Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области озаботилось поисками наиболее перспективного решения вопроса поддержки строительной отрасли в свете мирового финансового кризиса. Не допустить новой волны обманутых дольщиков, выполнить обязательства по поддержке в приобретении квартир нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан - таковы непростые задачи, стоящие сегодня перед органами власти всех уровней. Ряд крупных строительных компаний Самарской области уже получили «письма счастья» от минстроя с предложением выкупить квартиры в домах высокой стадии готовности по «специальной» цене. Как уверяют в министерстве, механизм осуществления таких сделок еще не разработан. Эксперты считают, что ощутимая польза от этих действий будет только в том случае, если на эти цели будут выделены значительные средства. В противном же случае подобные акции станут «каплей в море».
 
История вопроса
На прошлой неделе в министерстве регионального развития РФ представители регионов, где активно строится жилье, пытались спрогнозировать влияние финансового кризиса на строительный рынок и выработать меры по поддержке отрасли. По информации министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, сегодня главное - не подменить рыночные отношения государственным регулированием. Но при этом государство может и должно сохранить и поддержать рынок, предложив инструменты, ориентированные на изменившиеся экономические реалии.
 
По мнению чиновников, резкого крена в сторону ухудшения пока не наблюдается. Цены подрастают, но фактически на уровне инфляции или чуть больше. В Минрегионразвития подсчитали, что на незавершенной стадии сегодня находится примерно 78 млн кв. м жилья. Даже если 20-21 млн кв. метров, как планируется, будут сданы, то на следующий год перейдет более 50 млн кв. метров «незавершенки». Достроить это жилье при кризисе в отрасли будет непросто. При этом по ряду программ государство несет обязательства по поддержке в приобретении квартир для определенных категорий граждан - военнослужащих, чернобыльцев, северян, вынужденных переселенцев и некоторых других.
 
Как полагают в Минрегионразвития, можно временно прекратить закладку новостроек, а все средства в кратчайшие сроки потратить на приобретение уже построенных квартир. Таким образом правительство попытается решить сразу две задачи: во-первых, фактически поддержать застройщиков, скупив у них «залежалое» жилье, которое они не могут продать на коммерческом рынке, а во-вторых, разом выполнить обязательства перед очередниками. К слову, выкупаться жилье может по ценам существенно ниже среднерыночных, поскольку застройщикам, претендующим на госзаказ, предложат посоревноваться в ценообразовании. При этом одновременно придется пересмотреть и правила приобретения жилья с помощью жилищных сертификатов, внести в законодательство поправки, упрощающие процедуры по приобретению -жилья и проведение соответствующих конкурсов. Также могут быть использованы средства Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренные для переселения граждан из ветхих и аварийных домов. Помимо этого, обсуждаются возможные механизмы предоставления кредитных средств банкам при условии, что они продолжат кредитовать застройщиков для завершения строительства жилых объектов. Каким образом будет происходить отбор таких строек, еще предстоит определиться.
 
Жажда ясности
Как сообщили «Советнику» в министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, сколько средств из федерального бюджета будет потрачено на покупку квартир в нашей губернии и как будет выглядеть механизм передачи выкупленного жилья гражданам, когда будут проходит аукционы, сказать пока нельзя, потому что весь механизм покупки еще находится на стадии разработки. «В данный момент крупные строительные компании готовят пакет предложений, который будет направлен в федеральный центр. И уже после рассмотрения предложений федеральная казна будет выделять деньги субъектам. Но говорить конкретно, что будет, пока рано, так как механизм только разрабатывается на федеральном уровне», - пояснили в министерстве.
 
По словам вице-президента ассоциации «Группа предприятий «Берег» Вячеслава Сидоровича, строители позитивно рассматривают это предложение. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области «спустило» строителям письменные формы, в которых застройщику нужно указать количество квартир, которые он готов выставить на продажу, и стадию их готовности. «Эти документы нами уже отправлены в министерство строительства. Но пока не известны параметры, по которым будет проходить продажа: метраж, готовность квартир, местоположение. Поэтому пока о дальнейшем развитии событий сказать ничего нельзя», - сообщил Сидорович.
Что и почем?
Алексей Кириенко,
председатель комитета по строительству и транспорту Самарской области
- Как вы оцениваете вариант выкупа квартир у застройщиков?
- Это решение правильное и своевременное. Одним выстрелом мы убиваем двух зайцев. Во-первых, поддерживаем строителей в условиях стагнации рынка. Во-вторых, удовлетворяем спрос на предоставление жилплощади при переселении из ветхого и аварийного жилья. По некоторым данным, поступающим от риелторов, в Самарской области скопилось несколько тысяч квадратных метров готового жилья. Региональный Минстрой уже подготовил соответствующие анкеты на реализацию жилого фонда. Компании-застройщики должны указать конкретные сведения по уже имеющемуся жилью, в том числе метраж, условия, стройматериалы и конечную цену, по какой они намерены его реализовать.
- Известны ли критерии отбора квартир?
- По предварительным данным, будет оцениваться престижность, месторасположение жилья, конструкция здания. Желательно, чтобы квадратный метр жилья от производителя стоил не дороже 27-32 тыс. рублей.
О том, что информация не детализированная, рассказал «Советнику» и вице-президент по развитию СК «Портал» Валерий Сабуров. «Сегодня непонятно, какие параметры будут рассматриваться, нет определений выкупных параметров. Вопрос в том, какие параметры примет минстрой для определения подходящих объектов», - отметил он. Сабуров выразил надежду, что найденный в итоге соответствующий правовой механизм окажется более действенным, чем все меры, предпринимавшиеся до настоящего момента. «Не секрет, что существующие программы по переселению из ветхого и аварийного жилья или совсем не работают, или реализуются из рук вон плохо,.потому что темпы, которыми решается эта проблема, не удовлетворяют ни граждан, которые проживают в ветхом жилье, ни застройщиков. Возможно, это объясняется тем, что городская власть не имеет полномочий распоряжаться землей, но формально является распорядителем муниципального жилого фонда. Поэтому отсутствует рабочий механизм для решения проблемы», - пояснил вице-президент по развитию СК «Портал». По словам Сабурова, любой объект на высокой стадии готовности - достаточно дорогой. И единственное объяснение выбора такого пути, с точки зрения экономики - это минимизация рисков. Когда объект готов, существенно снижается вероятность форс-мажорных обстоятельств. Не исключено, что таким путем правительство идет навстречу гражданам в поисках социального жилья. «На мой взгляд, подобные идеи выглядят здраво. Осталось внести ясность: если будет предложена адекватная цена, то реализовать инициативу, властей будет гораздо проще», - резюмировал Сабуров.
   
 
Самара не останется в стороне
Инициатива выкупать квадратные метры появилась и у администрации Самары. Как полагает председатель комитета по строительству, имущественным и земельным отношениям думы г.о. Самара Александр Шатохин, в данном случае «столкновений лбами» города и области не будет. Администрация Самары в рамках программы переселения граждан из ветхого жилья планирует выкупить около 2 тыс. кв. м на сумму 98 млн рублей.
 

«То, что город покупает, - это капля в море. Что такое 98 млн рублей для строителей? Пока со стороны областного правительство не было официальных заявлений, говорить о предполагаемых объемах выкупаемого жилья еще нельзя. Но сегодня у строителей столько  нереализованных квартир, что хватит не только нашей области и городу, но и соседям», - поделился Шатохин. По его словам, если не принять мер, то строители окажутся в весьма затруднительной ситуации. Все будет зависеть от стабилизационных мер, которые примет правительство.

«Советник» поинтересовался, действительно ли выкупленные квартиры разойдутся» по нуждающимся гражданам. «Смотря по какой программе их будет приобретать областное правительство, - ответил Шатохин. - Если просто в качестве мер поддержки строителей, то жилье может пойти куда угодно - молодым специалистам, многодетным семьям, бюджетникам. Программ-то много. Мы в городе покупаем по конкретной программе. Распределять жилье будут после утверждения в городской думе списков конкретных жителей, нуждающихся в жилье». По мнению Шатохина, целесообразно было бы переселять граждан с одной площадки, чтобы освободить ее для дальнейшей разработки.
Александр Курылин,
глава Жигулевска
- Кризис - явление временное. И когда имеется перспективный план развития - это означает, что будущее обеспечено планами. Для того, чтобы программа заработала, необходимо, чтобы государство перечислило обещанные средства. На мой взгляд, в условиях финансового кризиса желающих реализовать построенное будет достаточно. Ряд компаний уже начали вносить свои предложения. В Жигулевске около 60 «засыпных» домов, которые пришли в негодность, а их жильцы нуждаются в срочном переселении. Принимаемые меры - дополнительная возможность решить проблему. Кроме того, сегодня уже завершено проектирование одного девятиэтажного и двух пятиэтажных домов общей площадью 18,4 тыс. кв. м, и на следующий год заложены средства на их строительство.
 
 
Уйдут с молотка
Большинство экспертов сходятся во мнении, что обозначенные варианты решения проблем застройщиков, действительно, будут эффективными. Как поделился с «Советником» источник, знакомый с ситуацией, выкупаться квадратные метры будут через аукцион. Максимальная цена одного квадратного метра, выставленного на продажу, составит 57 тыс. рублей. «На аукционе будет выставлено около 50 тыс. кв. м жилья. Вся недвижимость будет приобретена в собственность областных властей. О времени проведения аукциона пока говорить трудно, так как еще не решены организационные вопросы», - сообщает источник. Другой эксперт, представляющий одно из риелторских агентств областного центра, уточняет, что подобные меры будут эффективными лишь в случае серьезных вливаний. По мнению риелторов, цена квадратного метра на торгах упадет до минимальной отметки в 40 тыс. рублей и, в среднем, составит 40-45 тыс. рублей.
 
А вот заместитель генерального директора ООО ССЦ «Мабис» Никита Петухов полагает, что инновационные механизмы никак не отразятся на региональном рынке недвижимости. Скорее всего, скупаться будет относительно недорогое жилье в непрестижных районах и у определенной группы застройщиков.
 
Опыт соседей
Идея с выкупом квартир уже подхвачена и разработана некоторыми регионами нашей страны. Среди них Челябинская область. В Фонде содействия реформированию ЖКХ весьма положительно отнеслись к решению правительства Челябинской области о выкупе недостроенного жилья для переселения граждан из аварийного жилого фонда, которая реализуется при финансовой поддержке госкорпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ. По информации Фонда, в администрации региона уже работают над созданием антикризисной ассоциации, в которую войдут областные чиновники и представители застройщиков. Ассоциация составит реестр недостроенных из-за недостатка финансирования объектов недвижимости. Затем из реестра будут выделены объекты высокой степени готовности, которые планирует выкупить правительство области для завершения строительства и последующего переселения в новые квартиры граждан, проживающих сейчас в аварийном жилом фонде.
 
Согласно Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» средства Фонда направляются на долевое финансирование региональных адресных программ капитального ремонта многоквартирных домов (60% средств Фонда) и переселения граждан из аварийного жилого фонда (40% средств Фонда). В соответствии с поданными заявками в 2008 году регионы РФ уже получили от Фонда средства на софинанеирование программ переселения граждан из аварийного жилья. На состоявшемся 14 октября в правительстве РФ совещании, посвященном обсуждению комплекса мер для стабилизации российской экономики, председатель правительства РФ Владимир Путин предложил внести изменения в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Суть изменений сводится к выделению из средств Фонда 50 млрд рублей на софинансирование переселения граждан из аварийного жилого фонда в уже строящиеся дома, находящиеся в высокой степени готовности. Причем условия получения регионами средств на эти конкретные цели станут проще. «Принятое Челябинским правительством решение о выкупе недостроенного жилья для реализации программы переселения граждан из аварийного жилого фонда - яркий пример оперативного реагирования на инициативу федерального центра, показатель ответственного и эффективного подхода к расходованию бюджетных средств», - заявил генеральный директор Фонда Константин Цицин.
 
Субсидировать столичные строительные компании, пострадавшие из-за финансового кризиса, готово и правительство Москвы. По информации федеральных СМИ, власти предлагают застройщикам продать квартиры городу под социальные программы. По словам непосредственных участников рынка недвижимости, столичные" власти просто увеличат социальный заказ и помогут конкретным строительным компаниям. Но эта мера вряд ли скорректирует цены на жилье. По мнению экспертов, будет использоваться индивидуальный подход к каждой строительной компании, потому что участники рынка испытывают трудности по-разному.
 
 
Виктория ГЛУМОВА,
Александра БАГАУТДИНОВА,
Кристина КАСАБОВА, «Самарский советник»