактов с банками сроком на три-четыре месяца по выкупу закладных по ипотечным кредитам. В этом случае агентство обязуется выкупить у банка закладную в течение оговоренного срока, если ставка по кредиту соответствует установленной АИЖК на момент выкупа. Окончательного решения по повышению ставок по ипотеке до сих пор еще не принято, отметил представитель АИЖК, но все предпосылки ведут к этому.
Аналитики отмечают, что до последнего времени агентство оставалось практически единственным крупным игроком, не1 повышавшим ставок по ипотечным кредитам. В АИЖК отмечают, что новая схема поможет эффективнее управлять денежными потоками и прогнозировать возможные расходы как самому агентству, так и банкам-партнерам. Дополнительно выдача кредитов банками-партнерами агентства по новой схеме облегчит им реализацию ипотечных портфелей другим банкам. Последнее время из-за роста просрочки АИЖК отказывает партнерам в выкупе все чаще. В результате банки вынуждены искать других покупателей, чтобы чистить баланс. Однако из-за низких ставок по ипотечным кредитам, установленных АИЖК, такие кредиты покупаются с дисконтом 10-15%.

Повышение ставок ипотечного кредитования таким крупным игроком, как АИЖК, может снизить интерес граждан к ипотечному кредитованию. "Рынок и так демонстрирует явное торможение", - говорит старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. По его мнению, если правительство не примет немедленных мер по расширению возможностей финансовых институтов по привлечению длинных денег внутри страны, замедлится не только ипотека, но и строительство.

Полина ИВАНОВА, СО