Самарцы все чаще обращаются к юристам за помощью при перепланировке, есть большой список того, что запрещено делать, а покупая квартиру с переделками, надо понимать, что все последствия лягут на будущего собственника.

Последние изменения в правила перепланировки жилья в РФ были внесены в 2012 году, так, с 1 марта 2012 согласно изменениям, внесенным федеральным законом в жилищный кодекс РФ были значительно облегчены правила, узаконивающие планировки и помогающие избежать проволочек с множеством согласований и бумажной волокиты, рассказывает юрист Алена Новикова. Так, в законе четко оговаривался перечень документов, необходимых для перепланировки — это заявление о перепланировке, правоустанавливающие документы на жилье, подготовленный и оформленный проект перепланировки, техпаспорт жилья, согласие всех членов семьи, заключение органа по охране памятников, культуры и истории, о разрешении проведения перепланировки. Также оговариваются сроки принятия решения — не более, чем 45 дней с момента подачи заявления. Благодаря принятым изменениям, заметно сократилось количество согласований и процедур.

Тем не менее, как сообщает Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь», председатель общественного объединения «Комитет народного контроля», количество обращений самарцев к юристам по поводу перепланировки только растет. «Действительно, самарцы все чаще обращаются к юристам по вопросам перепланировки, особенно это касается узаконивания уже проведенной переделки. В такой важной отрасли права, как жилищное, немаловажную роль играет помощь грамотного юриста. Ведь от исхода дела зависит многое, это даже не вопрос возможности продажи или покупки жилья, а проблема дальнейшего владения и распоряжения своей недвижимостью».

Как пояснил Трифонов, чаще всего затруднения возникают оттого, что собственники квартир не знакомятся заранее со списком работ, которые категорически запрещено делать при перепланировке.

Так, в соответствии с главой 4 Жилищного кодекса РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Таким образом, законодатель довольно четко поясняет, что такое переустройство и перепланировка. За проведение таких работ без соответствующих разрешений, ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность в виде административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Более того, процедура узаконивания уже произведенной перепланировки проводится только в судебном порядке.

Собрав все необходимые документы, их нужно предоставить в департамент строительства и архитектуры г.о. Самара. Процедура согласования перепланировки – это не формальность, ведь без согласования проведение перепланировки незаконно. Не все понимают, что можно сделать при ремонте, а что нет. Так, проведя перепланировку незаконно и пытаясь узаконить ее через суд, можно столкнуться с тем, что узаконить такую перепланировку будет невозможно и суд обяжет вернуть жилье в первоначальное состояние, либо вообще продаст квартиру с торгов, удержав сумму, необходимую для приведения квартиры в первоначальное состояние. Необходимо отметить, что проведение незаконной перепланировки также является препятствием для приватизации.

Итак, какие изменения в квартире производить категорически запрещено?

1. Запрещается размещение санузлов, туалетов, ванных комнат над кухнями или жилыми комнатами квартир, расположенных этажом ниже (в двухуровневых квартирах допускается размещение туалета или ванной комнаты в верхнем уровне над кухней).
2. Невозможно согласование перепланировки при размещении жилых комнат и кухонь под санузлами квартир, расположенных этажом выше (исключение составляют двухуровневые квартиры).
3. Не допускается размещение сантехприборов и трубопроводов непосредственно возле межквартирных стен и перегородок, ограждающих жилые комнаты.
4. Запрещается размещение кухонь и санузлов над жилыми комнатами.
5. Жилые комнаты не должны размещаться над мусоропроводами, машинными помещениями и шахтами лифтов, а также под ними и смежно с ними.
6. Запрещается нарушать доступ к приборам инженерных сетей здания и их соединениям.
7. Запрещается объединение вентканалов кухонь, туалетов, ванных комнат, кладовых для продуктов с вентканалами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок.
8. Запрещается ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
9. Запрещается и является особо опасным объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты, то есть в помещениях с газоснабжением не допускается создание квартир-студий.
10. Обязательным является размещение на сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельного крана для присоединения шланга с распылителем для использования его в качестве первичного средства пожаротушения.
11. С 2003 года стало обязательным наличие в жилых квартирах автономных дымовых пожарных извещателей.
12. Инсоляция (освещение естественным солнечным светом) должна присутствовать в жилых комнатах определенное время, установленное строительными нормами, из расчета хотя бы в одной комнате в 1-, 2- и 3-х комнатных квартирах, и не менее чем в 2-х комнатах в 4- и более комнатных квартирах.
13. Согласование перепланировки невозможно, если высота жилых помещений менее 2 м 50 см.
14. Действующие камины в здании, где они не предусмотрены, можно проектировать исключительно на последних этажах жилых зданий или на любом уровне двухуровневой квартиры, занимающей последний этаж.
15. Дополнительные дверные проемы или арочные проемы в капитальных стенах, а также увеличение уже существующих проемов следует делать только после детального расчета и технического заключения специалистов.
16.  Запрещается производить изменения, которые ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
17.  Запрещается полный демонтаж несущих конструкций.
18.  Запрещается увеличение нежилой площади за счет жилой.

Если же собственник сделал перепланировку самовольно, а потом хочет ее узаконить, то пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность сохранить жилое помещение в реконструированном или перепланированном состоянии по решению суда в том случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы жизни и здоровью граждан, указывает Трифонов.

«Необходимо помнить, что узаконивание перепланировки занимает значительно больше времени, требует предоставления гораздо более обширного перечня документов, а также требует немалых материальных затрат, - отмечает юрист. - При этом лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

Нужно помнить, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Положительное решение суда возможно только  при получении надлежащего заключения о том, что выполненная перепланировка и переустройство  не повлияли на несущую способность здания, не затрагивают его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, и отвечают требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», Технического  регламента о требованиях пожарной безопасности».

И последний, но очень важный совет: покупать квартиру, если там уже сделана самовольная перепланировка, значит навлечь на себя массу проблем.

«ЖК РФ не запрещает продажу жилья с незначительными переделками, такими как демонтаж встроенных шкафов, объединение санузла, установку дополнительного сантехнического оборудования, - отмечает Трифонов. - Однако следует помнить, что все последствие самовольно проведенной перепланировки ложатся на нового собственника. Поэтому при покупке квартиры необходимо запросить у собственника технический паспорт и сверить данные техпаспорта с реальным состоянием квартиры. Незначительные изменения не станут препятствием для регистрации сделки, однако при изменении площади квартиры, переносе стен, перегородок и т.д. в регистрации сделки купли-продажи откажут. Кроме того, если покупка квартиры планируется за счет ипотечных средств, незаконная перепланировка может стать помехой. Более того, из-за определенных рисков, связанных с несогласованной перепланировкой, страховые компании могут увеличить размер страховой премии.

Таким образом, приобретение квартиры, в которой сделана перепланировка, сопровождается определенными рисками. Если такая перепланировка сделана на законных основаниях и в должном порядке согласовано, то рисков для покупателя нет. Однако, если перепланировка самовольная и никаких документов на ее согласование нет, то от такой сделки лучше отказаться, либо дождаться, пока хозяин квартиры не узаконит ее».