Права детей на недвижимость — сделки с жильем при наличии ребенка

О том, какие права имеют дети на квартиры, каковы условия сделок с жильем, в котором живет ребенок или принадлежащем ребенку, а также об особенностях использования материнского капитала на покупку квартиры.
 
В настоящее время в целом ряде законов и подзаконных актах заложены основы для защиты прав несовершеннолетних на недвижимость.
 
Продать, подарить или обменять квартиру, в которой живет ребенок, можно только с согласия или разрешения органов опеки и попечительства. Согласие на отчуждение объекта недвижимого имущества необходимо получать, если ребенку меньше 14 лет или если он остался без попечения родителей. Если ребенку от 14 до 18 лет, орган опеки должен выдать разрешение на то, чтобы законный представитель мог дать согласие на отчуждение недвижимости. При отсутствии документа от органов опеки Росреестр откажет в государственной регистрации прав на такое недвижимое имущество.
 
В Самарской области зафиксированы прецеденты, когда родители пытались присвоить квадратные метры своих детей.

«Сделки несовершеннолетних с близкими родственниками – родителями, бабушкой, дедушкой – запрещены, поэтому подарить или продать маме или папе свою долю в квартире ребенок не может, это прямо запрещено законом, - отмечает начальник отдела регистрации ипотеки управления Росреестра по Самарской области Аделаида Волченскова. – В регистрации прав на недвижимость по таким сделкам отказывается. Это позволяет исключить злоупотребления со стороны представителей несовершеннолетних». 

Также в сделке откажут, если органы опеки сообщат в Росреестр, что в случае перехода прав на жилплощадь ребенку будет негде жить.
 
Кроме того, специалисты пояснили, что делать тем, кто в детстве стал невольным участником приватизации жилья. Оказывается, у таких граждан есть право в дальнейшем еще раз приватизировать какое-либо недвижимое имущество.

«А вот взрослые люди участвовать в приватизации могут только один раз», - подчеркнул начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Самарской области Андрей Панфилов.

Отдельная тема регистрации прав на недвижимое имущество касается материнского капитала, средства которого родители решили вложить в приобретение жилья. Напомним, эти деньги можно потратить не только на покупку квартиры (в том числе речь идет о долевом участии в строительстве), но и на возведение собственного дома. Кроме того, израсходовать на недвижимость можно только часть выделенных средств, а остальное потратить позже, например, на получение ребенком образования.
 
Как рассказали в самарском отделении Пенсионного фонда России, улучшение жилищных условий — самое популярное направление расходования материнского капитала, на эти цели средства направили уже более 42 тысяч семей Самарской области. Из них 30 414 семей частично или полностью погасили средствами капитала жилищные кредиты на сумму 10,82 млрд. рублей.
 
Недвижимое имущество оформляется на всех членов семьи, участвующих в приобретении жилья по материнскому сертификату. Однако возможно первоначальное его оформление, например, на маму. В этом случае в течение шести месяцев со дня покупки жилья или со дня погашения ипотечного кредита ей необходимо переоформить собственность на всех членов семьи в равных долях.

«Примечательно, что материнский капитал поступает в долевую собственность не только на момент, когда дети уже есть, но и в отношении того ребенка, который еще не родился, - отмечают в Росреестре. - Так, если через пять лет рождается еще один ребенок, родители обязаны перераспределить долю и на него. И еще одна существенная деталь: родители могут подарить детям свою долю в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. Но сделать это они смогут только после законного (зарегистрированного управлением Росреестра) перераспределения долей».