Мировой банковский кризис нашел свое отражение и на самарском банковском ипотечном рынке. Эксперты отмечают некоторое снижение объемов по ипотеке, связанное с возникшими трудностями с привлечением длинных ресурсов. Нестабильность мирового финансового рынка повлекла за собой также и повышение ставок по кредитам.

САМАРСКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Ипотеку в Самаре и Самарской области представляют более 40 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам около 400 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Самаре и области находятся в диапазоне от 10 до 20% годовых по рублевым кредитам и от 7,02 до 18% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Самаре составляет 0%, срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет. Считается, что в настоящий момент около половины всех сделок на рынке недвижимости Самарской области проходит с использованием ипотеки, что является максимальным показателем по России, где в среднем это значение не превышает 12%.

ДОРОГОЕ ЭХО КРИЗИСА
По расчетам специалистов, ипотечные займы для россиян до конца года могут стать еще дороже в связи с продолжающимся международным финансовым кризисом, а также предполагаемым снижением интереса к российским активам со стороны иностранных инвесторов и удорожанием денег внутри страны. Минфин также подтверждает предстоящее удорожание ипотеки в РФ. В частности, в министерстве отмечают, что "повышение ставок по ипотеке - процесс рыночный и вполне ожидаемый". Банк России, в свою очередь, предрекает повышение ставки рефинансирования уже в нынешнем квартале 2008 года. Не исключено до конца года и дальнейшее повышение резервных требований по обязательствам банков. Кстати, на данный момент ставка рефинансирования составляет 11%, в последний раз она была повышена с 14 июля 2008 года Повышение составило 0,25%.
 
ЗАОКЕАНСКОЙ УГРОЗЫ - НЕТ
В смысле ипотеки мы не Америка, и слава богу. Утешения финансистов о том, что нас кризис минует, кажется, оказываются правдой. Несмотря на то, что мировая экономика серьезно заражена, а падение индексов заставляет сомневаться в затянувшейся коррекции, поводов для серьезного беспокойства у россиян нет. Банкиры единогласно заявляют, что мировой кризис только повлияет на российский рынок, но кризиса не произойдет, ссылаясь на то, что американский кризис не был чем-то неожиданным, а был вполне закономерным следствием определенных событий. Раздавая кредиты направо и налево, американцы создали кризис своими руками. Основной причиной кризиса стало слишком беспечное распоряжение кредитных организаций США свободными деньгами. В России совершенно другая ситуация. Во-первых, позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам могут лишь 10% населения страны, а доходы одной трети населения сейчас ниже прожиточного минимума. Во-вторых, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо преодолеть массу препятствий, начиная с бюрократических препон и заканчивая "рентгеном" банковских служб безопасности. Так что на сегодняшний день доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в среднем по России составляет только 15% от общего числа сделок с недвижимостью. В отдельных регионах -до 20%. Задолженность по ипотеке составляет 2% от ВВП, а в странах Восточной Европы она возросла до 15%. Поэтому нашей ипотеке отступать, в принципе, некуда, развитие можно расценивать как неизбежность.
 
ТОЛЬКО ВПЕРЕД
Ипотечное кредитование в России, несмотря на кризис ликвидности, продолжает развиваться. Так, в I квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на 151 млрд рублей - это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года. На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают более 500 банков. За 2007 год выдано ипотечных кредитов на 377 млрд рублей, в некоторых регионах рост объемов ипотеки в 2007 году был четырехкратным. Такие показатели означают рост уверенности граждан в завтрашнем дне, и даже кризис американской "рискованной" ипотеки (категории subprime) для России случился вовремя, став хорошей прививкой от необдуманной политики.
 
ЛЕКАРСТВО ОТ СТОЛБНЯКА
Но не все так безоблачно. Негативная сторона ипотечной "медали" заключается в снижении доступности ипотеки из-за роста цен на жилье и повышения ставок, а также недостаточной государственной поддержки нуждающихся в ней граждан. Специалисты "Агентства ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК) делают неутешительный прогноз на будущее: к 2020 году объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам может достичь 20-30 трлн руб. И это невозможно преодолеть без секьюритизации: ни собственный капитал банков, ни активы банковской системы не выдержат такого объема долгов. На сегодняшний день российские банки уже провели 23 сделки по секьюритизации ипотечных кредитов, и просроченные платежи по проданным пулам не превышают 2%. Кроме того, российская ипотека -это "prime", надежный актив, а продолжающийся рост цен на жилье -дополнительный фактор стабилизации для ипотеки. Однако эксперты рынка отмечают, что более 30 банков прекратили выдавать ипотечные кредиты, а 80 -приостановили ипотечные программы. Сложности с ипотекой приходится решать самыми различными способами. Например, один из ведущих "рефинансистов" ипотеки - АИЖК - ужесточил стандарт выкупаемых кредитов. Другой - ВТБ - предупредил, что в августе закроет программу рефинансирования, а Банк Москвы перестал кредитовать новостройки. Многие специалисты приходят к единому мнению: основным лекарством для российской ипотеки должна стать секьюритизация внутреннего рынка. В противном случае ипотека просто встанет.
 
ДЕНЬГИ ДОРОЖАЮТ
Сейчас для всех очевидно, что до конца года ставки по рублевым ипотечным кредитам поднимутся. Обслуживать свои ипотечные активы банкам становится все сложнее: инфляция растет, и деньги становятся дороже. Средств не хватает даже основному игроку на рынке рефинансирования ипотечных долгов -"Агентству ипотечного жилищного кредитования". Поэтому агентство вводит новые правила работы со своими партнерами. Как отмечают эксперты, решение об изменении стандартов АИЖК, а по ним в стране выдается около 60% всех ипотечных займов, обязательно скажется на большинстве покупателей ипотечного жилья и участниках рынка. Неуклонно по ипотеке растет и просроченная задолженность. Так, по данным АИЖК, на 1 мая 2008 года уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в портфеле АИЖКсоставляет5,1%. При этом у пяти субъектов доля "плохих" долгов выше 10%. Это Костромская область, Ставропольский край, Ульяновская область, Алтайский край, Республика Алтай. Следствием этой тенденции стало то, что АИЖК все чаще отказывает партнерам в выкупе закладных по ипотечным кредитам. Например, принято решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, при сочетании обоих параметров. Если кредит выдается меньше чем под 12%, агентство не будет его выкупать, а если будет, то с серьезным дисконтом. Эксперты говорят о том, что агентство находится между двух огней. Содной стороны, на него давит рынок капитала с резко возросшими ставками, с другой стороны, это агент государства, который должен воплощать в жизнь программу "Доступное жилье", декларированную властями. Рынок ипотеки не сможет безболезненно пережить политику ужесточения АИЖК Прежде всего пострадают мелкие и средние банки, которые не осилят новые требования по рефинансированию займов. Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, как сейчас, на рынке могут остаться крупные банки с госудапственным участием, крупные компании, как АИЖК, и иностранные банки. Между тем покупателям жилья нужно готовиться к повышению ставок на ипотеку, несмотря на то, что за последние восемь месяцев они выросли на 1,5-2% в зависимости от рискованности продукта. Так что дешевых кредитов уже нет и в ближайшем будущем не будет.
 
НОВОЕ ВЕЯНИЕ
Размер процентной ставки долгое время зависел только от валюты кредита, характера доходов заемщика, величины первоначального взноса и срока погашения. Если заемщик не в состоянии документально доказать свою платежеспособность или не имеет солидной суммы на первоначальный взнос, то кредит будет для него значительно дороже, чем для "состоятельного" клиента, имеющего "белую" зарплату. "Серые" заемщики традиционно платят банкам больше, так как кредитная организация именно за счет дополнительных поступлений от повышенного процента покрывает свои убытки в случае банкротства заемщика. Но с прошлого года распространились новые веяния относительно размера процентной ставки. Одни банки, например Альфа-банк или "ДельтаКредит", увязывают ее с величиной комиссии за выдачу кредита. Другие используют в качестве понижающе-повышающего коэффициента условия досрочного погашения. После стабильных выплат долга в течение пяти лет появляется возможность оформить более дешевый кредит. Так поступают, например, Райффайзенбанк, Абсолют-банк и Городской ипотечный банк. Еще одно новшество - внедрение ипотечных программ для собственников квартир, которые хотят улучшить жилищные условия, но не накопили денег на первоначальный взнос. Такие кредиты обходятся дороже, чем классическая ипотека под залог объекта кредитования. Помимо этого, ссуды под залог имеющейся недвижимости выдаются с определенным дисконтом: самое большее - на 90% ее оценочной стоимости, а чаще -не больше чем на 70-80%. Оформляя два ипотечных кредита, придется застраховать два объекта залога - это еще дополнительные расходы. Такие программы в том или ином варианте есть у Абсолют-банка, Росбанка, ВТБ-24.
 
СТРАХОВКА
Суеты на рынке ипотеки добавила и концепция оздоровления рынка жилищных кредитов, подготовленная в стенах Минэкономразвития. Заемщиков хотят обязать страховать еще и свою ответственность перед банками на случай невозврата кредита. Новые требования могут привести к тому, что в дополнение к пакету из трех страховок, которые необходимы сегодня для получения ипотечной ссуды, заемщику придется покупать еще одну - на случай, если первые три не помогут. Хотя "первая троица", по большому счету, должна спасти от любых неприятностей. Счастливый обладатель новой квартиры должен застраховать: свою жизнь и трудоспособность, приобретаемую квартиру (объекта залога) ©т повреждения и полного уничтожения, а также титул (риск утраты права собственности). Расходы на страхование и без того трудно назвать посильными для желающих улучшить свои жилищные условия. Такое впечатление, что госструктуры почему-то озабочены банковскими рисками сильнее самих банков. И нередко благие намерения оборачиваются новыми проблемами для банков и заемщиков. Сами же банки часто готовы для привлечения новых клиентов как идти на риски, так и всячески совершенствовать свою работу с заемщиками.

Татьяна СТАРОДУМОВА, «Репортер»