Вопреки прогнозам аналитиков и надеждам бизнесменов восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2009 году не произошло. Арендные ставки и стоимость площадей в торговых и офисных центрах продолжали снижаться. Девелоперы пересмотрели условия сотрудничества с ритейлерами, чтобы сохранить пул арендаторов. По мнению экспертов, улучшения ситуации в следующем году не ожидается.

Оказались на дне
Экономический кризис, продолжавшийся в 2009 г., как рентгеном просветил весь рынок коммерческой недвижимости, скорректировав стоимость квадратного метра в каждом торговом или офисном центре, место объекта в рейтинге предпочтений арендаторов и посетителей.
В первую очередь кризису оказались подвержены объекты, которые ранее плохо заполнялись арендаторами. Чаще всего количество свободных площадей в комплексах объяснялось плохо проработанной концепцией, небольшим трафиком покупателей, необоснованными арендными ставками. Наибольшие проблемы с наполняемостью площадей, по мнению наблюдателей, возникали у ТОЦ «Биг Бен», ТЦ «Маяк», ТЦ «Мелодия», ТОЦ «Старт» (ул. Революционная/Московское шоссе), ТЦ «Европа», ТЦ «Самарочка», ТЦ «Молот». По данным заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, торговые центры города пустуют на 15-50%, причем больше всего пустующих площадей в объектах, которые и раньше не пользовались спросом

Другая категория объектов коммерческой недвижимости, оказавшихся на грани выживания, - это строящиеся объекты, а также офисы и торговые центры, которые только вышли на рынок и еще не успели зарекомендовать себя. По словам Рандаева, в число таких объектов попал ТРЦ на ул. Физкультурной (девелопер - «РТМ»), ОЦ «7 Авеню» и БЦ «Волга-Плаза» (девелопер -«Индэст-Development»). Проблемы с наполняемостью испытывает ТОЦ «Вертикаль»

Проблемы с заполнением неконцептуальных или новых комплексов объясняются осторожностью, с которой компании стали подходить к аренде или покупке площадей. «До кризиса многие ритейлеры могли позволить себе открыть магазин в новом, «не раскрученном» ТЦ, расположенном в застраиваемом спальном районе, где выход на уровень окупаемости может быть продолжительным, зато доходность магазина впоследствии будет относительно высока. Теперь торговые объекты, которые не успели растиражировать свой бренд на рынке, вынуждены бороться за выживание, с трудом заполняя свои площади», - рассуждает генеральный директор компании Smart property Константин Королев. В условиях, когда новые объекты могут стоять полупустыми, арендаторы стараются выбирать либо давно действующие ТЦ, либо те, где свободных площадей минимум.
Цепляются за пул
Чтобы сохранить состав арендаторов, девелоперам пришлось коренным образом пересмотреть стратегию сотрудничества с ритейлерами. Это касается и финансовой стороны договоров аренды и маркетинговой. Так, по данным консорциума «Поволжский центр развития», арендные ставки в офисах с января по ноябрь 2009 г. снизились примерно на 23%, стоимость квадратного метра - на 16%, в ТЦ эти показатели составили 22,3% и 9,5% соответственно. По словам заместителя директора торгово-офисного центра «Информатика» Игоря Рязанова, в офисах стоимость аренды, к примеру, снизилась на 15-50% в зависимости от объекта. Такой же интервал справедлив и для торговой недвижимости. Это результат разной «весовой категории» объектов, одни из которых стояли полупустыми еще до кризиса, а другие являлись лидерами рынка. Девелоперы концептуальных торговых центров до сих пор крайне неохотно пересматривают свои арендные ставки, снижая их не более чем на ю10-15%.
 
Спросом арендаторов стали пользоваться небольшие помещения в эффективных торговых и офисных центрах. Эта тенденция докатилась в Самару из Москвы. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, сегодня столичные предприниматели готовы приобретать небольшие объекты в престижных местах, площадью до 50 кв. м, для открытия парикмахерских, небольших магазинов, нотариальных контор. Стоимость таких помещений доходит до $4000 за кв. м. Минимальные площади интересуют и арендаторов, особенно большой спрос на помещения до 50 кв. м. В последнее время бизнесмены чаще всего арендовали офисы, склады, помещения под парикмахерские, магазины, производственные помещения. В Самаре тяга к мелкой «нарезке» появилась у ведущих игроков рынка. По словам Рязанова, соответствующие предложения стали появляться даже в крупных офисных центрах города: «Деловом мире», «Региональном деловом центре». По словам генерального директора Royal Estate Boutique Никиты Петухова, были разделены площади на первом этаже второй очереди ТРЦ «Аврора», в ТРК «Космопорт».
 
Аналитики утверждают, что спрос на коммерческую недвижимость по-прежнему в несколько раз меньше предложения, арендные ставки и стоимость квадратного метра незначительно, но все же снижаются, а пустующие площади в торговых и офисных центрах заполняются с огромным трудом, следовательно, доходность не идет ни в какое сравнение с докризисным уровнем.
Анастасия ВИШНЯКОВА
«Время»
Время. События. Мнения. Тенденции