Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка: как избавиться от квартиры, за которую еще не до конца выплачена ипотека.

Необходимость продать квартиру, приобретенную в ипотеку, может возникнуть при многих обстоятельствах. Решение переехать в другой город, желание приобрести недвижимость в другом районе или другой площади, развод и необходимость поделить жилье между супругами. А чаще всего - финансовые трудности и невозможность продолжать выплачивать деньги за квартиру банку.

Но квартира, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. А значит, чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться его согласием. Поэтому в первую очередь нужно обратиться в банк с заявлением для получения разрешения на продажу.

Есть несколько способов продажи ипотечной квартиры. Во-первых, можно досрочно погасить кредит перед банком и прекратить залоговые обязательства. Это может сделать либо сам продавец, имея достаточные средства или получив предварительно потребительский кредит, либо непосредственно покупатель. Последний в этом случае вносит аванс за квартиру, который и покроет указанный кредит. Затем с квартиры снимается обременение, заключается договор купли-продажи, а покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег.

Способ рискованный для покупателя, поэтому специалисты рекомендуют использовать схему с банковскими ячейками. В первую покупатель кладет аванс, во вторую - оставшуюся сумму, а в третью сам банк помещает письмо о снятии залога с имущества. Ячейки могут быть вскрыты только после регистрации договора купли-продажи. Средства из первой ячейки в этом случае затем переходят банку, из второй - продавцу.

Если же ни покупатель, ни продавец не имеют возможности погасить кредит, банк может согласиться «перекинуть» ипотеку на покупателя. Таким образом, квартира остается в залоге, а новый владелец получает право собственности и обязуется погасить кредит бывшего хозяина квартиры. Однако банки не всегда идут на переоформление займа - к примеру, новый заемщик может не приглянуться кредитной историей. Да и покупателя должны устроить условия ипотеки в данном банке.

Нужно оговориться, что продавец не всегда может выручить серьезную сумму, избавившись от ипотечной квартиры. К тому же, если перед продажей была достаточно серьезная просрочка по кредиту, полученные после передачи квартиры средства могут и вовсе не покрыть накопившиеся проценты, поэтому лучше при возникновении внештатных ситуаций не затягивать с продажей. Иначе продавцу придется и после совершения сделки отдавать долги банку.

Но только в том случае, если квартира перешла третьему лицу. Если же банк сам ее забрал, согласно поправкам в ФЗ «Об ипотеке», вступившим в силу в марте этого года, все долги заемщика гасятся («Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается»).

И еще один вариант продажи ипотечной квартиры - привлечение к делу агентства недвижимости. В агентстве «Визит» Samru.ru, к примеру, рассказали, что могут выкупить такую квартиру у физического лица, но непогашенный кредит повлияет на цену, которая будет предложена в этом случае продавцу. Она будет ниже рыночной.

Актуальные объявления: продажа квартир в Самаре.