Самара - лидер по ценам на жилье и аутсайдер по их снижению

Рынки недвижимости городов ПФО обладают различными характеристиками, что обусловливает различия в динамике цен на недвижимость. Для анализа изменения цен по сравнению с состоянием на начало 2009 года взяты помимо Самары и другие крупные города - Казань, Нижний Новгород, Пермь и Уфа. Информация для анализа получена с сайта www.dailystroy, из официальных данных ЦБ РФ и Федеральной службы государственной статистики. По Самаре данные предоставлены «Поволжским центром развития» на основе программного комплекса АДОН.

 
Различия динамики цен
Самара стала одним из последних бастионов неустойчивого рынка недвижимости городов Приволжского федерального округа. Темпы снижения цен хотя и пугают некоторых местных продавцов, обостряя предвкушение удачной покупки у потенциальных приобретателей, но составляют лишь 12,8% с начала года (для сравнения: в Москве темпы снижения цен за аналогичный период составили около 16-17% в рублевом эквиваленте). В первой половине 2009 года в других крупных городах Приволжского федерального округа (за исключением Казани) цены снижались более высокими темпами. Региональные отличия ценовой динамики обусловлены различным соотношением спроса и предложения. Исходя из меняющихся экономических условий (доходы населения, ожидание изменения цен, развитие ипотеки) меняется величина спроса. В некоторых городах (например в Казани) наблюдается перегрев рынка при ситуации, когда построенное жилье не находит своего покупателя (в 2008 году было сдано свыше 900 тыс. кв. м жилья). Таким образом успехи стройкомплекса, вызвав переизбыток квартир, способствовали уменьшению спроса на них.


Где квартиры дороже
Самара продолжает удерживать первое место в Приволжском федеральном округе по ценам на жилье. В Казани цены самые низкие среди представленных городов.

Цены на вторичную недвижимость по разным городам имеют разную динамику. На установившийся рейтинг цен по городу оказывает влияние исходная динамика цен на недвижимость - рост цен в 2007-2008 годах происходил крайне неравномерно в разных городах. 2007 год ознаменовался значительным ростом цен в Перми, Нижнем Новгороде и Самаре. Казань показала умеренный рост, а Уфа - снижение. Начало кризисных явлений на рынке недвижимости в сентябре 2008 года отразилось на его итогах. При этом Нижний Новгород показал значимый рост, в Самаре и Уфе темпы прироста цен были скромнее, а в Казани и Перми цены остались практически на уровне начала года.


Ипотека и цены на жилье
Ипотека в докризисный период вызывала ажиотаж среди покупателей и продавцов. И она же стала фактором снижения цен, так как объемы выдачи кредитов резко сократились с начала банковского кризиса. Лидерство Самары по ценам на жилье по Приволжскому федеральному округу обеспечивалось и первенством по объемам выданных ипотечных кредитов - свыше 18 млрд руб. в 2008 году по Самарской области, из которых около 2/3 пришлось на Самару. Ипотечные ресурсы использовались не только при прямой покупке жилья, но и играли заметную роль в обменных цепочках. Резкое сокращение количества выданных ипотечных кредитов и их суммарного объема привело к снижению числа сделок на рынке недвижимости, увеличению сроков экспозиции и началу отрицательной ценовой динамики. Однако существенное снижение объемов ипотеки не привело к резкому падению цен предложения, по всей видимости, одним из драйверов роста цен в 2007-2008 годах являлись частные инвестиции в недвижимость на основе собственных финансовых ресурсов. 

Противоположная ситуация в Перми - хотя выдача ипотечных кредитов снижалась меньшими темпами, чем в других городах, но цены упали на максимальную величину среди рассмотренных городов - на 16,9%.

Окончательные выводы о тенденциях рынка будут возможны уже к концу лета - началу осени, когда можно будет сделать более ясные прогнозы развития как экономики России в целом, так и ее региональных звеньев.