Арендовать – не строить

В настоящее время в Самаре хватает производственных помещений большой площади. Они остались еще с 40-50-х годов, когда в наш город были эвакуированы заводы из других регионов. Конечно, не все эти корпуса находятся в хорошем состоянии, но их большим плюсом является наличие коммуникаций, необходимых для производственных процессов: электросетей достаточной мощности, технической воды, паропроводов и т.д. Однако такие помещения мало востребованы. Во-первых, необходимо затратить значительные средства на их восстановление. Во-вторых, большие площади зачастую вовсе не требуются.

По мнению генерального директора АН "Волга-Риелт" Алексея Пшенина, наблюдается спрос в основном на помещения для малого и среднего бизнеса площадью до 200 кв. м. Они необходимы для небольших производств - изготовления оконных конструкций, мебели, пошива одежды, для различных ремонтных мастерских. В особенности стоит отметить дефицит помещений для производства продуктов питания. Санитарно-эпидемиологические службы относятся к их подбору очень строго, и не каждое из универсальных помещений можно реконструировать под этот бизнес. Поэтому предприниматели стараются использовать площади, уже приспособленные для производства продуктов питания: бывшие фабрики-кухни, кондитерские, заводские и различные ведомственные столовые. Таких площадей явно недостаточно. В целом динамика предложений на рынке производственных помещений отрицательна и за год составила -39,92%.

В свое время предприятия Самары, чтобы покрыть убытки, избавлялись от непрофильных активов и распродавали часть своих помещений и площадей. Теперь они находятся в руках компаний, которые предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать, так как собственники не спешат сбыть имущество, приносящее неплохой доход. Представители малого и среднего бизнеса, как правило, арендуют помещения. Крупные производства в большинстве случаев стремятся приобрести их.

Вопрос о переносе крупных промышленных предприятий за городскую черту пока нерешен. Земли, на которых находятся крупные производства, такие как ЗИМ, СПЗ-4, силикатный завод и т.д., имеют промышленное назначение, и законных оснований для их переноса не существует. Напротив, за городом находятся земли сельскохозяйственного назначения, которые перевести в другую категорию практически невозможно. Кроме того, на подобных предприятиях в настоящее время производят продукцию по оборонным госзаказам. По этой причине решение об их закрытии или переносе принимается на федеральном уровне.

Производственные помещения должны отвечать следующим основным требованиям: достаточно мощные электросети, площадки для погрузки продукции и сырья, удобные подъездные пути большегрузного транспорта. Крупным производствам необходима железнодорожная ветка, заходящая на территорию предприятия, и достаточная высота потолков для монтажа оборудования, систем вентиляции и отопления. Площади, отвечающие этим условиям, предлагаются редко и ликвидность их высока.

Строительство новых производственных помещений ведут преимущественно крупные компании для расширения собственного бизнеса и на основании уже имеющихся активов, к которым относится в первую очередь наличие земельного участка. В этом случае можно в короткие сроки построить дополнительные здания, используя современные технологии, например, сэндвич-панели. Малый и средний бизнес зачастую позволить себе этого не может по причинам как административного характера (сложность оформления земельного участка), так и по техническим (подведение коммуникаций и т.д.)

Стоимость квадратного метра в производственных помещениях и арендные ставки варьируются в самых широких пределах и среднюю сумму назвать затруднительно - все зависит от инфраструктуры объекта и его места расположения. Динамика стоимости квадратного метра этой категории недвижимости за последний месяц, по данным компании "Индест-Development", составила 3,45%.

В следующем году при сохранении нынешнего уровня развития бизнеса, как считают аналитики, темпы роста цен будут аналогичными.

Владимир ЕРОФЕЕВ, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО "Риелторско-строительный центр "Мабис"

Спрос на производственные помещения в Самаре есть, но я не назвал бы его активным. Предложений на рынке больше. В основном это площади, расположенные на Заводском шоссе. Преобладают предложения о покупке помещений, нежели об аренде, предприниматели предпочитают иметь помещение в собственности. Основные требования к помещениям - наличие подъездных путей, в том числе железнодорожных, в промзоне Самары или недалеко от города, наличие площадок для большегрузного автотранспорта и погрузочных работ.

Валентин ЛОБАНОВ, директор ООО "Территориальное агентство оценки"

В настоящее время в Самаре повышается спрос на производственные помещения. Бизнес развивается, и ему требуется все больше площадей. Существует потребность не только в помещениях, расположенных в черте города, но и на расстоянии 30-40 км от Самары. В основном лидирует вторичный рынок, это объясняется тем, что при строительстве новых зданий, возникает большое количество проблем с оформлением участка и подведением коммуникаций. Количество предложений по покупке и аренде помещений примерно одинаковое. В следующем году цены в этом сегменте будут расти, но темпы роста будут умеренными.

"СО"