Время покупать жилье для тех, у кого есть наличные

Резкое снижение кредитования и повышение процентных ставок привело к оттоку инвестиций из строительного сегмента. Снижение финансовых вливаний в виде ипотечного кредитования, в конечном итоге привело к перераспределению спроса на рынке жилья. По словам генерального директора ООО «Профит-Риэлти» Андрея Маликова, спрос на элитную жилую недвижимость упал до минимума. Андрей Маликов объясняет практически нулевой спрос на элитное жилье тем, что люди, которые собирались купить такую недвижимость, сейчас умерили аппетиты и предпочитают экономить деньги, потому что завтра их доходы могут упасть еще больше. «Сейчас люди вкладывают деньги в поддержку собственного бизнеса, покупают жилье эконом-класса, тратятся на ремонт и на другие нужды», - объясняет эксперт. Спрос на первичное жилье снизился примерно на 30-40%.

 

Заместитель директора агентства недвижимости ООО «Авеню» Сергей Фигурин сообщил, что спрос на жилье эконом-класса снизился приблизительно на 70-80%. По мнению Сергея Фигурина, купить жилую недвижимость в сложившейся экономической ситуация имеют возможность приблизительно 3-5% населения. Люди, которые желают улучшить условия проживания, имеют небольшое количество наличных средств для доплаты, но не имеют возможности продать свою недвижимость из-за низкого спроса. Риелтор сообщил «Советнику», что у агентства сейчас практически нет продаж новостроек люди в основном берут вторичное жилье. Кроме того, покупатели подвержены панике в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране, и любое сообщение в СМИ оказывает на рынок достаточно серьезное влияние.

 

Андрей Маликов не согласен с тем, что у самарцев сегодня нет денег, так как только за октябрь этого года россияне долларов купили на 2 млрд больше, чем за предыдущий месяц. Впрочем, рост интереса к иностранной валюте в первую очередь может быть связан с желанием населения хоть как-то обезопасить свои сбережения, а покупка американской валюты является традиционным инструментом инвестирования россиян в смутные экономические времена. Но, несмотря на разногласия относительно финансового состояния граждан России, оба эксперта все же констатируют резкое снижение спроса на рынке жилой недвижимости. «Я думаю, что до конца года такая ситуация будет сохраняться, и во многом ее разрешение будет зависеть от действий государства», - заключил Сергей Фигурин.

 

Директор инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина убеждена, что сейчас формируется отложенный спрос на жилье, который во многом складывается благодаря популистским заявлениям и давлению на сознание потребителя прогнозами о том, что цены будут снижаться. «По нашим прогнозам, когда отложенный спрос «выстрелит» - к Новому году, традиционному пику активности, или в первом квартале 2009 года, - квадратные метры в Самаре подорожают», - заключила Екатерина Конахина.

 

Отток инвестиций из рынка жилой недвижимости обнажил все его недостатки. Сейчас на рынке жилья наблюдается переизбыток предложения. По словам Андрея Маликова, эта ситуация не нова - аналогичная ситуация на рынке жилой недвижимости наблюдалась еще в начале 2008 года. И причина ее заключалась не в том, что жилья было много, а в том, что цены на него были подняты строительными организациями. Да и ипотека не развивалась семимильными шагами, как это было принято говорить. «Цены были высокими, ипотеки было мало, и фактических сделок было меньше, чем хотелось бы», - считает Маликов. Таким образом, на фоне резкого снижения спроса на рынке жилой недвижимости появился переизбыток предложения. Сергей Фигу-рин так охарактеризовал сложившуюся ситуацию: «Предложения колоссальные: любой объект и на любой вкус. У кого есть деньги, самое время покупать жилье». Тем не менее Екатерина Конахина прогнозирует, что предложение будет снижено примерно на 30% к весне 2009 года. До сентябрьских событий предложение состояло из квартир в строящихся домах, квартир в новых построенных домах, квартир на вторичном рынке. Эти данные условно составляли 100% предложения, рассуждает Екатерина Конахина. Но к 2009 году, по мнению Конахиной, на рынке произойдут изменения, суть которых будет заключаться в снижении предложения. Эксперт связывает понижение с тем, что, во-первых, с рынка уйдут компании, которые не в состоянии завершить строительство в условиях банковского кризиса. Их объем составляет примерно 15%. Во-вторых, с рынка уйдут продавцы вторичного рынка. Это еще примерно 15% общего объема предложения. И таким образом, в условиях понижения предложения и реализации отложенного спроса к весне 2009 года цена на недвижимость вырастет, считают в компании «Спектр недвижимости».

 

Сейчас продавцы идут на все условия, чтобы продать жилье, сообщил Андрей Маликов. Несмотря на выгодные условия, которые сейчас сложились на рынке, мало кто из самарцев может воспользоваться выгодным предложением. без заемных средств. Поэтому основным инструментом поддержания спроса участники рынка видят в снижении процентов по ипотеке и уменьшении барьеров в получении этих кредитов. «Тем не менее, я считаю, что в этих условиях надо не спасать строительные компании, они сами способны выйти из кризиса, а поддержать доступными ипотечными кредитами покупателей жилья», -убежден Маликов. Кризис на рынке недвижимости и связанное с ним изменение спроса, по мнению Сергея Фигурина, связаны с сокращением ипотечных программ, прекращением кредитования. Поэтому изменение спроса на жилую недвижимость будет зависеть от количества денежных средств на рынке, вложенных в банковскую систему со стороны государства. С другой стороны, многое в стимулировании спроса зависит от политики самих банков. Сейчас банки произвольно подняли процентные ставки по кредитам приблизительно до 16-18%, а официально ставка рефинансирования 12 ноября поднята до 12%. По мнению г-на Фигурина, банки чисто спекулятивно подняли завышенные процентные ставки по кредитам. Что, естественно, вызвало отток заявлений на получение кредитов на жилье. В вопросе о том, какова реальная стоимость жилья, мнения экспертов разошлись. Андрей Маликов считает, что реальная себестоимость жилья около 30-35 тысяч рублей, в среднем, за метр, а продажи - около 45-50 тысяч за метр. «Есть компании, которые уже сейчас продают жилье по 37 тысяч руб. за метр, но это те компании, которые сейчас находятся в истерическом состоянии и закапывают себя в еще более глубокую яму. Те компании, которые спокойно себя чувствуют и не делают резких движений, держат 40-45 тысяч рублей. Вспомните, цена доходила до 75 тысяч, 80, 100 и 120 тысяч рублей за квадратный метр - это же ненормально». Сергей Фигурин считает, что квартиры можно продавать и за 40-45 тысяч рублей за метр.

 

- Вы можете оценить изменение спроса?

- Резкое понижение спроса категорически плохо, так как нестабильность порождает депрессию.

- Как должна выглядеть помощь от государства, чтобы поддержать спрос?

- Снизить проценты по ипотеке и уменьшить барьеры в получении этих кредитов.

- Что касается уже оказываемой поддержки от государства строительным компаниям, выделения кредитов на сумму 800 млрд за 40 дней...

- Где они?

- Я хотела спросить, деньги дошли до строительных компаний?

- К сожалению, не видел, не слышал.

- Сейчас говорят, что у большинства населения нет денег для покупки жилья для жизни. Вместе с тем вы утверждаете, что на жилье эконом-класса спрос сохраняется?

- Во-первых, я не согласен с тем, что у людей нет денег. Во-вторых, те люди, которые хотели купить жилье бизнес- или элит-класса, просто умерили свои аппетиты.

- Получается, сейчас главное -сэкономить?

- Конечно.

- Многие участники строительного рынка утверждают, что цены на новостройки изменяться не будут, хотя ни для кого не секрет, что цены на жилье сегодня завышены.

- Ясчитаю, что цены на новостройки сейчас пришли к своему реальному значению. Рентабельность строительных компаний, которые хотели бы получить по 100-200%, сейчас будет около 20-30% рентабельности. Это и является рыночной ценой продажи. Я считаю, что рынок сейчас находится на том уровне, когда стройка рентабельна, но уже не сверхрентабельна. Не знаю, к счастью это или к сожалению.